失獨老人以房養(yǎng)老風險規(guī)避對策探討

摘要：隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，以房養(yǎng)老逐漸成為人們關(guān)注的熱點話題。現(xiàn)如今失獨老年人以房養(yǎng)老面臨多種不確定性風險，提高失獨老年人的風險防范能力已成為當前重點任務(wù)之一。因此精準識別出我國當前失獨老人面臨的以房養(yǎng)老風險種類并提出科學的風險規(guī)避措施，對于促進失獨老年人的身心健康發(fā)展具有重要意義。

關(guān)鍵詞：失獨老人;以房養(yǎng)老;風險規(guī)避;對策探討

“以房養(yǎng)老”指老年人自有房屋抵押給金融機構(gòu)以換取必要生活費用的養(yǎng)老模式，有助于提高老年人生活質(zhì)量的同時減少政府養(yǎng)老金支出壓力[1]。本文通過深入分析該模式潛在風險及尋求科學的風險規(guī)避措施，并合理分析現(xiàn)有養(yǎng)老困境的同時逐步完善相應(yīng)法律規(guī)章制度，探索出適用于我國國情的以房養(yǎng)老新方式，以有效緩解我國現(xiàn)存的養(yǎng)老難題，讓失獨老人能安心地頤養(yǎng)天年。

一.失獨老人以房養(yǎng)老風險識別

針對我國當前社會養(yǎng)老資源不足的具體形勢，主要提出依靠老人自有住房資產(chǎn)養(yǎng)老的新型養(yǎng)老模式，借鑒商業(yè)養(yǎng)老保險經(jīng)營理念以釋放老年居民自有房產(chǎn)的固有價值，是解決失獨老人消費能力相對不足及滿足養(yǎng)老需求的重要現(xiàn)實手段。但也應(yīng)注意的是該模式在推行過程中不可避免會遇到諸多風險，現(xiàn)有的政策并沒有很好的解決失獨老人以房養(yǎng)老風險現(xiàn)狀。

1.長壽風險與自然風險

長壽風險是失獨老人以房養(yǎng)老模式推行的主要風險。金融機構(gòu)擔心失獨老人壽命過長則將支付更多貸款的潛在風險，失獨老人擔心自身壽命過短以至無法拿到同等的房屋價值回報，雙方之間形成風險與收益的博弈[2]。在自然風險中以房養(yǎng)老的載體是房屋，若金融機構(gòu)在沒有制度保險情況下支付給失獨老人貸款后，房屋由于不可抗力等自然因素遭到毀壞，致使金融機構(gòu)最終無法得到房屋的所有權(quán)。

2.住房價值波動風險與政策風險

住房價值波動風險與房地產(chǎn)交易行情相關(guān)。房屋價值低于貸款本息總額則金融機構(gòu)多支付貸款損失;房屋價值等于貸款本息總額則雙方均無盈虧;同樣若房價處于高價則雙方獲得高收益，若房價暴跌則金融機構(gòu)將支付高估價帶來的風險損失。以房養(yǎng)老服務(wù)的運行有時受制于國家政策，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定居民用地使用權(quán)限為70年，《物權(quán)法》也明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動續(xù)期，但并未實際給出續(xù)期及費用繳納的具體標準。

3.利率風險與道德風險

以房養(yǎng)老市場利率波動易產(chǎn)生金融機構(gòu)收益波動。利率形式為固定利率時則市場利率上升，房地產(chǎn)市場收益下滑，若基準利率下降則失獨老人拒絕支付高利息致使金融機構(gòu)被迫下降利率。即利率波動在以房養(yǎng)老余額提高時易出現(xiàn)輕不盈利與重虧損的風險[3];失獨老人領(lǐng)取貸款后可以繼續(xù)使用房屋，但后期承擔的房屋維修工作加重了失獨老人經(jīng)濟負擔。若失獨老人未對房屋維修則勢必加速房屋物理磨損，最終由金融機構(gòu)負擔經(jīng)濟損失。

4.成本風險與流動性風險

成本風險主要面向參與以房養(yǎng)老的失獨老人。失獨老人付出的咨詢住房費用對其本身而言屬于較大費用支出，致使失獨老人本身在領(lǐng)取抵押貸款之前就已是負債;流動性風險是指商業(yè)銀行雖然有清償債務(wù)能力，但無法獲得充足資金以應(yīng)對資產(chǎn)增長或支付到期債務(wù)的風險。流動性風險的風險承擔者是參與以房養(yǎng)老模式的失獨老人，若金融機構(gòu)未準時支付貸款則老人失去收入來源進而面臨經(jīng)濟來源的斷絕風險，最終無法維持正常生活消費。

二.失獨老人以房養(yǎng)老風險規(guī)避措施

1.長壽風險與自然風險規(guī)避

將業(yè)務(wù)的開展交與政府，由政府制定政策并承擔業(yè)務(wù)風險以將長壽風險降低到最小化程度。金融機構(gòu)也可與保險公司簽訂合同，由保險公司承擔失獨老人超出期限后的貸款;自然風險的規(guī)避可以從兩方面著手：一方面，金融機構(gòu)可以投保保險公司意外險，由保險公司進行經(jīng)濟賠償以減少經(jīng)濟損失[4];另一方面，金融機構(gòu)可以根據(jù)住房所在的地理位置進行有選擇性的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)開展，減少自然災害頻發(fā)地區(qū)的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的開展量。

2.住房價值風險與政策風險規(guī)避

住房價值風險指未來住房價值低于以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)開辦之前估測的住房價值，即金融機構(gòu)將承擔住房價值下降帶來的經(jīng)濟損失。因此可制定合理貸款比例，貸款期限結(jié)束時以盡可能將貸款本息控制在房價以內(nèi)。其次金融機構(gòu)可以投保住房財產(chǎn)保險，保險公司按規(guī)定給予金融機構(gòu)經(jīng)濟損失賠償;政策風險的規(guī)避應(yīng)確保擁有穩(wěn)定政治環(huán)境以確保相關(guān)制度制定。完善《物權(quán)法》中關(guān)于辦理土地使用權(quán)續(xù)期相關(guān)細節(jié)，確保我國土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)合法化和簡單化。

3.利率風險與道德風險規(guī)避

金融機構(gòu)可與保險公司建立風險共擔關(guān)系，約定超出部分由保險公司承擔，積極進行風險分散化管理以應(yīng)對利率波動帶來的風險。道德風險主要是涉及失獨老人與房屋維修保養(yǎng)問題。為正確界定失獨老人的房屋維修標準，金融機構(gòu)可與失獨老人簽訂房屋維修相關(guān)合同。若未達到標準要求，金融機構(gòu)有權(quán)適當降低應(yīng)支付的貸款金額。通過合同建立誠信確保機制以防范道德風險。

4.成本風險與流動性風險規(guī)避

成本風險主要是由于失獨老人對以房養(yǎng)老模式相關(guān)信息缺失所造成的。政府應(yīng)將以房養(yǎng)老的運作流程等信息進行公布以讓失獨老人了解住房政策[5];其次政府應(yīng)提供給失獨老人更多的養(yǎng)老金補貼，給予金融機構(gòu)低息貸款支持或提供稅收優(yōu)惠政策，待其有足夠資金之后再返還貸款或者政府可以代替金融機構(gòu)直接向失獨老人支付貸款。形成政府與金融機構(gòu)之間的債務(wù)關(guān)系，以確保失獨老人獲得穩(wěn)定的房屋貸款收入。

參考文獻

[1] 王新.走出“以房養(yǎng)老”困局之對策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟探討，2014（2）：20-22

[2] 柴效武，王崢.以房養(yǎng)老：美國反向抵押貸款業(yè)務(wù)開辦的政府支持[J].學習與實踐，2009（10）：15-21.

[3] 張仁楓.我國推行住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的困境與對策[J].當代經(jīng)濟管理，2015，37（8）：10-16.

[4] 王光.住房反向抵押貸款及其在中國的可行性[D].武漢：華中科技大學.2017，57.

[5] 張本波.我國人口老齡化的經(jīng)濟社會后果分析及政策選擇[J].宏觀經(jīng)濟研究，2016（3）：27-33.

作者簡介：馬文瑞（1994-）男，山東東營人，碩士研究生，研究方向為衛(wèi)生政策研究。