存量更新視角下深圳市微空間開發強度研究

宋思琪 陳偉新

隨著我國城鎮化進程的加快，城市發展面臨著從增量規劃到存量更新的轉型。但在空間經濟導向下，高強度的存量更新對城市產生了許多負面影響，其中以微空間的問題尤為突出。因此，本文在存量更新的視角下，分析深圳市微空間開發強度的時空變化，通過研究其影響機制，嘗試提出微空間開發強度的優化導向。

一、引言

1.研究背景

隨著我國城鎮化進程的不斷加快，城市規劃理念也由增量逐漸向存量轉型。存量更新雖強調建設用地不再增加，但并未對人口、建筑規模等進行限制，在強烈的經濟效益導向下，其開發強度持續走高，配套設施負荷增加。同時，由于存量更新的對象是既有建成空間，開發商更傾向于選擇產權相對單一的微空間，但微空間的存量更新不僅鮮少提供配套設施貢獻支持，甚至會占用原有設施，對城市舒適度、公平性造成極大的負面影響。

2.相關概念及研究現狀

對深圳空間開發強度的研究已有一定成果，朱永、司南梳理深圳市2010-2016年的城市更新數據，從城市、單元兩個層面，對其空間特征進行分析。而微空間是新出現的詞匯，至今規劃界尚未有權威的定義。本文結合對2010-2019年深圳城市更新單元計劃用地規模的分析，最終確定了本文研究的“微空間”概念為建設用地面積在5公頃以內的空間。

本文基于存量更新的視角，從時間、空間兩個層面分析深圳市微空間開發強度的變化，通過對其影響機制的研究，嘗試提出微空間開發強度的優化導向。

二、深圳市微空間開發強度演變分析

1.數據來源與選取

本文選擇的數據主要來自深圳市數據開放平臺及政府公告。2017年1月1日至2019年12月31日，共收集深圳市城市更新單元249個，5公頃以下133個，信息完整、最終列入定量研究的數據為94個。

2.評價指標選取

開發強度主要包括容積率和建筑密度兩個指標。建筑密度表達建筑的“量”，而容積率偏重用地的“強度”，是與城市空間經濟直接相關的變量。因此本次對于開發強度的研究選擇容積率為主要指標。

3.時空特征分析

（1）時序變化特征分析

① 2017年是“強區放權”的第一年，新增城市更新單元計劃大大減少，樣本較少；2018、2019年，隨著各區政策體系和審批機制的不斷完善，新增規劃項目數量大幅度上升。

② 2017-2019年，項目容積率均主要穩定在5-7區間，容積率10以上的項目9項。

③ 2017-2019年，深圳微空間開發強度呈小幅度上升態勢，平均容積率從2017年的6.79增加到2019年的7.39，但增長速度逐漸減慢，由5.9%降低為2.9%。

④ 2019年，深圳市整體高強度開發收緊，但微空間開發強度持續走高（圖1）。

（2）空間分布特征分析

① 容積率的空間分布上存在很大的區域差異。各區土地開發強度差異性較大，其中福田、羅湖兩區容積率最高，均超過了8.0，大鵬新區僅有4.09。

② 從空間分布來看，微空間開發強度具有空間集聚特征，原特區內微空間開發趨勢明顯。福田、龍華微更新項目數量更多；坪山、光明、大鵬新區微更新項目少，存量更新多為大地塊更新。

③ 微空間存量更新項目多集中于允許開發強度較大的區域，基本位于密度一、二、三區，高強度開發趨勢明顯，與城市經濟的發展趨勢相吻合（圖2）。

在經濟導向下，存量更新高頻率出現在允許開發強度更高的區域。但同時，仍有少量更新項目位于低密度分區，這就體現了除經濟外，存量更新開發強度的確定，仍有其他引導因素。

三、深圳市微空間開發強度變化影響機制及優化導向

1.開發強度變化影響機制

圖1 深圳市微空間更新開發強度散點圖

圖2 深圳市微空間更新數量及開發強度空間分布

城市的存量更新一般要遵循“政府引導、市場運作”的原則，統籌兼顧各方利益訴求。因此，存量更新開發強度的確定涉及政府、開發商、原住戶等多方利益主體的博弈。政府希望通過存量優化獲得土地二次開發收益并改善城市環境、促進城市發展；開發商為了獲取更高的開發利潤；原住戶希望獲得高額的拆遷補償。此過程中所有的收益都來自于土地二次開發的利潤，最終都會落在開發強度上。此時，開發強度指標就成為了存量更新能否實施的唯一指標，由此形成的開發邏輯中，為使存量更新能夠順利實施，政府適當提高開發強度，以提升開發利潤空間。這就導致小地塊高強度的開發情況頻繁出現，引發極大的城市問題。

2.開發強度優化導向

城市規劃不應只考慮商業利益的最大化，也應該充分考慮人們的需求，追求城市發展的更高標準。而處于博弈中的開發商、政府、公眾三者，政府是最有權利也最有義務對城市高開發強度存量更新進行約束的一方。存量更新有別于其他的城市開發，政府更需起到引導、調控的監管的作用，應以更加積極的姿態介入。同時，針對對于城市發展有較大幫助，但開發動力不足的項目，政府應發揮主導者的作用，自上而下進行統籌，以克服市場運作中出現的失靈狀態，通過有效的調控手段，改善人居環境品質，注重公共設施建設，確保公共利益與社會公平，促進城市的健康可持續發展。

四、結語

2018年，《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃申報規定》中，增加了對計劃申報拆除范圍用地面積的要求，取消了1萬m2以下的更新申報；2020年，深圳市首個平方公里級重點城市更新項目新橋智創城開工，深圳市政府逐漸引導城市更新向大地塊發展。這些新的政策嘗試從多個角度解決存量更新中微空間高開發強度的問題，也取得了一定效果，對處于探索階段的存量更新具有很強的借鑒意義。