房地產市場價格對居民投資傾向的影響

葉翊桐

[摘 要] 房產是大多數居民的財產重要組成部分，房地產市場的價格可以說和居民緊密相關，它關系著經濟的穩定以及居民的生活，而其特性也決定了近年來的房地產市場價格不斷上漲，隨著我國的金融業不斷發展，居民的投資對經濟的影響越來越大，房地產市場的價格關系到居民的投資傾向。二十年的房地產市場價格變化趨勢和居民投資傾向的變動為基礎，分析了房地產市場價格對居民投資傾向的影響，結論是房地產價格和居民投資傾向呈正相關。

[關鍵詞] 房地產市場價格;居民投資;分析

[中圖分類號] F275[文獻標識碼] A[文章編號] 1009-6043（2020）09-0080-02

一、房地產市場價格對居民投資傾向的影響的理論分析

（一）價格效應與居民投資行為

消費者在收入不變的條件下，因為商品的價格波動，引起的消費者的消費量的變化即價格效用。價格效應可以細分為收入效應和替代效應。收入效應是商品價格變動引起消費者收入變動而對需求數量產生的影響，當房地產市場價格上升時，居民收入減少將會導致他們對于房產的購買減少。而商品的價格波動使得相對產品價格變化對與商品需求所產生的影響，即房地產市場價格上漲時，居民會選擇放棄投資房產，轉而投資其他商品或者進行儲蓄。

我國居民的購買房產的目的具體可分成居住，提高住房條件和投資三種。一般來說，收入水平一般或者較低的居民，他們的購買房產的目的是為了居住，因此他們會為了購買房產不斷儲蓄，在這部分的群體中，房地產市場價格上升時，價格效應較為明顯。為了改善居住條件的居民一般收入水平較高，在房地產市場價格不斷上漲時，他們會通過控制其他支出或者提取存款來購買房產，因此，他們受到的價格效應影響較小。為了購買房產而進行投資的居民，基本不受價格效應的影響，他們是否購買房產在于房地產市場價格的未來走勢，房產的現價對他們來講作用很小。

（二）擠出效應與居民投資

當房地產市場活躍，房產價格不斷上升時，房地產市場會對其他的投資產生需求的負面影響，當房地產市場價格不斷上漲時，居民會將投資轉入房地產市場進行資產增值，于是對其他的投資渠道造成了擠出效應，讓其他的投資需求受到負面影響。

對需要購買房產用于居住的人來說，房地產市場價格的上升會讓他們削減其他的支出，從而為房產準備更多的儲蓄存款，增強了擠出效應。對用房產進行投資的居民來說，房地產市場價格的上升會讓他們更樂意投資，如果房地產市場價格的預期還將不斷增加，他們會將更多的投資繼續投入房地產市場，減少對于其他投資的支出，會產生明顯的擠出效應。

二、我國房地產市場及其價格變動分析

（一）近20年來我國房地產市場總體變化

1.房地產市場發展迅速。我國的房地產市場在1998年商品房銷售面積僅12185.30萬平方米，而2002年商品房銷售面積就達到了26808.29萬平方米，相比1998年上漲了120%，2010年商品房的銷售面積更是達到了104764.65萬平方米，這樣的發展速度不可謂不迅猛。而這些年的高檔住宅銷售面積相比經濟適用房在商品房銷售面積中的比重也不斷上升，1998年高檔公寓345.30萬平方米，經濟適用房1666.50萬平方米，二者之間比例約為1：5;到了2010年高檔公寓銷售面積達到4219.10萬平方米，經濟適用房為2748.87萬平方米，二者的比例約為3：1，高檔公寓的銷售面積已經從遠遠少于經濟適用房，發展到高于經濟適用房很多。這都直觀的向我們展示了，這些年間我國的房地產市場發展的迅速，不論是商品房銷售的總面積，或是高檔住房的銷售面積和所占比重，均顯示出我國房地產市場的熱度和發展迅速，可以看到我國的房地產市場充滿活力。

2.居民購買房產用于投資的傾向越來越明顯。2000年以前，我國的居民生活水平較低，居民的投資傾向于日常生活的支出，人們對于房地產市場的投資度較低。隨著居民的生活水平大幅提高，居民對于投資的熱情也越來越高，而房地產作為需求極高的投資項，又有著良好的上升勢頭，成為了許多的居民的投資熱點，人們對于房屋的購買，不僅僅局限于居住和改善居住的環境，更是將房產用于投資、租賃，通過轉讓和出租來獲取更多的收益。

房產與一般的商品的區別在于，房產可以用于居民的日常生活，并且兼具財富的特性，可以保值和增值。房地產市場價格的上升，不僅僅影響到房產的出售價格，還將對房屋的出租租金產生巨大影響，并且房產的安全性高，其投資風險遠遠小于許多投資品，這也就不難看出，為何大量的居民選擇投資房地產。房地產因為其功用和特性，它的保值和增值有著其他投資品不可比擬的天然優勢，因此，在中國的經濟快速增長的階段房地產市場毫無疑問的隨之迅速發展。即使面臨通貨膨脹的問題，房地產市場也能夠只是受到較小的沖擊，并且，房產可以作為資產進行抵押或是出售出租，社會認可度是毫無疑問的，這些都使得房地產越來越受到居民投資的青睞。

三、我國房地產價格上漲的原因

（一）房產需求增加

近些年來，隨著我國城市化的推進，很多的城市出現了住房供不足，經濟增長對房地產的需要、居民收入增加對住房條件改善的需要和外來人口對住房的需要是導致需求增加的主要原因。第一，我國的經濟水平的增長。自從改革開放，我國的GDP一直處于持續增長階段，其增長就代表了社會總需求在增加，而社會總需求增加會讓社會的經濟活動更加的活躍，會帶動各項產業的需求增長，而諸多的產業中和各行各業都有關聯的就是房地產，各個產業的活躍會引起房地產價格上漲。第二，居民收入增加。住房作為居民的重要資產，它不僅是一項財產，更是人們日常生活的重要場所，當居民的收入增加，大多數人都會選擇改善自身的居住環境，這也就刺激了房地產市場的需求增加，而且房地產作為一項高保值的穩定投資項也是非常優秀的選擇，收入增加的居民會為了讓自己的資產升值或者保值而去購買房產，同樣引起了房地產市場的需求增加。

（二）建筑成本上漲

隨著我國的經濟快速發展，社會對于新建筑和建材的需求大量增長，這也就引起了建筑材料的價格不斷上漲，建筑業的成本也就隨之水漲船高，因此，房地產市場也隨之價格上漲，這些成本最后都會落到購買者的頭上。

四、我國居民投資變動的特征

隨著我國經濟的發展，我國的居民擁有了更多的資金，越來越多的居民進入市場進行投資，越來越多的投資產品也不斷地涌現，居民的投資隨著我國的經濟和市場的發展而成長，已經變成了一股重要的經濟力量，不單單可以影響到個人收入水平，更是能影響到經濟市場乃至影響到國家的發展。近年來我國不斷地鼓勵居民進行創業和投資，就是因為居民投資的力量越來越強大，已經達到了可以影響國家經濟的地步，因此，國家會出臺各項政策，對這部分的資金給予引導和調節，使得居民投資為國家經濟發展做出更多的貢獻。目前的居民投資多為儲蓄、證券市場、房地產市場，因此，由這幾項對居民投資進行分析。

（一）居民投資傾向的總體趨勢

1.居民的投資選擇不斷增加。隨著金融業的發展，我國的投資市場有了越來越多種類的投資產品可以選擇，不論是從產品的種類或是市場資金的總量，這幾十年來，我國的投資市場有了質的飛躍，這也是我國的經濟不斷發展的結果，才能有這樣多的居民投資進入市場，也讓我們看到了，我國的居民的理財意識越來越好，也更加注重投資的選擇。

2.居民的儲蓄比例不斷下降。隨著投資的選擇越來越多，居民開始不再滿足于儲蓄的投資方式，因為儲蓄雖然安全性高，較為穩定，但是由于其回報太低，居民開始轉向投資其他產品，以期獲得更多的投資收益，在諸多的投資項中，房地產由于其特殊性，獲得了大量的居民的青睞，而這導致了居民的儲蓄被分流，也就讓儲蓄比例下降。

（二）房地產市場價格與居民投資傾向的分析

在很長一段時期內，我國實行計劃經濟，住房實行實物分配，這時候如果居民有富裕的資金，只有儲蓄一個選擇，沒有可以替代的投資項。隨著房地產市場化的進行，我國的住房開始有商品房出售。這段時期國家又進行了體制改革，讓居民開始為下崗后的生活打算，人們大多進行了一定程度的儲蓄。這段時期里，我國的住房需求出現了大幅增長，而一部分儲蓄不足的居民只能繼續增加儲蓄，以待日后購買住房。隨著改革開放的進行，我國的經濟市場化不斷地發展，居民的投資選擇越來越豐富，我國的經濟也迎來了新的發展。從1998年至今，大量的儲蓄分流到投資上，而相當大比重的投資進入了房地產市場，儲蓄下降而房地產市場資金不斷上升，即使在儲蓄及其他投資項都下降的情況下，房地產市場依然能夠保持穩定，甚至上升。居民越來越注重投資，而不僅僅滿足于儲蓄來應對突發狀況。房地產市場價格的上升引起了居民的投資選擇，讓越來越多的居民投資注入房地產市場。

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[責任編輯：趙磊]