房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓中的法律問題研究

陳松斐

（廣東海鴻律師事務(wù)所，廣東 汕頭 515000）

引言：在現(xiàn)代社會的諸多產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)有著高風(fēng)險和高回報的特點，高回報吸引了大批企業(yè)加入，但是，房地產(chǎn)項目的高風(fēng)險也導(dǎo)致了很多企業(yè)被市場所淘汰，也因此留下了大批未完成的項目。這些項目在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，從而保證轉(zhuǎn)讓的規(guī)范性與準(zhǔn)確性，使土地資源可以最大化的利用。

一、土地使用年限問題

對于土地的使用年限，合同的當(dāng)事人如果沒有全面的準(zhǔn)備就很容易忽略。我國所有的建設(shè)土地權(quán)限都?xì)w屬于國家，使用者并沒有永久的使用權(quán)限。因此，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守有償使用的制度，根據(jù)土地性質(zhì)的不同確認(rèn)土地的使用年限，如，住宅類用地的使用時間為70年，而商業(yè)型用地的使用權(quán)限僅為40年。政府在將土地使用權(quán)交給房地產(chǎn)時，已經(jīng)明確了使用年限，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的過程中，當(dāng)事人交易的房地產(chǎn)土地可能存在使用年限不足的情況。對于這種問題，當(dāng)事人必須加以注意，避免因為沒有考慮到年限問題導(dǎo)致交易價格過高。根據(jù)我國的房地產(chǎn)土地使用相關(guān)規(guī)定，對于閑置時間多于兩年的土地，政府有權(quán)對其進(jìn)行無償回收，但是因為當(dāng)?shù)丨h(huán)境、經(jīng)濟(jì)建設(shè)等各種外部因素，政府有時不會采取無償回收的措施。所以，受讓方的當(dāng)事人在接受項目時，需要重視土地使用年限的問題，核算剩余的使用年限，防止剛接手土地就被政府回收，造成經(jīng)濟(jì)損失。轉(zhuǎn)讓雙方都應(yīng)該遵守公平交易的原則，根據(jù)土地的實際情況，結(jié)合當(dāng)前市場條件來計算土地的實際價值，從而保證項目轉(zhuǎn)讓的合理性。

二、工程款優(yōu)先受償權(quán)問題

項目轉(zhuǎn)讓涉及到的人員并不只是轉(zhuǎn)讓方與被轉(zhuǎn)讓方兩者，還有第三方的可能存在。然而，轉(zhuǎn)讓雙方在進(jìn)行談判的工作時，有時會忽略第三方的存在。作為被轉(zhuǎn)讓方，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意轉(zhuǎn)讓方在進(jìn)行項目轉(zhuǎn)讓之前，是否已經(jīng)結(jié)清了項目的前期工程款，如果存在工程款的拖欠情況，要明確已經(jīng)支付的金額以及需要支付的金額，并且在轉(zhuǎn)讓的合同中作出明確的規(guī)定。根據(jù)我國《合同法》第286條法律明確規(guī)定，工程的施工者對其施工的工程擁有優(yōu)先受償權(quán)，同時，工程款的優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)依附于工程項目當(dāng)中，不因工程所有者的變化而變化。所以，如果轉(zhuǎn)讓存在未結(jié)清的工程款，而被轉(zhuǎn)讓方則沒有注意這一問題時，就會導(dǎo)致被轉(zhuǎn)讓方要支付所欠的所有工程款，甚至，在最極端下，工程的承包者使用了優(yōu)先受償權(quán)，對工程項目進(jìn)行拍賣，從而給被轉(zhuǎn)讓方造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，在進(jìn)行項目轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)調(diào)查清楚項目是否存在工程款的拖欠情況，要求轉(zhuǎn)讓方拿出足夠的憑據(jù)。如果確認(rèn)存在前期工程款未結(jié)清的情況，被轉(zhuǎn)讓方要做好協(xié)商工作，讓轉(zhuǎn)讓方調(diào)整價格，或先將拖欠的前期工程款結(jié)清。

三、擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)交接問題

工作人員還要注重資產(chǎn)的交接問題，檢查轉(zhuǎn)讓方是否擁有租賃權(quán)、所有權(quán)等基本權(quán)力。被轉(zhuǎn)讓方在進(jìn)行項目轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)要求對方提供充足的證明，證明要包括：土地所有權(quán)、資產(chǎn)核實證明、資產(chǎn)評估證明、土地使用權(quán)、資產(chǎn)所有權(quán)、支付憑證等。被轉(zhuǎn)讓方的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)前往當(dāng)前的項目現(xiàn)場進(jìn)行實地考察，并且詢問項目工作人員一些相關(guān)問題，要求轉(zhuǎn)讓方簽訂書面合同，明確雙方應(yīng)付的法律職責(zé)，做好項目包括電梯等項目設(shè)備的轉(zhuǎn)交工作，防止轉(zhuǎn)讓方存在融資租賃、販賣項目所有權(quán)等情況，并且在合同的條款中明確資產(chǎn)交接的安排，防止經(jīng)濟(jì)風(fēng)險對當(dāng)事人造成的損失。

四、移交資產(chǎn)、變更股權(quán)時的付費進(jìn)度問題

轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)注意在進(jìn)行資產(chǎn)交接和股權(quán)變更時，被轉(zhuǎn)讓方是否已經(jīng)進(jìn)行付款。防止出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)移交資產(chǎn)，并且將股權(quán)轉(zhuǎn)讓，但是被轉(zhuǎn)讓方拒不付款的情況。為了防止這種問題出現(xiàn)，轉(zhuǎn)讓方與被轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)尋找第三方作為財產(chǎn)交易的中間人，轉(zhuǎn)讓方要求被轉(zhuǎn)讓方將資金先支付到第三方的賬戶，讓第三方為被轉(zhuǎn)讓方做擔(dān)保，也可以要求被轉(zhuǎn)讓方提供正確的銀行保函。通過第三方的監(jiān)管，可以保證房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓工作的順利進(jìn)行，使轉(zhuǎn)讓方可以收到支付款，而被轉(zhuǎn)讓方也能得到應(yīng)得的股份。例如，某地進(jìn)行房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓時，先對現(xiàn)有的項目價值進(jìn)行估價，雙方邀請專業(yè)的評估人員參與其中，最后確認(rèn)項目總價值，經(jīng)談判后確認(rèn)最終的轉(zhuǎn)讓費用，隨后，雙方在當(dāng)?shù)劂y行的見證下達(dá)成交易，房地產(chǎn)項目也全部交接到對方手中。

五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費問題

房地產(chǎn)項目在轉(zhuǎn)讓時，會產(chǎn)生一定數(shù)量的稅費。這些稅費會影響房地產(chǎn)項目交易的成本，有可能提高交易的金額，因此，雙方在進(jìn)行交易時，應(yīng)當(dāng)注重對稅費問題進(jìn)行咨詢，然后請專業(yè)的工作人員加入到談判當(dāng)中，從而降低稅務(wù)帶來的風(fēng)險。關(guān)于土地增值稅的實際數(shù)額，因為我國準(zhǔn)許各個省市根據(jù)實際情況自行制定稅額，因此，各個地區(qū)的稅費定價都有不同。例如，某省政府頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法（試行）》，在這項法律法規(guī)的中明確提出：“如果土地權(quán)所有者實行了實質(zhì)性的土地開發(fā)、項目建設(shè)，但是并未投入市場即轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)的企業(yè)，需要扣除相關(guān)費用。包括：土地開發(fā)成本；土地使用權(quán)統(tǒng)一繳納的契稅；加計開發(fā)土地成本的20%；轉(zhuǎn)讓土地的相關(guān)稅金。”該省通過頒布這條法規(guī)，有效的解決了企業(yè)利用土地增值稅加計扣除中出現(xiàn)的問題，并在全國起到了模范代表的作用。

結(jié)論：綜上所述，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)，避免法律風(fēng)險的產(chǎn)生。從上文可知，轉(zhuǎn)讓方與被轉(zhuǎn)讓方在進(jìn)行項目轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)全面考慮所有的法律問題，遵守公平交易的原則，結(jié)合當(dāng)前市場環(huán)境來定價，從而保證項目轉(zhuǎn)讓的合理性與公平性，避免產(chǎn)生法律糾紛。