關于房屋中介業務的兩點法律實務思考

畢可慧

（威海職業學院， 山東 威海 264210）

一、使用規范的合同文本，合同內容要明確具體

目前各房屋中介公司所使用的合同文本通常為房屋買賣合同和居間合同合二為一的文本形式，合同涉及到三方當事人，即買賣雙方當事人和中介方，這種合同文本中的大部分內容是關于買賣雙方的權利與義務，關于中介方的權利與義務較少，尤其是合同中需要自行填寫的內容，往往由于約定的不明確而在糾紛發生后無法認定是否存在違約行為，因此建議中介方分別和合同的各方當事人簽訂單獨的居間合同，并在合同中就中介方自身的權利與義務加以明確的約定。同時，房屋中介作為居間人，職責主要是為交易各方當事人提供信息咨詢與交易機會、接受委托辦理相關手續等，這些服務往往是無形的，為避免中介方在提供服務后，被服務方以各種理由拒絕支付中介服務費，而中介方又難以提供相關證據證明自己提供了服務，建議在合同中加上諸如“本人確認中介方已按約履行了居間服務”等內容。

另外，在二手房交易中，中介方往往需要指導買賣雙方當事人簽訂房屋買賣合同。為促使房屋買賣合同順利履行及提高成交率，在擬定房屋買賣合同內容時，必須約定當事人履行義務的明確期限，例如不能僅約定“首付款10萬元，余款辦理按揭貸款”，還應同時約定首付款的具體支付時間以及辦理貸款手續的具體期限，并進一步明確支付方式，如果是轉賬方式支付，應在合同中載明收款賬號。如果合同約定買方交付的定金由中介方保管，那么中介方在支付給賣方時，要保留賣方出具的收款收據，轉賬要堅持轉到賣方的實名賬戶。

二、中介方有關提醒注意的合同義務

我國《合同法》第四百二十五條“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。” 中介公司作為具有房地產居間專業知識和經驗的機構，應當恪守執業規則，對委托事項進行必要的調查、核實，盡可能掌握更多的情況，據實、公正的向委托人報告。因此，如實披露信息是中介公司的一項非常重要的義務。也就是說，在交易中房屋中介要向當事人提供真實的信息，所以在簽訂合同前必須注意審查賣方是否有房屋的所有權或處分權、房屋是否為夫妻共同財產等，當事人如果不是本人，須審查其是否持有有效的授權委托書，并留存好上述相關書面文件，否則可能導致簽訂的房屋買賣合同為無效合同，從而導致當事人拒絕支付服務費。

但我國法律對于信息披露的范圍并沒有明確的規定，如何界定中介方主觀上是否為故意，在司法實踐中也存在分歧。對于自己無法直接獲得的相關交易信息、無法判斷真偽的相關交易信息，有提醒交易對方當事人進行核查的義務，尤其在涉及房屋的權屬、抵押登記、典當、查封等權利限制信息，以及代理權及代理權限等方面。應采用書面方式履行提醒注意義務，以便證明自己主觀上無過錯，從而避免承擔損害賠償責任。