物業(yè)公司營(yíng)運(yùn)資金控制

王中立

[提要] 作為服務(wù)型公司，物業(yè)公司有著非常重要的職責(zé)，其工作職責(zé)范圍主要包括人們的衣食住行以及醫(yī)療、教育等多個(gè)范疇，旨在通過(guò)物業(yè)管理和服務(wù)工作為人民群眾提供更加舒適、便捷、安全的工作環(huán)境和生活環(huán)境，因此做好物業(yè)公司的管理工作顯得尤為重要。而公司財(cái)務(wù)能力是保證一個(gè)公司向前發(fā)展的重要經(jīng)濟(jì)保障，其中營(yíng)運(yùn)資金作為決定公司財(cái)務(wù)能力的主要因素，是當(dāng)前物業(yè)公司在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的重要法寶。營(yíng)運(yùn)資金的管理不僅能夠使物業(yè)公司的資金循環(huán)流暢，也能夠給物業(yè)公司帶來(lái)比較小的資金壓力，同時(shí)提升公司資金使用效率。因此，對(duì)物業(yè)公司營(yíng)運(yùn)資金的有效管理是十分有必要的。本文在分析當(dāng)前物業(yè)公司營(yíng)運(yùn)資金控制現(xiàn)狀的同時(shí)，提出未來(lái)物業(yè)公司營(yíng)運(yùn)資金控制策略，旨在提升物業(yè)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司;財(cái)務(wù)能力;營(yíng)運(yùn)資金

中圖分類號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2020年8月27日

營(yíng)運(yùn)資金，顧名思義就是一個(gè)公司的運(yùn)營(yíng)資本，廣義上主要是指一個(gè)企業(yè)放在流動(dòng)資產(chǎn)上的總運(yùn)營(yíng)資本，這里的營(yíng)運(yùn)資金主要包括以下幾種資本：現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、存貨以及有價(jià)證券等，而狹義上營(yíng)運(yùn)資金主要是指在一定時(shí)間內(nèi)一個(gè)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之間的差額，在這里它是指一種比較抽象的概念，它并不是公司某項(xiàng)特定的財(cái)產(chǎn)，此時(shí)營(yíng)運(yùn)資金的確定要靠公司一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)情況和實(shí)際財(cái)務(wù)狀況而定。在一定程度上，它可以判斷和分析一個(gè)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)作情況和其可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。營(yíng)運(yùn)資金與公司的營(yíng)業(yè)活動(dòng)緊密相連，如果一個(gè)公司不能很好地控制企業(yè)內(nèi)部的營(yíng)運(yùn)資金，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)下降，利息支出增加，造成短期內(nèi)公司資金周轉(zhuǎn)不開(kāi)，公司最后可能面臨倒閉的困境。很多現(xiàn)實(shí)中的因?yàn)闆](méi)有控制好營(yíng)運(yùn)資金而面臨倒閉的公司實(shí)例讓我們認(rèn)識(shí)到，一個(gè)企業(yè)想要獲得長(zhǎng)期的發(fā)展，就必須充分做好財(cái)務(wù)管理工作，實(shí)現(xiàn)對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的控制。因?yàn)椋瑺I(yíng)運(yùn)資金的管理是一個(gè)公司運(yùn)營(yíng)成敗的關(guān)鍵，也是公司取得長(zhǎng)期發(fā)展的重要推動(dòng)力量。

一、新時(shí)期物業(yè)公司管理表現(xiàn)特征概述

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的不斷進(jìn)步，當(dāng)前的物業(yè)公司管理工作逐步呈現(xiàn)以下特征：（1）當(dāng)前的物業(yè)公司管理已經(jīng)逐漸市場(chǎng)化。隨著我國(guó)社會(huì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提升，物業(yè)公司由原來(lái)的后勤管理轉(zhuǎn)到了現(xiàn)在的社會(huì)化管理，實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)向市場(chǎng)成為了當(dāng)前服務(wù)行業(yè)的重要支柱力量的愿望。（2）當(dāng)前的物業(yè)公司更加接近專業(yè)化，為了順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，更好地服務(wù)于各個(gè)行業(yè)。當(dāng)前的物業(yè)公司管理人員已經(jīng)逐步掌握了經(jīng)濟(jì)學(xué)、心理學(xué)、植物學(xué)、工商管理以及互聯(lián)網(wǎng)管理等方面的知識(shí)，實(shí)現(xiàn)了工作人員的專業(yè)化。（3）當(dāng)前物業(yè)管理逐漸呈現(xiàn)出商業(yè)化管理模式，我們都知道最初的物業(yè)管理是從中國(guó)香港引進(jìn)的，中國(guó)內(nèi)地的第一家物業(yè)公司成立于深圳，而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸興起，這給中國(guó)的物業(yè)公司提供了發(fā)展的契機(jī)，同時(shí)又朝著更加商業(yè)化的方向發(fā)展，工作職責(zé)范圍也從從前的保安、保潔、維保以及保綠轉(zhuǎn)變更具商業(yè)化模式的樓盤(pán)的管理、前期介入、商業(yè)策劃、辦公優(yōu)化等比較高級(jí)的工作范疇。（4）隨著科技的不斷進(jìn)步，物業(yè)管理功作逐漸向網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。互聯(lián)網(wǎng)是當(dāng)前我們生活中離不開(kāi)的主要支柱力量，它同時(shí)成為了物業(yè)管理行業(yè)的主要熱門(mén)話題之一，很多物業(yè)公司順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展將互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合到日常工作中，創(chuàng)新了工作方式，促進(jìn)了國(guó)家智慧戰(zhàn)略實(shí)施的進(jìn)程。（5）當(dāng)今的物業(yè)公司管理更加趨向公益化模式，物業(yè)公司的工作職責(zé)關(guān)系到我國(guó)千家萬(wàn)戶的幸福生活，他雖然屬于服務(wù)行業(yè)，但是在服務(wù)人民完成自身的工作職責(zé)的同時(shí)更要履行國(guó)家賦予他們的光榮使命與職責(zé)。

物業(yè)公司要幫助政府部門(mén)完成人口普查、經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查、人民代表選舉、民意調(diào)查以及做好計(jì)劃生育等各個(gè)方面的工作，完成與政府部門(mén)的有效溝通協(xié)調(diào)，履行好自身的職責(zé)。而面對(duì)這些工作，物業(yè)公司要做好公司內(nèi)部的管理工作，首先要對(duì)人力資源管理進(jìn)行整合，明確公司內(nèi)部每一個(gè)員工的工作職責(zé)，讓每一個(gè)員工在自身的工作崗位上發(fā)光發(fā)熱。其次，提升員工的工資、福利待遇制度，激勵(lì)員工在自身的工作崗位上將自身的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮極致。再次，公司要加強(qiáng)公司培訓(xùn)，提升公司員工的業(yè)務(wù)能力，滿足他們的職業(yè)發(fā)展需求。最后，要做好財(cái)務(wù)管理工作，控制公司的營(yíng)運(yùn)資金，物業(yè)公司對(duì)營(yíng)運(yùn)資金管理的主要內(nèi)容是：（1）主要管理公司內(nèi)部的流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債情況，屬于營(yíng)運(yùn)資金管理對(duì)象。（2）企業(yè)主要集中針對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的計(jì)劃，配置以及考核等環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控管理。（3）企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金主要管理內(nèi)容是企業(yè)內(nèi)部的貨幣資金、存貨以及應(yīng)收賬款等內(nèi)容。

當(dāng)前，物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作管理工作呈現(xiàn)比較薄弱特征：一是物業(yè)公司沒(méi)有一個(gè)健全的財(cái)務(wù)制度;二是公司員工整體素質(zhì)不高，一部分原因來(lái)自于企業(yè)的工資制度、福利待遇制度還不夠完善;三是目前沒(méi)有做好公司財(cái)務(wù)預(yù)算，預(yù)算編制略顯簡(jiǎn)單，預(yù)算如同虛設(shè)等問(wèn)題;四是公司財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)整個(gè)公司的資金活動(dòng)管控較松散，資金調(diào)度呈現(xiàn)不合理特征，這些問(wèn)題會(huì)使物業(yè)公司很快進(jìn)入財(cái)務(wù)困境中;五是當(dāng)前物業(yè)公司忽視信息化建設(shè)，整個(gè)公司缺少智能化、合理的溝通機(jī)制，造成了與業(yè)主的敵對(duì)現(xiàn)狀，而且管控機(jī)制缺位;六是物業(yè)公司內(nèi)部人力資源管理比較混亂，很多員工工作職責(zé)不清晰，工作中常常出現(xiàn)多種矛盾，使得物業(yè)公司工作開(kāi)展不順利。面對(duì)這種情況，公司要加強(qiáng)對(duì)營(yíng)運(yùn)資金管理方面的工作，促進(jìn)公司的未來(lái)發(fā)展。

二、新時(shí)期物業(yè)公司營(yíng)運(yùn)資金控制現(xiàn)狀分析

（一）人員素質(zhì)待提高。當(dāng)前想要做好公司內(nèi)部營(yíng)運(yùn)資金控制，物業(yè)公司需要擁有一批綜合素質(zhì)較高、具有牢固法律意識(shí)，知法守法以及能夠及時(shí)處理收費(fèi)等財(cái)務(wù)問(wèn)題的財(cái)務(wù)工作人員，目前物業(yè)公司忽視對(duì)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)工作人員的培養(yǎng)，因此，很多物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的整體素質(zhì)不高，導(dǎo)致物業(yè)公司營(yíng)運(yùn)資金結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象。加上物業(yè)公司大多數(shù)屬于建筑公司的從屬公司，其公司內(nèi)部很多員工都是從建筑公司中分離出來(lái)的閑置人員或者部分親戚，他們的綜合素質(zhì)較低，文化程度以及專業(yè)知識(shí)水平無(wú)法做好當(dāng)前物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作。這種財(cái)務(wù)工作人員整體素質(zhì)不高的現(xiàn)象，給公司的營(yíng)運(yùn)資金的有效控制帶來(lái)了一定的困難，造成公司營(yíng)運(yùn)資金不合理的現(xiàn)狀。如果公司流動(dòng)資產(chǎn)過(guò)多，雖然能夠保證公司正常運(yùn)營(yíng)，但是在一定程度上會(huì)影響公司獲取利潤(rùn)的可能性;而如果公司流動(dòng)資產(chǎn)過(guò)少，就會(huì)增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，有可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資不抵債的情況，加大公司面臨破產(chǎn)的可能性。因此，培養(yǎng)一批具有高素質(zhì)的業(yè)務(wù)人員，使?fàn)I運(yùn)資金達(dá)到平衡是公司發(fā)展過(guò)程中十分有必要的。

（二）壞賬風(fēng)險(xiǎn)待規(guī)避。物業(yè)公司的主要工作職責(zé)包括收取物業(yè)費(fèi)、繳納水電費(fèi)以及小區(qū)各種設(shè)施使用費(fèi)用等。相對(duì)于別的工作來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司工作人員收取費(fèi)用工作難度較大，容易出現(xiàn)一些不可避免的困難，這是因?yàn)樗杖〉馁M(fèi)用項(xiàng)目較多，小區(qū)業(yè)主零散并且流動(dòng)性較大，同時(shí)業(yè)主的個(gè)人素質(zhì)參差不齊，這給物業(yè)公司費(fèi)用收取工作帶來(lái)了不小的困難，這是當(dāng)前眾多物業(yè)公司共同面臨的問(wèn)題，也是物業(yè)公司工作中常有的普遍現(xiàn)象。很多小區(qū)內(nèi)的業(yè)主覺(jué)得物業(yè)公司的服務(wù)型行業(yè)，他們有償購(gòu)買(mǎi)房子并住在這里，因此享受物業(yè)服務(wù)是理所應(yīng)當(dāng)?shù)模也簧贅I(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)與收取的費(fèi)用之間存在不合理、不透明的現(xiàn)象，他們覺(jué)得物業(yè)公司存在亂收費(fèi)、高收費(fèi)的現(xiàn)象，這給物業(yè)公司的收費(fèi)工作帶來(lái)了一定的難度，有時(shí)他們會(huì)為了收取很低額的費(fèi)用與業(yè)主產(chǎn)生矛盾，有時(shí)還會(huì)訴諸法律的程序，但是也不足以支付訴訟費(fèi)用，不僅導(dǎo)致欠款沒(méi)有追回，還損失了一筆訴訟費(fèi)用，造成壞賬現(xiàn)象。因此，物業(yè)公司營(yíng)運(yùn)資金的控制要最大限度地規(guī)避壞賬風(fēng)險(xiǎn)，不僅要提高相關(guān)一線業(yè)務(wù)人員的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也要明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范收費(fèi)程序，提高收費(fèi)工作效率。

（三）監(jiān)督管理待加強(qiáng)。目前，物業(yè)公司內(nèi)部還沒(méi)有更新之前的服務(wù)行業(yè)理念，他們迄今還認(rèn)為物業(yè)公司只要做好服務(wù)業(yè)主的工作就行，公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)工作只是集中在收收賬、記錄日常收支情況而已，這樣的工作理念導(dǎo)致領(lǐng)導(dǎo)階層對(duì)物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作不太重視，公司財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)比較薄弱，很多公司至今沒(méi)有比較明確的財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)營(yíng)運(yùn)資金控制力度不夠。目前，很多物業(yè)公司流動(dòng)資金支付審批主要靠一把手，內(nèi)部沒(méi)有形成良好的授權(quán)審批手段，這是因?yàn)楣绢I(lǐng)導(dǎo)對(duì)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)工作不重視，在他們看來(lái)，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)范圍不大，內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)很簡(jiǎn)單，工作涉及的金額也不大，因此沒(méi)有必要專設(shè)專門(mén)的財(cái)務(wù)審批部門(mén)，遇到有資金需求時(shí)領(lǐng)導(dǎo)自己就做主了。另外，物業(yè)公司內(nèi)缺少有豐富工作經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)工作人員，公司內(nèi)還沒(méi)有建立起專門(mén)的內(nèi)部控制體系，從而物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)和員工都沒(méi)有樹(shù)立內(nèi)部營(yíng)運(yùn)資金控制意識(shí)也缺少這方面的知識(shí)，導(dǎo)致工作無(wú)法順利開(kāi)展。

三、新時(shí)期物業(yè)公司營(yíng)運(yùn)資金控制策略

（一）不斷強(qiáng)化存貨及低值易耗品管理。新時(shí)期，物業(yè)公司應(yīng)采用具有現(xiàn)代化的存貨管理手段，強(qiáng)化公司內(nèi)部的存貨管理，以此避免公司內(nèi)部存貨積壓或者短缺嚴(yán)重。物業(yè)公司需要及時(shí)了解公司內(nèi)部存貨情況，并根據(jù)公司的實(shí)際情況和以往經(jīng)驗(yàn)對(duì)物業(yè)公司內(nèi)部的存貨管理作出理性的決策。首先，物業(yè)公司要根據(jù)自身的情況，制定比較健全的存貨管理規(guī)章制度，規(guī)范各項(xiàng)工作的操作程序，例如：物資采用、領(lǐng)用以及銷售和樣片管理等方面進(jìn)行規(guī)范，盡力避免工作上的流動(dòng)，保證工作正常安全的開(kāi)展。物業(yè)公司存貨價(jià)值比較低，通常領(lǐng)用頻率也比較頻繁，針對(duì)這種情況，物業(yè)公司可以采用即時(shí)登記、專員負(fù)責(zé)的工作方法，還可以倡導(dǎo)業(yè)主以舊換新，提高物品利用價(jià)值，以達(dá)到節(jié)省的目的。同時(shí)，存貨的管理與領(lǐng)用登記工作應(yīng)該交由不同的工作人員負(fù)責(zé)，以達(dá)到內(nèi)部控制的效果。再者，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的特點(diǎn)，采用定期檢查和輪番檢查結(jié)合的方法，確保物資數(shù)量的正確與質(zhì)量，定時(shí)清理內(nèi)存，盡力確保賬目清楚和物資流通正常，以此避免資金呆滯，以科學(xué)有效的方法保障存貨資金結(jié)構(gòu)正常。

（二）完善收費(fèi)管理系統(tǒng)。物業(yè)公司為了很好地控制公司的營(yíng)運(yùn)資金，要完善水電費(fèi)和其他費(fèi)用的收費(fèi)管理系統(tǒng)，首先要建立良好的收費(fèi)管理系統(tǒng)，例如：物業(yè)公司可開(kāi)通水電費(fèi)預(yù)付費(fèi)用系統(tǒng)，吸引業(yè)主主動(dòng)來(lái)繳納水電費(fèi)，從而改變傳統(tǒng)的上門(mén)催繳的收費(fèi)方式，同時(shí)改變業(yè)主不繳費(fèi)用就能享受服務(wù)的情況，將之改變?yōu)橹挥兄Ц顿M(fèi)用才能享受服務(wù)的方式，徹底改變收費(fèi)雜亂無(wú)章的現(xiàn)狀。這種方式不僅能夠降低人工成本和收賬資本，也能夠提高物業(yè)公司整體財(cái)務(wù)管理水平，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司良好的控制營(yíng)運(yùn)資金。另外，物業(yè)公司要促進(jìn)工作人員和小區(qū)業(yè)主人員以及業(yè)務(wù)委員會(huì)之間的有效溝通，在不侵犯業(yè)主權(quán)益的情況下也要保證物業(yè)公司工作能順利開(kāi)展，聯(lián)合業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主代表，深入小區(qū)了解居民對(duì)物業(yè)工作的態(tài)度，了解是否有不滿意的地方，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)跟業(yè)主協(xié)調(diào)業(yè)主跟物業(yè)公司之間的關(guān)系，這樣就可以避免很多業(yè)主跟物業(yè)公司之間的糾紛，同時(shí)避免業(yè)主遲繳拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象。

（三）提高財(cái)務(wù)管理意識(shí)。物業(yè)公司應(yīng)該加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提升他們的整體素質(zhì)，幫助他們提高自身的財(cái)務(wù)管理意識(shí)。物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理人員是營(yíng)運(yùn)資金控制的中堅(jiān)力量，只有工作人員具有較高的財(cái)務(wù)管理意識(shí)才能夠保障公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作的正常開(kāi)展，并保證公司對(duì)營(yíng)運(yùn)資金進(jìn)行良好的控制。首先，財(cái)務(wù)人員要參加財(cái)務(wù)管理工作培訓(xùn)，了解相關(guān)知識(shí);其次，公司要組織財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行每周一次的總結(jié)討論大會(huì)，在會(huì)上，財(cái)務(wù)管理人員不僅要對(duì)近期的工作進(jìn)行總結(jié)，也要發(fā)現(xiàn)并改正自身工作中存在的問(wèn)題，從而提升工作人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)。并且物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理人員要結(jié)合公司實(shí)際，始終以公司的利益為工作的核心，構(gòu)建科學(xué)、有效的財(cái)務(wù)管理體系，并進(jìn)行科學(xué)合理的運(yùn)算，將企業(yè)發(fā)展的核心轉(zhuǎn)至財(cái)務(wù)管理工作當(dāng)中，逐漸形成以財(cái)務(wù)管理為核心的公司管理長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部對(duì)財(cái)務(wù)管理的控制與規(guī)范。

（四）多元運(yùn)營(yíng)資金管理。針對(duì)當(dāng)前物業(yè)公司營(yíng)運(yùn)資金現(xiàn)狀與營(yíng)運(yùn)資金使用情況，物業(yè)公司可以實(shí)行多元營(yíng)運(yùn)資金管理模式。首先，需要對(duì)公司內(nèi)部存貨進(jìn)行合理有效的管理，建立先進(jìn)的存貨管理機(jī)制，創(chuàng)新存貨管理方式，利用互聯(lián)網(wǎng)媒體，構(gòu)建網(wǎng)上預(yù)約、采購(gòu)貨品的方式，這樣不僅能夠分析研究業(yè)主的實(shí)際需求，也能保證工作人員及時(shí)分配存貨，能夠及時(shí)業(yè)物公司存貨推擠和積壓的問(wèn)題。其次，改變應(yīng)收賬款方式，增加對(duì)業(yè)主有效的催繳，保障物業(yè)公司應(yīng)收賬款能夠及時(shí)收回，這樣不僅能夠避免物業(yè)公司營(yíng)運(yùn)資金的占用，加快資金回籠的速度，避免資金的占用而導(dǎo)致的公司運(yùn)轉(zhuǎn)不開(kāi)的問(wèn)題。因此，建立多元營(yíng)運(yùn)資金管理機(jī)制不僅能夠保證企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金收支平衡，也能促進(jìn)物業(yè)公司的正常健康發(fā)展，更好地為業(yè)主提供服務(wù)。最后，物業(yè)公司主要以現(xiàn)金收支為主，因此需要加強(qiáng)現(xiàn)金管理，需要定期盤(pán)點(diǎn)現(xiàn)金，加強(qiáng)現(xiàn)金庫(kù)存管理。

四、結(jié)語(yǔ)

物業(yè)公司的工作效率決定著業(yè)主的生活質(zhì)量，只有保證物業(yè)公司的工作正常開(kāi)展才能保證人民群眾的生活幸福美滿，而營(yíng)運(yùn)資金的控制是保證公司資金高效運(yùn)用的保障，是物業(yè)公司獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的前提，因此物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的控制，從而實(shí)現(xiàn)公司資金的有效利用，促進(jìn)公司在這個(gè)充滿競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)中獲得一席之地。

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