房地產拆遷評估的難點及應對措施

李濤

摘要：現階段，隨著我國城市的發展，會對于一些老舊的房區進行拆遷重建，在房地產拆遷評估的過程中存在很多問題。若不能及時解決，將會嚴重阻礙城市的發展進程，進而還會影響我國經濟發展。本文主要針對房地產拆遷評估的過程中出現的難點以及對策進行深入研究。

關鍵詞：經濟發展拆遷評估房屋建設

一、房地產拆遷評估中出現的問題

1.1確定房屋基準價格存在問題

政府是評估房屋基準價格的主要部門，必須通過政府來確定房屋的基準價格，因為政府是確定基準房價過程中的主體。降低評估工作的強度和難度，減少對市場因素的考慮，僅憑基準價格因素進行的評估，進而就無法準確反映出市場中房屋的價值和變化情況。與此同時，若政府部門出現腐敗現象，則他們會故意降低評估價格并獲得大量利益，從而引起很多問題。

1.2估算方法不合理

當前，房地產拆遷評估著重考慮地理位置、交通以及周圍環境，然而對于有關房地產估算的法規諸如《城市房屋拆遷管理條例》等對房地產評估的要求多被忽視。隨著人們對住房需求的增加，房地產受到市場因素的嚴重影響，較多采用"基準價格+修正"的評估方法作為房屋拆遷的基本方法。但是，在此過程中，基準價格相對較低，與相關市場價格之間存在較大的差異，特別是在一些地理位置優越的地區。

1.3答疑難度大

由于房地產拆遷評估與拆遷人、被拆遷人的自身利益密切相關。然而，在實踐過程中，拆遷的評估容易受到許多因素的影響，從而導致評估結果的錯誤。根據相關調查數據，在拆遷項目中有90%以上的客戶會有產生需要解答問題，甚至在答疑時會被客戶誤認為評估方與拆遷方存在利益輸送的現象，進而嚴重影響評估業務的發展。

二、應對房地產拆遷評估問題的有效措施

2.1注意合同作用

為解決評估收費難的現狀，應重點加強合同的作用。其中，評估機構與拆遷公司之間訂立的合同，并包括評估進度、范圍、深度和評估費用的支付。在收取評估費的過程中，必須嚴格遵守以下兩個要求：首先，為避免發生拆遷人毀約或不交付費用的現象，應在評估工作開始之前先收取總費用的30%-50%，其次，尾款在評估報告出具后即可開始收取。

2.2實施招標體系

在房地產拆遷過程中，政府必須結合多種力量進行拆遷招標，而且由于市場波動較大，因此政府設定的標準價格可能與市場有較大差異，因此在實施過程中需要綜合考慮。拆遷評估員可以通提前設立計劃，對市場進行充分的了解，通過詳細的數據反饋，可以較大程度上避免拆遷時的決策錯誤。

2.3積極總結和積累實際經驗

如果在進行拆遷評估工作的過程中出現特殊問題，評估人員必須找到一種通過討論和交流解決問題的方法。特別是對于一般拆除評估項目和大型拆除評估項目，評估機構在完成拆除評估工作后，應組織相關評估人員進行總結工作。此外，有必要積極建立拆遷復查質量監督體系，以確保拆遷復審，復審等相關崗位的作用。以市場研究為重要依據，以評價指標為重要依據，達到交叉檢查，集中評審的目的，對問題進行了內化，提高評價報告內容的真實性，確保計量工作的準確性。

2.4改善評價機制

當前，我國的法律機制正在不斷完善，房地產拆遷評估也在不斷完善。評估時，必須采用各種評估方法。首先，它應以科學原則為基礎的法律規定。其次，需要隨著市場變化進行調整。同時，由于市場變化較大且隨時變化，因此還必須在一年周期之內及時調整基準價格。

2.5加強監管

加強監督主要是發揮政府監督作用，政府監督大致分為三個方面：一方面是政府本身，另一方面是市場，最后是農民。首先，政府應建立監督部門。必須嚴厲打擊腐敗現象，其次，必須對市場進行監督，以防止市場為利潤而隨意定價。同時，防止虛假評估報告的出現。

2.6加強研究以提高實踐技能

第一，強調市場研究的重要性。市場調研可以有效提高拆遷評估工作水平，也是獲取主要拆遷評估數據的重要路徑。由于拆遷評估的專業性較強，相似的案例或情況難以借鑒，因此如果評估人員想要充分了解相關信息和行情，必須深入基層，從物業轉讓、出租或經營等幾點入手，充分調查被拆遷房屋的各項信息，在這種其中應以租金資料為重點，借助收益法等方法開展工作，在此基礎上建立評級機構數據庫，使用數據信息作為證據，并支持市場動態。

第二，深入研究理論知識。房地產拆遷審查政策明確，合法性是要遵循的原則。評估人員需要相關的法律知識和對當地拆除管理方法的充分理解，并且《房地產估價規范》應該用作操作標準化的參考。

第三，注意職業培訓。為了提高專業水平，有必要重視職業培訓。建立行業協會組織的職業培訓體系，有效整合理論與實踐學習方法，在理論水平上對邊際問題進行深入研究，保證培訓的有效、合理，使被培訓人員的業務水平得到快速的提升。

第四，加強行業之間的交流。與房地產評估機構、拆遷辦公室、土地評估機構的交流與溝通，尤其著眼于拆遷評估工作的重點和難點，深入分析問題原因，研究具體的問題解決方案。

三、結束語

綜上所述，在房地產拆遷評估過程中，拆遷評估發展成為城市房屋拆遷工作的中心。但是，在實際過程中，拆遷篩選工作仍然面臨嚴峻挑戰，因此有必要綜合考慮房地產拆遷篩選工作的具體情況，采取積極主動的措施，進而可以促進房地產拆遷篩選工作的良性發展。

參考文獻

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