“十四五”規劃重調房地產業定位

摘要：“十四五”規劃定位推動金融、房地產同實體經濟均衡發展，實現上下游、產供銷有效銜接，促進各產業門類關系協調。擴大內需，形成需求牽引供給、供給創造需求的更高水平動態平衡。這是在“房住不炒”和“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”之后新的房地產市場定位，這可以說是重大的調整，也決定了未來5年的行業定位。

關鍵詞：十四五規劃;擴大內需;“擠泡沫”

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）11-0020-21

收稿日期：2020-11-04

作者簡介：宋紅衛，同策研究院資深分析師。

“十四五”規劃中最大的亮點在于：推動金融、房地產同實體經濟均衡發展，實現上下游、產供銷有效銜接，促進各產業門類關系協調。擴大內需，形成需求牽引供給、供給創造需求的更高水平動態平衡。這是在“房住不炒”和“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”之后新的房地產市場定位，這可以說是重大的調整，也決定了未來5年的行業定位。

規劃中看出房地產業在“十四五”期間仍然起著舉足輕重的作用。按照一般傳統的劃分，把超過5%貢獻的行業作為支柱產業。按照國家統計局公布的2019年數據，房地產業對GDP的貢獻達到7%，同策研究院把自有住房價值按照市場價格重新核算后（按照國際通用算法）達到13%。這說明房地產業對于經濟增長的作用依然很大，在未來5年內仍然發揮重要的作用。

這一提法與“房住不炒”并不矛盾，在一定程度上是高度一致的。首先是符合產業規律的，也是可行的。從投入產出表可以看出，房地產業與42個標準分類行業具有關聯，對于行業的帶動作用也在不斷增強，2015年房地產行業的總消耗系數達到0.045，較2012年提高了40.6%，當前這一作用會更大，說明房地產業對于其他行業的消費帶動作用在不斷增強。房地產是鋼鐵、水泥、玻璃等傳統過剩的重要消費行業，房地產業還能帶動家電、裝修等下游消費領域的發展。

其次，“十四五”對房地產業重新定位與我國的城鎮化進城是緊密聯系。我國仍然處于城鎮化的快速發展階段，“十四五”期間大概有1億左右的農民進城，加上城鎮本身的拆舊棚改及改善需求，新建商品住宅的規模大概在71億平方米左右。可以看到“十四五”期間我國商品住房的規模巨大，也具備帶動行業發展的量級。

在相關制度層面，我國也為房地產業平穩健康發展奠定基礎，隨著農地入市流轉，農民進城后子女可繼承宅基地等一系列土地政策的改革，不僅解決了城鎮土地供應不足的問題，還為農村年輕人口進城解除了后顧之憂。

規劃還重申了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。這與以房地產來拉動內需并不矛盾。目前我國房地產市場最大的問題在于“房價的過快上漲”，從穩房價實際政策執行情況來看，穩的是“房價的漲幅”。結合國家統計局公布的70城房價指數和被約談、調研的城市來看，房價漲幅基本控制在5%以下的城市基本是安全的，但是漲幅排名前5的城市就比較危險，這些城市漲幅往往會超過10%，也就成了大概率出調控政策的城市。但是從絕對房價來看，70城沒有一個城市的房價仍然停留在2016年10月份的水平上。由此，就可以看出“穩房價”主要是穩漲幅。結合之前兩會中提出的M2增速和社融增速也要與經濟增長相匹配。這決定了未來我國房價的漲幅一定不會超過居民收入增長，這也是我國調控高房價的理念和思路。控制住房價漲幅的同時，通過以房地產來拉動實體經濟，不斷提高居民的收入水平，使得未來居民收入的增長長期超過房價的上漲，不斷縮小房價收入比，通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，保障我國房地產市場實現“軟著陸”。比如我們以現在的收入水平看北京和上海五年前房價水平，就不會覺得高一樣，只要我們控制房價漲幅低于收入增長，發揮房地產的合理的產業消費作用，“十四五”期末我國房地產住房市場會更加健康。