限購令背景下“借名購房”的法律風險及防控

劉 蓉

（成都公證處 四川省成都市 610000）

個人經濟收入和購房條件等因素影響，人們希望通過不同途徑解決購房難困難。借助他人名義購買房子是當前比較流行的曲線購房方式。但是借助他人名購買房子是需要承擔多種法律風險，無論是在房產轉讓，亦或是繼承過程中都會出現不同的法律風險，對實際和名義購房人的合法權益造成影響。所以應該在限購令背景下，結合實際情況制定科學的防控措施。

借名購房出現的各項法律風險分析

所有權的爭執。無論是一次付清房款，還是通過貸款的方式購買房屋，都可以在《物權法》指導下進行法律維權。如果購房人出現意外死亡問題，合理繼承人又不知道借名購房的事情，這樣就會增加合法繼承的維權能力。所以實際購買人應該在法律規定指導下維護自身的合法權益，立足生效的法律文書到登記機關進行房產人的變更。

房產轉讓。城市房價出現增長的現象，需要根據物權登記內容對房產轉讓情況進行分析。如果名義購買人在房價上升后，就會出現未經實際產權人同意出售房產的問題，這樣就會導致房產轉讓出現爭議問題。如果實際產權人不具備充足的證據表明自己的合法權益，法律上則不能獲得有效地支持，大多是讓名義購買人返還具體的房款。因為實際購房人不能獲得房產轉讓的權利，發生糾紛后只能通過法律途徑讓名義購房人支付具體的房款債務。

房產處分限制。如果產權登記是名義購房人的名下，那么實際產權人和名義產權人出現關系惡化現象就會出現多種爭議，也會導致不同類型的法律風險。房產處分限制是其中一項法律風險，實際購買人會對房產進行使用，也有著收益權利。但是在產權登記過程中第一順位是名義購房人，實際購房人在登記上不具備順序優勢，所以在對房產進行處理過程中也出現受限制問題，比如抵押。因為房產是不動產，當出現所有權或者是使用權不清晰的時候，該房產不能進行抵押。

名義購買人造成地風險。一是不能享受購房優惠條件。如果名義購買人幫助他人購買房產之后則會受到限購令的影響，申請人在購買房產或者是申請貸款之后不能享受第一套房產的優惠條件，銀行也會限制其貸款。 所以在后續房產購買中也會出現不能獲得優惠條件的購房問題。銀行留下貸款記錄后，名義購買人在申請房屋貸款的時候就會出現受到額度限制或者是拒絕貸款的問題。

二是因為過戶不成功問題導致的責任風險。在房產登記過程會出現過戶不成功的問題。在進行房產審核過程中需要對雙方的房屋買賣資格進行嚴格審核，如果實際購買人不具備購買房產的條件，借助他人名義購買房產時就會出現過戶限制問題，物權登記部門不能同意過戶要求。

合理規范借名購房法律風險的防范措施分析

選擇信任度比較高的名義購房人。因為登記機關在對不動產進行登記過程中需要將買賣合同作為具體的判定依據，商品銷售合同上的購買人是該商品的所屬人。所以應該選擇信任度比較高的名義購房人。如果需要通過借名方式進行房產購買和登記工作，實際購房人則應該對名義購房人的資金情況、誠信情況等進行綜合評估，對名義購房人進行全面性了解，選擇信任度比較高的名義購房人的方式防患未然。

根據法律規定及時更正登記，在最短時間過戶。《物權法》指出人們在進行不動產登記過程中可以通過申請更正登記的方式修改錯誤的記載事項，不動產登記簿中的權利人通過進行更正或者是有具體證據說明登記錯誤的現象，登記機構則應該根據相關途開展更正。實際購房人通過和名義登記人在協商一致基礎上到登記機構進行房產更正登記，根據相關程序認定實際購買人是房屋的產權人，在花費最低的同時獲得房產。

簽訂借名購房協議，在保留購房憑證基礎上明確法律責任。產權之爭是實際購房人需要關注到的事項，應該關注到借名購房出現的法律風險，立足實際制定科學地應對策略，通過多種方式減少法律風險的發生。所以雙方在購房之前應該通過平等協商的方式達成具體的書面約定，對具體的借名約定進行規范。需要在借名協議中明確指出房產購買情況，經過雙方協定由實際購買人指出房屋購買的資金，借用名義購買人的購房條件進行房屋買賣，該房產的實際使用權是由實際購買人擁有。為了減少日后法律風險的發生，通過公證的方式對二者之間的買房關系進行明確的規定。所以在購買房子的過程中應該保留相關的購房和借名協議等書面憑證，在保存購買發票和原始憑證的基礎上證明實際購買人所具備的使用權利。

研究指出借助他人名義購買房子是當前比較流行的曲線購房方式，但是借助他人名購買房子是需要承擔多種法律風險，無論是在房產轉讓，亦或是繼承過程中都會出現不同的法律風險。所以應該在限購令背景下應該對名義購房人進行全面性了解，通過選擇信任度比較高的名義購房人的方式防患未然，重視通過多種方式維護實際購房人的合法權益。同時，根據法律規定及時更正登記，在最短時間過戶。此外也應該簽訂借名購房協議，在保留購房憑證基礎上明確法律責任。