“炒房”該變一變了

張程

自2016年“房住不炒”提出以來，全國房價逐年收窄，雖然依然有很大一部分人抱著“買房投資”的想法，但是近些年來，可以看到“房住不炒”的政策正在步步壓實，且開始深入人心。“買房投資”“買房=賺錢”的觀念或許將成為過去式。

從2017年開始，中國居民個人住房貸款增長速度已經呈現出了向下趨勢。根據中國人民銀行發布的金融機構貸款投向統計報告顯示，2016年二季度末國內居民個人住房貸款同比增長速度為30.9%，至2020年二季度末，居民個人住房貸款同比增長速度已經下降至15.7%，增速降幅接近一半，總體上呈現出向下的趨勢。就2020年而言，二季度末居民個人住房貸款增速也比一季度末低0.2個百分點，保持了下行的趨勢。這表明在2020年因為疫情和自然災害帶來的巨大經濟增長壓力面前，“房住不炒”的政策導向并沒有松動。

2020年7月30日召開的中央政治局會議再次強調了“房住不炒”的定位，同時增加了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的表述，再次明確了政策層面堅持“房住不炒”的決心。人們的“炒房”觀念也該變一變了。

疫情后調控加強

9月14日，成都市政府出臺了《關于保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》，提出了15條舉措。其中，在完善住房調控政策方面，嚴格執行住房限購政策，嚴打弄虛作假行為;發揮稅收調節作用，個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。顯然這一政策是在進一步提高房地產交易的門檻，防范“快進快出”的炒房行為。

不僅僅是成都。今年以來，面對疫情帶來的穩增長壓力，許多地方不僅沒有放寬房地產市場的限購政策，而且還在進一步提高門檻，防范炒作行為。據中原地產研究中心統計數據顯示，2020年8月單月，全國房地產調控累計次數為32次;1—8月，全國房地產調控政策次數高達368次，與去年同期的367次基本持平。分析認為，7—8月調控政策風向轉變，從上半年的全面寬松，開始出現收緊趨勢。包括杭州、東莞、寧波、鄭州、深圳、南京、長春、海口等10多個城市紛紛出臺調控政策為樓市降溫。預計后續最起碼有超過30個城市會在最近發布力度不同的房地產收緊政策。

值得注意的是，從增值稅政策的調整看，目前深圳、無錫、沈陽和成都已經調整了增值稅的政策，即從過去的“滿2”調整為“滿5”，這一調整似乎帶有示范性，后續或還有地區會效仿這一舉措。

除了上述舉措之外，由于以往房地產調控中經常出現有人為了規避限購、稅收政策，而選擇“假離婚”買房。因此本輪樓市政策收緊中，打擊“假離婚”成為了監管部門重點“瞄準”的領域之一。

9月10日晚，央行深圳市中心支行、銀保監會深圳監管局、深圳住建局聯合發文，將創新上線建立婚姻信息查詢機制，查詢借款人婚姻狀況和購房家庭成員（包括借款人、配偶及未成年子女）名下住房套數，作為貸款審核依據，實行差別化房貸的辦理。9月4日，杭州明確，30周歲以上未婚單身、離異單身且在限購范圍內無自有住房記錄的購房人，可認定為無房家庭。8月30日，無錫出臺新政，夫妻離異后兩年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前住房套數計算。7月23日，南京新政規定，夫妻離異后2年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前總套數計算。

由上述這些城市的動作不難看出，政府部門對于堅持“房住不炒”的決心。在這種情況下，與“假離婚”類似的“假落戶”“假人才”等現象，未來可能也會成為重點打擊的對象。

“金九銀十”熱度依舊

房地產行業有“金九銀十”之說，意在表達每年的九月、十月是房地產交易的活躍時期，也是房企、房產中介、購房者、賣房者格外關注的時點。

由于上半年的疫情對于經濟增長帶來的壓力，許多人認為，房地產關聯的行業范圍廣泛，對經濟有較強的拉動作用，面對較大的穩增長壓力，一些地方的房地產管控政策或許會有松動，因此對于“金九銀十”抱有期待。

實際上今年下半年以來，房地產市場確實存在溫和上漲的情況，部分熱點城市房價的漲幅備受市場關注。尤其是一些地方新樓盤受到“限價”政策的影響，折價現象使得出現了“萬人搖號”搶房的情況，讓房地產市場看起來有些熱鬧，更促使了一些人對于房地產政策松動有了期待。

從統計數據來看，房價確實有上漲。9月14日，國家統計局公布的8月份70城房價數據顯示，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅有所擴大，二三線城市同比漲幅回落或與上月相同。70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為0.6%，漲幅擴大;70城二手房環比漲幅為0.3%，漲幅持平。

從二手房的價格漲幅環比數據看，廣州成為漲幅最大的城市。廣州二手房的價格漲幅目前已經連續兩個月排名第一。不過，廣州房價的上漲有部分原因是受深圳調控的影響。7月15日，深圳推出“史上最嚴限購政策”，從購房資格、信貸、稅收、豪宅稅等八方面內容，全面收緊樓市調控，被市場稱為“深八條”。可能是受此政策影響，部分購房需求進入到了鄰近的廣州，形成了一定程度的溢出。

但是總體而言，一線城市今年以來表現出了領漲的勢頭。這種跡象，從以往的歷史經驗來看，總是意味著房價上漲會逐漸傳導到二三線城市。這也使得一部分人對于“金九銀十”有所期待。

然而，從政策層面來看，“房住不炒”仍然是主基調。進入8月份，中央反復強調“房住不炒”、地方密集發布收緊調控政策。

8月26日住建部在北京召開有成都、沈陽等6個城市參加的房地產工作會議，參會的多數為房價漲幅靠前的城市，其中不少城市在之后紛紛出臺了調控政策。只要“房住不炒”的主基調不變，那么遏制房地產市場非理性繁榮的政策態勢就不會松懈，一旦有城市房價上漲過快，很可能會再度被“點名”，并出臺調控政策。在這種情況下抱著“炒房”目的交易，很可能將受到嚴厲打擊。

住房供需平衡嗎

房價上漲從供需的角度來看，應當是供少于求，即人口太多而房子太少。截至2019年底，中國城鎮常住人口達到8.5億人，但是中國城鎮有多少房子至今仍然是個謎。

官方已公布的中國城鎮住房數據主要有兩個來源，一個是統計部門的統計數據，二是建設部門的統計數據，主要涉及人口普查家庭戶住房面積、城鎮人均住房建筑面積、早期部分年份城鎮住宅存量、城鎮住宅竣工面積等四類數據。然而這些數據都無法明確地回答中國到底有多少住房的問題。

人口普查資料公布了家庭戶住房數據，但未公布集體戶住房數據，如直接以城鎮家庭戶人均住房面積作為城鎮人均住房面積計算城鎮住房存量存在高估。國家統計局公布的城鎮人均住房建筑面積數據因抽樣偏差可能存在高估。官方直接公布的部分年份城鎮住房存量數據要么范圍偏小，要么偏大。國家統計局公布的城鎮竣工住宅面積數據存在低估，這使得無法簡單通過公式“某年住房存量+竣工-折舊拆遷+農民帶房入城”推算當前存量。

綜合以上幾個方面的數據，只能大致推算出國內現存有多少住房。多數研究者認為截至2019年底，中國城鎮存量住宅面積在300億平方米左右，對應的住宅套數在3億套～3.3億套左右。結合國家統計局公布的城鎮家庭戶數，目前國內住房套數和家庭戶數之比已經達到1左右。換言之，平均一戶家庭擁有1套住房。僅從這個平均數來看，中國住房市場已經基本達到供需平衡。然而不可能忽視的問題是，在不同區域，房地產供需存在著嚴重不平衡的情況。整體而言，經濟發達地區由于吸引人口流入，整體呈現供不應求的情況，而經濟欠發達地區，由于人口流入效應較弱，甚至是人口凈流出，出現了供過于求的現象。

這種區域供求不平衡的問題，由于區域經濟發展差異將長期存在。因此也就會形成經濟發達、人口持續流入的地區，與經濟發展速度相對較慢，人口流入少甚至流出的地區之間的房價差距將越來越大。基于全國住房供需總體上已經超過了套戶比1的門檻，未來“買房=賺錢”將要分情況而定。對于經濟增長動能強勁的地區，可能房價依然堅挺，而經濟發展動能不足的地區可能出現房價長期停滯甚至下滑。在這種基本現實情況下，“炒房”的觀念也該變一變了。