借名買房能否阻卻對房屋的強制執行

李偉

案情：

2018年，王某因生意周轉需要，向謝某借款50萬元，約定借期一年。借款期限屆滿后，王某未能償還，謝某向人民法院提起訴訟并獲支持。法院作出生效判決后，王某仍拒不履行義務，謝某向法院申請強制執行。執行過程中，法院經查詢發現謝某名下有一套位于A小區的房屋。法院遂將該房屋查封，并準備進行評估拍賣。在此過程中，案外人張某（房屋實際居住人）得知此事，向法院提出執行異議，主張其為該房屋的實際所有權人，之所以將房屋登記在朋友王某名下，是因為其個人不具備銀行貸款資格。張某并向法院提供了其購房首付款的流水記錄、購房發票、銀行還貸記錄、物業服務合同、物業費、車位費、供暖費、車位費發票等。王某對張某所主張借名買房的事實不持異議。

分歧：

本案主要的爭議是：借名買房關系中，借名人能否主張其是對房產的實際所有權人，從而排除法院對房屋的強制執行。對此，實務中主要存在以下兩種觀點：

觀點一認為，不動產登記證書只是房屋權利歸屬的證據之一，僅具有物權推定效力，而非絕對的證明效力。民事法律行為應當探尋當事人真實意思表示，當事人有證據證明不動產登記薄記載的真實權利狀態與實際權利狀態不符的，應當確認不動產的真實權利人為該物的實際權利人。本案房屋雖登記在王某名下，但該房屋的購房首付款實際由張某支付，且從張某提供的物業服務合同、銀行還貸記錄、物業費、供暖費、車位費、水電費等繳費記錄來看，也是由張某簽訂和實際支付，結合張某長期占有使用房屋的事實，以及王某的自認陳述。能夠認定張某系爭議房屋的實際權利人，其提出執行異議，應當支持。

觀點二認為，根據物權公示、公信原則，即使王某與張某借名買房的事實客觀存在，借名買房的約定也僅是雙方內部債權債務關系，不能發生物權變動效力，亦不得對抗善意的第三人謝某。并且張某借名買房為了規避國家法律與政策，對此產生的風險，理應由張某自行承擔。因此，張某的主張不能排除法院對房屋的強制執行。

評析：

筆者同意第二種意見，具體理由如下：

一、我國不動產物權變動采取登記生效主義，物權的設立必須經依法登記方能取得。借名人與出名人之間關于借名買房的約定，只能在其內部產生債權債務關系，并不能產生物權變動的效力。也就說，借名人不能依據借名買房協議而取得房屋的所有權。因借名買房發生爭議，借名人只得主張出名人協助辦理房屋所有權轉移登記，不能要求確認房屋所有權歸其所有。因此，即便借名買房事實成立，債權人實際享有的也是債權請求權，而非物權。此觀點，也為目前司法審判界主流意見。如，北京高院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》第10條規定：借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。廣東高院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第28條：借他人名義購買房屋，借名人請求確認房屋歸其所有的，不予支持。借名人請求出名人協助辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持，但房屋在限購范圍內，借名人不具有購房資格的除外。江蘇高院《關于審理房地產合同糾紛案件若干問題的解答》第23條規定：借名人要求確認涉案房屋歸其所有的，人民法院不予支持。

二、從物權的公示、公信原則角度，物權的變更、轉讓，必須采用法律規定的公示方式，才能取得對抗第三人的效果。不動產登記證書即為不動產對外公示的權利憑證。日常交易中，第三人（申請執行人）往往基于對不動產登記顯示的物權狀態的信賴而與登記人發生交易，如建立借款合同、買賣合同關系等。一旦，確認借名人享有阻卻執行的實體權利，必將造成第三人信賴利益受損，同時也不利于建立良好的市場交易環境和交易規則。

三、借名人對房屋登記在他人名下具有過錯。借名人對房屋登記在出名人名下是明知的，且是積極追求的，因此，其能夠預見也應當預見房屋登記在他人名下所可能產生的法律后果，如房屋被出名人出租、買賣以及因出名人欠債而被司法機關查封、拍賣等法律后果。借名人對此理應承擔相應的責任。

四、借名買房不屬于登記錯誤，不能適用《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》的相關規定。該司法解釋第二條規定了真實權利人與登記簿記載的不一致時，有權請求確認物權。該條主要是針對登記錯誤而做出的規定，包括利用虛假資料申請首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記等;登記機關人員基于過錯導致登記錯誤;非基于法律行為導致物權變動后未及時進行更正登記等。而借名買房關系中，將房屋登記在出名人名下系借名人有意為之，是其積極追求的結果，并非客觀的登記錯誤，其產生的法律效果就是不動產的法律物權歸屬于出名人。

五、借名買房嚴重破壞了市場經濟秩序、擾亂了司法秩序。借名買房關系中，借名人往往出于規避國家限購、限貸政策、稅收政策、隱匿個人財產等目的借用他人名義購房。其行為本身不具有正當性和合法性，規避了國家對房地產市場宏觀調控的政策，擾亂了市場經濟秩序，同時也極易引發虛假訴訟以及當事人惡意轉移財產規避司法強制執行的情況。

綜上，筆者認為，借名買房中借名人不能主張其為房屋的所有權人，不能阻卻人民法院對出名人名下房屋的強制執行。