一線城市核心區地鐵站域商業空間布局及其影響因素分析

屠彩鳳

【摘要】本文通過實地調研上海、廣州兩個一線城市核心區地鐵站500米范圍內的商業空間，分析其在空間布局、業態構成上的共性特點，結合地鐵人群的特征，分析影響地鐵站域商業空間布局的各種因素，以期為TOD項目開發決策提供一些有價值的經驗借鑒。

【關鍵詞】地鐵站域? 商業布局? 業態構成

本文所指的地鐵站域商業空間，是指以地鐵站500m范圍內與站點出口有直接的空間聯系，并用于零售商業用途的空間。站域內大規模人群的快速流動，給站點周邊的城市區域帶來了巨大的商業機會，越來越多的商業空間開始在地鐵站域范圍內集聚。

一、一線城市核心區地鐵站域商業空間特征

上海靜安寺片區、廣州珠江新城片區是兩市最為核心的商務區，集聚了城市中最主要的商務辦公、商業零售、文化娛樂等功能，也是城市人群活動密度最高的區域。位于核心區的地鐵站點多為兩到三條地鐵線的換乘站。通過對此類站域空間發展情況及特征進行分析，筆者發現城市核心區地鐵站域商業空間存在著一些共性特征。

（一）商業空間檔次及布局多樣化

站點周邊500米范圍內與站廳層有直接過道連接的商業空間涵蓋了高、中、低各檔次商業空間。城市公共設施用地（如：城市道路、綠地）下方歸政府相關部門管轄的商業空間一般以中低端地鐵商業街/商場為主，而歸屬城市開發地塊的商業空間多為私人開發商開發及運營的中高端購物中心。（如下表）

（二）與地鐵站廳層直接連通的商業空間，其業態構成中餐飲、超市、日用精品占比最高

鄰近地鐵站的購物中心、商場通過人行過道與站點出入口連接，對人流具有很強的導向性作用。在業態布局方面，與地鐵站廳層直接連通商業空間一般為商場的負一或負二層。

二、影響地鐵站域商業空間布局因素分析

（1）城市核心區功能復合多元的發展模式，是核心區地鐵站域商業空間檔次多樣化發展的主要原因。一線城市核心區作為城市主要服務型功能的集聚區，站點周邊地塊多為商業、商務或者混合性質開發地塊，是城市的生產生活服務中心，集聚著城市大部分的知識密集型生產性服務產業/企業（如金融、法務、設計咨詢等）以及消費密集型的生活性服務產業/企業（文化娛樂場館、購物中心等）。核心區內聚集了從基礎服務人員、中產白領、高層管理&研發人員等不同層級不同收入的產業人群，從而形成了對商業及消費空間不同檔次的需求。

（2）管理主體的不同，則影響著地鐵站域商業空間的環境設施及購物體驗。從商業空間的權屬主體來看，商業檔次較低、業態較為單一的商業空間大都位于城市公共設施用地下方與地鐵站聯系最為緊密的區域（如上海Inshop、廣州花城匯），這類空間的權屬一般歸國有，政府部門指定相關的單位（一般為國企）進行管理。其運營不追求純粹的經濟效益，管理模式缺少創新意識，導致環境設施布局及購物體驗欠佳。

（3）地鐵使用人群的活動特征，則決定了地鐵核心區域商業空間的業態構成及布局方式。地鐵核心區域商業空間指與地鐵站直接連通的地下商業空間。根據CTR（央視市場研究股份有限公司）《地鐵人群價值研究報告》調查數據顯示，地鐵族以18～40歲的中產白領及服務人員為主，年收入在8～40萬之間。其搭乘地鐵出行的目的87%為上下班通勤、50%為就餐聚會/商務接待。上下班通勤：高峰期為（早7：30～9：30，晚18：00～21：00），主要目的是上下班，其特征為人流量大、集散速度快，以通過式為主，少有停留閑逛。因此連接地鐵站與辦公場所的商業空間多為布局餐飲、日用精品等高頻率低消費的商業業態。就餐聚會/商務接待：對普通上班族而言，中午休息時間短（1～2小時），就餐需求為快捷、方便、距離短，這類餐飲店多會選擇布局在連接地鐵站及辦公場所的區域。而企業聚餐或是普通商務接待，則會在晚上下班時間或是周末，時間較為充裕，更傾向選擇檔次較高的主力型餐飲店、酒吧等場所。這些餐飲店則會綜合考慮租金、環境、地面交通等因素，其選址往往更傾向沿街商鋪或是商場地面層。

三、結論與建議

（一）研究小結

誠然，借助地鐵人流的大規模往來與集散，為地鐵站域范圍內的商業空間帶來了諸多的潛力與機會。就目前一線城市核心區的發展現狀來說呈現如下特征：① 地鐵站域范圍內（500m半徑）商業空間多元化發展;② 核心范圍內與地鐵出入口直接連通的空間，業態構成單一（餐飲為主）、商業檔次不高;③ 運營主體的述求及經驗對商業空間的布局及空間品質有一定影響。究其原因如下：① 城市核心區功能的復合與多元化發展模式;② 地鐵使用人群快速集散的活動特征及有限的消費能力;③ 市場化及非市場化運營主體的策略差異。

（二）發展建議

未來，隨著TOD開發理念深入發展，其商業空間規劃與布局也需要往更為多元及個性化。一是迎合現代年輕人的消費，引入高科技、沉侵式的場景，如智能手機、VR游戲等高端科技密集型產品體驗店;再者需要改變傳統國有資產單一的經營模式，引入更多有市場敏感度的私營企業共同參與國有資產的運營（如外包經營、PPP等），提高經營績效。

參考文獻：

[1]劉文.基于城市視角下的地鐵站域商業綜合體研究[D].南京：東南大學，2016.