房地產企業財務風險分析與控制研究框架構建

周紅波（杭州瀚源房地產開發有限責任公司）

■引言

房地產行業能帶動其他行業的迅速發展，為市場經濟的發展增添活力。隨著時代的不斷發展，房地產行業的弊端不斷顯現，財務風險增加。房地產行業較為特殊，它的發展需要大量資金，但大多數企業所擁有的資金無法滿足各類工程項目的需要，所以，房地產企業背負著較高的負債率，高負債率增加了企業的經營壓力，也產生了許多財務風險。針對這一情況，國家對房地產行業實行了強有力的宏觀調控，以保證國民經濟的平穩運行，提升國民生活質量。隨著宏觀調控政策的落實，許多房地產企業無法承擔財務風險，不得不破產，這對于經濟的平穩發展是極其不利的。因此，本文對房地產企業所面臨的財務風險進行了具體分析，并提出相應的對策。

■財務風險概述

房地產企業的經營過程中，都會產生財務風險，這是無法避免了，只能借助強有力的措施來降低風險，無法消除風險。企業的財務風險通過財務報表來反映，不僅受到企業經營狀況的影響，外部環境的變化對于它的影響也非常大，總的來說，財務風險是不可控、未知的。

財務風險的特征：

客觀性。在企業的發展過程中，隨時隨刻都有可能出現財務風險，不以個人意志為轉移動，不能預估，不能徹底消除。財務風險存在于企業經營的各環節，企業的決策層需要正確認識財務風險，借助于科學有效的方法降低財務風險發生的概率，從而減少企業的經濟損失。

全面性。財務風險存在于各個生產環節，只要有財務來往，便一定會有財務風險，是企業生產經營活動中各類矛盾的具象化展示，是非常全面且復雜的。許多企業的管理人員專業水平不高，對于財務風險沒有正確認識，應對財務風險的能力較低，在日常經營過程中，無法及時發現財務風險。

不確定性。引起財務風險的因素是多種多樣的。例如，國家政策的調整、行業特性、企業戰略目標的調整、管理方式轉變等，許多因素都能產生財務風險，且每一次的原因都是不確定的，需要詳細排查，這就增加了公司的經營難度。

損失性與收益性。企業經營過程中，風險與收益是成正比的，風險越大，所獲得的收益越高，反之亦然，二者是共存的。為了實現利潤最大化，企業管理人員需要把握風險和收益的平衡，結合公司的實際情況，做出最正確的抉擇。

■企業財務風險的原因

（一）政策因素

在較長時期內，得益于房地產行業的發展，國民經濟的發展速度非常快，在短時間內取得舉世矚目的成就，但這也從側面反映出我國經濟發展方式較為單一，房地產行業出現了經濟泡沫，行業自身的抗風險能力弱，如果不及時處理，會造成災難性后果。為了改變這一局面，國家出臺了一系列貨幣、土地等政策，宏觀調控房地產行業的資金和發展規模，有的政策促進了房地產行業發展，有的則是限制其發展。政策的不斷變化，給房地產企業增加了經營壓力。

（二）行業因素

房地產行業的回報率是非常高的，而資本又是逐利的，因此，大量資金流向房地產行業，在短時間內，房地產企業的數量快速增加，由此誕生了許多大型的房地產企業，如，萬科、恒大、碧桂園、綠城等，各類中小企業的生存空間受到擠壓，再加上政策影響，房地產行業的發展速度逐漸放緩，行業競爭壓力不斷增加。為了實現企業的可持續經營，許多企業積極做出改變，進行多項改革，提升核心競爭力，這反而減少了財務風險發生的概率。

（三）投資不合理

房地產的經營是非常矛盾的。如果只根據企業的資金去經營，企業無法獲得更對的發展機會，現金流較為緊張，整體競爭力下降；如果增加負債，企業的經營壓力較大，出現財務風險的概率越來越高，無法在利益和風險之間把控平衡。

（四）財務人員的專業知識不足

由于房地產行業的規模迅速擴大，從業人員的專業水平參差不齊，未能掌握必要的理論知識。另一方面，專業知識的更新速度較快，許多從業人員已經與時代脫節，工作質量與工作效率較低，部分企業的管理層對于財務風險的重視程度低，則中下層員工的風險意識差，不愿意主動學習新知識，缺乏必要的責任心。

（五）缺乏管理監督

行業發展速度過快，企業內部的管理監督體系存在許多缺陷，對財務人員的監督力度不足，容易出現中飽私囊、弄虛作假等現象，造成嚴重的經濟損失。

■房地產企業財務風險的控制策略

（一）防范融資風險

為了減少企業的財務風險，需要防范籌資風險。傳統模式下，企業資金主要通過銀行借貸、社會集資、預售款，這些籌資來源很容易受到國家政策和國民消費心理的影響。因此，需要擴寬企業的融資渠道，如，加強企業合作，積極引進其他行業的資金，企業上市后發行股票……，借助于多樣化的融資方式來改變原有單一的資本結構，提高資金的穩定性，增強應對財務風險的能力，實現企業的可持續發展。

將企業的負債率保持在合理范圍內。房地產企業必須根據自身的實際情況做出合理規劃，確定較為合理的負債區間，把握投資與負債的平衡，優化企業的資本結構。當企業的負債率處于合理區間，管理層需要關注外界環境的變化，以保證企業的平穩發展，若超出合理區間，便需要及時調整，通過收回應收賬款、減少開發等措施，降低財務風險發生的概率。

（二）防范投資風險

決策層必須采用科學的決策方法，降低個人情感的影響，減少決策失誤，以防范投資風險。在決策過程中，需要對各種方案進行詳細分析，選擇性價比最高的，切忌剛愎自用。在對某個項目進行投資前，需要專業人員進行實地調查、市場調研取得第一手資料，進行可行性分析，借助相似案例推測開發成本與回收周期，在投資收益、投資風險、消費市場等因素中把握平衡，提前預測各類風險，并做出預案，建立健全風險預警體系，提高企業應對風險的能力。

（三）防范運營風險

多種方式銷售。房地產企業需要根據往年情況和市場變化，確立銷售淡旺季，以確保企業能快速回籠資金。銷售淡季，可開展多種促銷方式，薄利多銷，防止資金鏈斷裂；銷售旺季，可根據不同地段、消費者確立不同的價格，最大化收益。

減少不必要支出。許多房地產企業在經營過程中，不注重成本管理，增加了許多不必要支出，在市場競爭越來越激烈的情況下，企業需要重視成本管理，將目標細化到各個部門，明確負責人，定期不定期抽查，幫助員工樹立正確的觀念，減少浪費，提高整體的經營效益。

產品質量是房地產企業的核心競爭力。我國房地產發展正處于緩慢增長期，產品同質化嚴重，因此，企業需要提高樓盤品質，提升服務、管理水平，建立企業形象，打造核心競爭力。

（四）提升從業人員的專業素質

企業需要定期開展培訓活動，或者邀請專家學者講座，通過宣傳來改變員工的觀念，讓他們學習到先進的理論知識，培訓完成后進行考核，對于達標員工進行獎勵，樹立典型，形成良性競爭，激發員工的學習積極性，借助于專業素質的提升，可以有效增強財務分析能力，及時發現各環節的經營風險；加強企業文化建設，提高員工對于企業的認同感和歸屬感，增強工作責任心；由于行業的特殊性，加強思想道德建設是非常必要的，部分員工禁受不住誘惑，容易出現弄虛作假等行為，損害集體利益，增加財務風險，因此，企業要加強法律宣傳，提升員工的法律意識，并提高員工福利，滿足他們的物質生活需求，減少專業人才的流失。

企業必須制定合理有效的分配方案，防范分配風險。在制定利益分配方案的過程中，需要考慮股東利益、未來布局等，統籌管理。需要注意的是，房地產行業的經營波動較大，要施行靈活的股利分配政策。

■結束語

綜上所述，房地產企業生產經營平穩運行有利于國民經濟的又好又快發展，因此，有效降低財務風險發生的概率是非常有必要的，可以減少不必要的損失。本文對財務風險進行了概述，分析總結了企業出現財務風險的原因，從防范融資風險、防范投資風險防范運營風險和提升從業人員的專業素質四個方面提出了針對性措施，施行這些措施后，可以有效控制財務風險，實現房地產企業的健康發展。