互聯網創新須防“類金融”模式

盤和林

圍繞蛋殼公寓的負面消息持續發酵。今年以來，全國包括“友客”“巢客”“寓意”在內的多家長租公寓相繼“爆雷”，其背后問題值得深入思考。

我國住房租賃市場發展長期比較緩慢，市場供給混亂，需求不足，而長租公寓的興起無疑對租房市場發展起著很大的推動作用，特別是數字經濟時代，長租公寓企業運用互聯網技術將租房市場快速拉入互聯網發展賽道。如果簡單作為一個共享平臺，長租公寓有希望發展為一個匹配租戶和租客的有效工具，這種模式對于解決當前城市化過程中大量人口面臨的住房問題非常有效，所以長租公寓有著天然的民生屬性，無論從行業發展前景還是政策支持角度都有積極意義。

由于上述原因，長租公寓被眾多資本所青睞，又有著互聯網發展背景，行業發展伊始便具有明顯的互聯網特征。跑馬圈地是過去行業競爭的常態，這種發展模式本沒有什么過錯。不過，與共享單車和P2P一樣，長租公寓沒有扮演好平臺的角色，卻當起了中間商，由于正處在風口上，資本瘋狂涌入，使得長租公寓成為一個重資本、輕資產的行業，重資本的結果便是行業金融化。長租公寓的金融化內化于其發展模式當中，其跑馬圈地往往采用高收低租的方式，高價從房東手中拿到房源，低價租給租客，以此搶奪客源，這種賠本賺吆喝的運作模式需要大量的資金支持，僅靠投資人拿錢遠遠不夠，所以，通常的做法是以租房為標的進行再融資，其中包括期限錯配、證券化等等手段，一面拿投資者的錢，一面拿銀行貸款的錢，一面又拿證券化的錢。而有了錢的長租公寓為了快速搶占市場并不會留足資金去應對可能出現的風險，而是盡可能地使用資金繼續參與市場競爭，這就導致企業看上去到處攻城略地、風光無限，但實際資金鏈極其脆弱，一旦有問題出現將可能導致公司破產。

最終看似是一家企業倒下了，實際上卻牽連背后很多人。長租公寓往往采取收長付短的模式，租客付了一段時間的租房費用，但租戶卻只拿到了當月的，一旦長租公寓出問題，租戶拿不到錢自然會想方設法要回房子，這也是為什么會發生租戶夜里撬鎖的事，問題最嚴重的還是那些申請了租金貸的租客，既沒了住所，還要每月繳納貸款。

因此，長租公寓“爆雷”將產生一連串社會影響，而這些還都是可以被量化、我們能夠看到部分，而金融化導致的行業整體高風險對于整個租房市場的打擊也非常大。并且，考慮到租房市場的規模，一旦出現集體“爆雷”事件，最終承擔貸款的是租客，承擔系統性風險的則是銀行。

如何管理并杜絕這類事件再次發生？筆者認為，可以采用監管金融的方式對待互聯網資金運作模式，從一開始就對長租公寓的進入進行嚴格的資格審查，給出資本金要求。可要求長租公寓設立專門的銀行賬戶，存入一筆類似存款準備金的資金，降低長租公寓利用資金盤進行無限杠桿操作的可能，最后，在限制長租公寓期限錯配操作上或許可以指定較為規范的收付房租措施，比如設置租客繳費上限或設置租戶收租下限等等。

需要注意的是，我們反對的是長租公寓的資金運作模式，而非長租公寓本身。在當前的高房價壓力下，良好發展的租房市場對大多數外出務工者、剛畢業的大學生是一種慰藉，如果能夠管理好互聯網發展模式的金融化傾向，互聯網帶來的數字化創新對于市場的發展將產生巨大推動作用。▲

（作者是中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長、教授）