房企開發間接費用的會計核算與稅務處理探討

李清財

摘 要 房地產企業的建設費用總量較大，對間接費用進行會計核算和稅務處理，可以為房地產企業提升間接費用管控處理質量，提供更加完整的支持。本文首先對房地產企業開發費用會計核算及稅務處理存在的不足進行總結，并制定改進相關問題的具體策略，對確保房地產企業新時期的良性發展，具有十分重要的意義。

關鍵詞 房地產企業 間接費用 會計核算 稅務處理

一、引言

房地產企業的開發費用構成情況較為復雜，對間接費用會計核算及稅務處理工作進行改進，可以使房地產企業得到更加有利的發展條件。因此，對間接開發費用進行會計核算和稅務處理方案的設計，是房地產企業工作人員重點關注的問題。

二、房地產企業開發間接費用會計核算與稅務處理存在的問題

（一）間接費用會計核算方法缺乏規范性

部分房地產企業在開發費用分析研究的過程中，對工資福利費的管理規范性重視程度不足，缺乏對企業內部現場管理機構設置情況的關注，導致技術和經濟等各方面因素的影響無法得到明確，服務人員薪資福利管理方案設計難以取得進展，工資福利費的突出價值無法明確。部分房地產企業在職工工資管理舉措設計的過程中，對房地產企業現有的經費開支情況缺乏足夠重視，尤其對于累計折舊性質的費用構成情況缺乏必要關注，無法在固定資產科目核算方案的設計過程中，充分掌握會計核算方法的相關應用信息，難以為會計核算舉措的改進提供必要支持[1]。部分修理性質費用的核算，缺乏對房地產企業固定資產構成情況的關注，沒有從科目創新的角度出發，制定會計核算范圍的管理方案，導致機械設備和儀器儀表的修理費用無法得到規范化管理，難以為間接費用的高質量核算提供必要保障。部分核算工作對日常辦公費用的構成考察不夠詳細，缺乏對日常辦公用品實際使用情況的掌握，導致房地產企業各項基礎性消耗的構成內容無法得到完整的識別，難以在間接費用核算方法創新方面取得進展。

（二）建設性支出攤銷缺乏合理性

從當前房地產企業的開發間接費用構成情況來看，售樓處及樣板間的建設工作涉及大量的成本支出，相關經費攤銷管控方案無法得到成熟有效的設計，不利于建設性支出攤銷管控方案的改良。部分房地產企業缺乏對土地增值稅清算特點的研究，尤其對間接費用的計入管理情況缺乏有效的價值考察，無法在房地產項目開發成本分析方面取得成效，也使建設性支出的攤銷設計方案難以得到有效改進[2]。部分土地增值稅清算工作的實施，缺乏對建設性支出構成情況的關注，房地產項目開發成本的作用無法得到明確，導致土地增值稅清算方案在構建過程中，無法在費用扣除方面取得進展，難以為建設性支出攤銷設計工作的改進提供必要支持。一些建設性支出攤銷設計的參考因素總結不夠全面，缺乏對《土地增值稅暫行條例》《中華人民共和國土地增值稅法》構成信息的研究，導致項目營銷設施建造等工作的開展無法與售樓處建設等工作實現有效融合，難以在建設性支出攤銷管控方面取得積極進展。

（三）房地產開發間接費用的利用存在不足

現有的一些房地產企業在稅務籌劃方案設計的過程中，對間接費用所具備的多方面開發利用價值缺乏有效的關注，企業工作人員沒有對間接費用開發所具備的多方面價值進行詳細考察，無法在期間費用管控細節建設方面取得進展，也使得土地增值稅清算等工作的實施難以在間接費用開發方案的設計方面取得進展。部分房地產企業在處理開發間接費用細節設計工作的過程中，對土地增值稅的清算細節缺乏足夠關注，尤其對于增值稅扣除項目的構成細節重視程度較低，導致增值稅暫行條例的具體構建方案無法得到有效的調整優化，難以在稅務籌劃方案的創新方面積累足夠經驗[3]。部分房地產企業在處理間接費用開發策略的設計工作過程中，缺乏對土地增值稅稅款構成細節的關注，沒有充分利用稅收優惠政策，導致間接費用所具備的多方面應用價值無法得到明確，不利于稅收籌劃方法的調整創新。

三、房地產企業開發間接費用會計核算與稅務處理的改進策略

（一）提升間接費用會計核算方法的規范性

房地產企業需要根據間接費用的特征制定會計核算細節。首先，要對影響房地產企業內部管理機構建設情況的各方面因素加以總結，使滿足內部現場管理方案具體建設需求的舉措可以得到創新調整，充分滿足間接費用管理措施的創新性構建需要，為提高房地產企業間接費用綜合性管控水平提供較為完整的支持。例如，W房地產企業受托為客戶加工建筑材料，客戶已支付全部價款，但是受客觀環境因素影響，貨物雖發出但還在運輸途中。在這種情況下，會計核算工作需要按照新準則制定核算方法，客戶雖然已經付款，但是未能使用貨物并取得利益，無法確認收入。可見，確認收入時，新的標準更加清晰，更能客觀反映業務實質。房地產企業需要加強對修理性質費用構成情況的研究，并對固定資產核算科目的特征進行研究，使房屋器械等因素的作用能夠得到明確，更加充分地滿足間接費用會計核算方案的構建需求。在處理固定資產核算相關工作的過程中，要強化對房地產企業儀器儀表等物資使用情況的關注，使處在零散狀態的費用開支可以得到明確，使會計核算相關舉措的實施能夠為職工勞動管理體系的改進提供更加有利的條件，并保證會計核算工作的內容可以涵蓋房地產企業工作的各個領域。

（二）提高建設性支出攤銷設置的合理性

在制定建設性支出攤銷方案的過程中，要對當前土地增值稅法的構成內容加以研究，并對房地產企業間接費用的構成特點進行全面總結，使售樓處等重要設施的建設工作可以得到有效的改良，為攤銷設計工作的改進提供必要支持。在建設性支出攤銷的管控細節設計過程中，要對房地產項目營銷工作的建設性費用構成情況加以考察，并對土地增值稅管理相關舉措的細節加以分析，使滿足房地產行業經營性業務處置需求的舉措能夠得到調整改進，為間接費用的靈活管控提供必要支持。要強化對土地增值稅扣除條件的研究，尤其要對《土地增值稅暫行條例》的實施細則加以考察，使滿足法學原理和職業判斷需求的舉措可以得到優化改良。要使用職業判斷方法，對售樓處和樣板間等重要基礎設施的建設情況進行考察研究，并在費用扣除方案的創新過程中，更加完整地實現對間接費用核算細節的創新規劃，使滿足樣板間租賃費用管控需求的舉措能夠得到調整創新，為納稅調整相關措施的合理推進提供更加完整的支持。攤銷設置方案的構建還必須加強對固定資產價值特征的分析，按照計提折舊的方式，實現對折舊費用計入方案的改進，使滿足土地增值稅清算管理舉措的具體實施方案可以得到調整創新，確保建設性支出的攤銷管理方案得到優化調整。

（三）提升開發間接費用的利用水平

房地產企業一定要對間接費用所具備的多方面利用價值加以總結，并在稅收籌劃方案的設計過程中，更好地實現稅務籌劃細節設計工作的創新調整，使滿足房地產開發管理戰略具體實施需要的舉措可以得到改進處置。一定要加強對期間費用多方面使用價值的總結，并對影響土地增值稅清算管理體系建設需求的舉措進行調整改造，使符合房地產企業開發間接費用調取需求的措施能夠得到有效構建，充分適應稅務籌劃戰略的實施需要。例如，稅務人員需要按照新準則的要求，通過投入法計算履約義務的完成進度，對與履約義務不匹配及未使用的投入要剔除，第一年的履約進度=（500-20-30×70%）/（1200-20）=38.90%。并在這一過程中靈活應用產出法，反映主體轉讓給客戶的商品的實際價值。在《土地增值稅暫行條例》的研究過程中，要加強對暫行條例實施細則的分析，尤其要對項目內容計算基數進行充分應用，使滿足稅收優惠政策具體運行需求的舉措能夠得到調整優化，并保證稅務籌劃方法的創新細節能夠得到改進處理。房地產企業還需要對現有的薪資福利支出情況進行分析，使稅務籌劃工作可以在充分掌握基礎性費用支出信息的情況下進行，切實保證間接費用開發利用的舉措可以充分凸顯出自身價值，使間接費用利用策略的優化調節能夠擁有更加理想的基礎條件。

四、結語

房地產企業開發費用的管理水平受會計核算及稅務處理質量的影響較大，在當前房地產企業改革發展的關鍵時期，實現間接費用管理策略的調整可以使房地產企業具備更強的市場競爭力。因此，對房地產企業間接費用的會計核算與稅務處理工作存在的問題加以總結，并制定相應的改進策略，對確保房地產企業的良性發展，具有十分重要的意義。

（作者單位為美的西南房地產發展有限公司）

參考文獻

[1] 紀宏奎.開發間接費用的會計核算與稅務處理[J].稅收征納，2011（08）：28-29+32.

[2] 劉小麗.對房地產企業連續審核應注意的問題[J].注冊稅務師，2013（07）：41-43.

[3] 葛育春.淺析房地產開發企業會計核算與稅務處理的特殊性[J].中國總會計師，2013（09）：68-69.