打開房地產(chǎn)行業(yè)的窄門

滕斌圣

即使經(jīng)濟(jì)形勢空前復(fù)雜，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績依然亮眼：2020年1-9月有21家房企的銷售額超過千億元，前100名的房企銷售額均值為864.6億元，增長率均值為7.6%，發(fā)展態(tài)勢相當(dāng)不錯。但出于對行業(yè)未來的隱憂，即使?fàn)I收規(guī)模持續(xù)增長，不少房企仍選擇多元化發(fā)展，用多元收入和業(yè)態(tài)組合抵御風(fēng)險。

從各大房企未來十年的布局來看，大家明顯在從地產(chǎn)開發(fā)向地產(chǎn)服務(wù)及其他領(lǐng)域延伸。在產(chǎn)品層面，從關(guān)注房子到關(guān)注社區(qū)；在用戶層面，從一次交易到持續(xù)消費(fèi)；在企業(yè)層面，從投資土地到投資資產(chǎn)。通過尋找“第二曲線”，房企希望將傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)逐步下降，以消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及延伸業(yè)務(wù)為代表的新業(yè)務(wù)群，將貢獻(xiàn)額外數(shù)千億級的營收，培育更多新業(yè)務(wù)，甚至獨(dú)立上市。例如，萬科打造“睿服務(wù)”擴(kuò)張物管面積，中海拆分物業(yè)在港上市，保利“5P”戰(zhàn)略布局社區(qū)O2O，綠地試水商務(wù)O2O等。更多的房企多元化，正在脫離地產(chǎn)業(yè)務(wù)主業(yè)而展開。如碧桂園正打造新3駕馬車：機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和地產(chǎn)，恒大則壓注新能源汽車，一口氣推出了6款新車。

總體而言，房企的多元化如雨后彩虹般斑斕，但還在路上，難言成功。萬科著力向下游進(jìn)入住宅服務(wù)領(lǐng)域，是希望通過開發(fā)現(xiàn)有客戶的需求，實(shí)現(xiàn)熱帶雨林式成長。但下游市場是分散的，大企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢難以發(fā)揮。最近，覬覦牧原和溫氏等養(yǎng)豬企業(yè)的數(shù)千億市值，萬科選擇大舉進(jìn)入養(yǎng)豬行業(yè)，但如果明年豬瘟結(jié)束，豬肉價格暴跌，結(jié)果又會如何？萬科對此是否有長期堅守的思想準(zhǔn)備？

反觀恒大，經(jīng)歷了從“相關(guān)多元化-非相關(guān)多元化-相關(guān)多元化收縮-非相關(guān)多元化”的循環(huán)演變。早先尋求住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)間的協(xié)同，然后體育、文化產(chǎn)業(yè)的投入，是為了配合地產(chǎn)業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，后來則進(jìn)入了百貨、超市、礦泉水、糧油、畜牧業(yè)、乳業(yè)、母嬰、整形醫(yī)療等行業(yè)，多數(shù)與主業(yè)并無協(xié)同效應(yīng)。2018年起大手筆進(jìn)入新能源汽車領(lǐng)域，頗有畢其功于一役之勢。現(xiàn)在看來，此處各路諸侯云集，從傳統(tǒng)車企巨頭到互聯(lián)網(wǎng)造車新勢力，各擅勝場，遙遙領(lǐng)先。恒大的“買買買”策略，能否后來者居上，克服協(xié)同缺失，真正的考驗(yàn)還在后面。

多元化四處陷阱，主業(yè)又后勁不足，房企確實(shí)處于兩難。在整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸重質(zhì)輕量的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)再一味求大，從千億元到五千億元，再到萬億元，規(guī)模已經(jīng)成為了眾多房企“無處不在的枷鎖”。他們比以往任何時候，都更需從強(qiáng)調(diào)規(guī)模向強(qiáng)調(diào)效益轉(zhuǎn)變，從依靠資金要素投入向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)變，從多元化的“寬門”走向更具挑戰(zhàn)的轉(zhuǎn)型“窄門”。

首先，要調(diào)整發(fā)展速度，提升經(jīng)營效率。經(jīng)過三十年的高速增長，房地產(chǎn)增速已難以為繼，當(dāng)前正在進(jìn)入注重內(nèi)涵、提升品質(zhì)的發(fā)展階段，數(shù)量的快速擴(kuò)張已經(jīng)不是主旋律。從全要素指數(shù)生產(chǎn)率的分解來看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)沒有了靠增加資金投入來獲得更大產(chǎn)出的可能性，房企需要控制風(fēng)險，避免陷入從債務(wù)上升到杠桿被動增加的新陷阱。

其次，要轉(zhuǎn)換發(fā)展動能。今后幾年，房企的增長壓力很大，必須早謀劃、早布局，推進(jìn)新增長點(diǎn)的培育。如何獲取新動能，中國房企在全球范圍內(nèi)都沒有參考對象。科技創(chuàng)新，將是新一輪經(jīng)濟(jì)增長的火車頭。一方面，房地產(chǎn)業(yè)不能忽視新科技和產(chǎn)業(yè)變革帶來的顛覆性影響；另一方面，又不應(yīng)陷入追逐風(fēng)口的機(jī)會主義。可能的出路是發(fā)揚(yáng)地產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力，結(jié)合新科技，實(shí)現(xiàn)數(shù)字化、智能化、裝配式、新材料的布局和轉(zhuǎn)型，上下游聯(lián)動，網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。

在這個過程中，協(xié)同效應(yīng)依然為王，房企需系統(tǒng)地思考業(yè)務(wù)增長的結(jié)構(gòu)性改變，從土地資源變現(xiàn)到“地產(chǎn)+”經(jīng)營資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增值，圍繞“內(nèi)容經(jīng)營”打開成長空間，包括物業(yè)管理、養(yǎng)老、長租公寓、教育以及對應(yīng)的“地產(chǎn)+”的主題領(lǐng)域。窄門不窄，這或是房地產(chǎn)行業(yè)未來的轉(zhuǎn)型方向，將從根本上改變行業(yè)的發(fā)展格局。