論房地產行業的可持續發展投資

王燕飛

摘 要：近年來，房地產行業的快速發展為我國國民經濟的增長做出了巨大貢獻。房地產行業維持健康的發展狀態對國民經濟持續穩定增長意義重大。鑒于當前經濟發展的態勢，黨中央再三重申遏制房價過快增長的決心，國家宏觀經濟政策也相應地不斷進行重大調整，力圖以宏觀調控手段維護房地產市場的長期穩定與適度繁榮。在這種情況下，我們要高度重視房地產行業的可持續發展。基于此，以風險為導向，分析房地產企業在發展過程中面臨的影響因素，做到合理籌劃、科學應對。

關鍵詞：房地產行業;可持續發展;具體對策

中圖分類號：F293.3? ? ? ?文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）29-0000-02

一、保持房地產行業可持續性發展的研究背景

經濟快速發展的今天，居民消費水平日益增長，消費對象也在向一些高值消費對象轉移，房產銷量突飛猛進。現代化城市建設需要房地產行業的鼎力支持，但當前房地產行業的發展存在較多限制因素，例如土地成本不斷上升、房價出現較大增幅導致市民購買能力下降、房地產銷售減緩導致房屋存量增大等。這些原因使得房地產市場的競爭大大增加、營業利潤急劇減少。為了保障房地產行業的健康持續發展，要對房地產經濟整體運營情況進行充分的了解，建立屬于房地產行業的特定經營模式。

二、保持房地產行業可持續發展過程中遇到的問題

（一）房地產行業的發展過程中忽視了環境的重要性

隨著城市發展速度加快，越來越多的人到城市中尋求發展機會，城市用地面臨巨大壓力。如果不對房地產行業的開發建設進行科學合理的規劃設計，城市的土地資源將無法滿足當前市場需求，甚至會影響整個城市的規劃建設。現代社會的發展理念是追求人與自然的和諧相處，但是追逐利益的房企往往與這一理念相違背，沒有在房產開發建設過程中保護生態平衡。房地產企業在發展過程中一味追求經濟效益，將會阻礙房地產行業的健康持續發展。

（二）房地產行業缺乏健全的投資政策

為滿足人民群眾日益增長的住房需求，國家制定了保障性住房政策，但在一定歷史時期內住房仍處于供不應求的狀態。為遏制房價過度上漲，國家對房地產行業不斷出臺調控政策，加大了房地產企業的生存壓力。正是由于這些情況的出現，對房地產企業進行規范化調整才有了必要性。房地產項目的開發運行需要占用大量的資金，因此想要可持續性發展就必須建立穩定的融資渠道，保證企業項目運行過程中有充足的資金支持。但是，現實情況是，大量房地產企業沒有注意到資金來源多元化的重要性，融資方式過于單一。比如，僅僅依靠銀行借貸，沒有打開債券市場的大門，無法建立健全的金融體系，在一定程度上遏制了房地產企業持續發展的空間。

（三）房地產發展過程中的財務風險較大

1.外源融資渠道有限。當前房地產企業發展過程中缺乏健全的金融管理體制。市場中居民購房主要依賴借貸，房地產企業在開發建設過程中也是通過銀行渠道進行融資，這樣市場中針對房地產項目就涉及兩個主體從銀行借款，無疑加大了金融借貸風險。當前房地產企業的資產負債率較高。企業的資產負債率是指企業的負債總額在資產總額當中所占的比例，比例值越大，企業面臨的財務風險越大。上文中已經提到，房地產行業相對于傳統行業來說融資方式較少，再加上企業的資產負債率較高，這就直接降低了自身的融資能力與抗風險能力。如果房地產企業在經營管理過程中資金管理不善，以致短期內巨額債務無法償還，便會出現資金鏈斷裂，甚至可能導致企業破產，無法達到可持續性發展目標。

2.房地產企業近年來已經結束了攻城掠地的大規模擴張時代，逐漸加快改革轉型步伐，將經營管理模式向現代化、精細化轉型升級，致力于推動落實房地產長效管理機制，謀求長足發展。成本是企業發展管理中需要思考的永恒話題，在房地產企業轉型升級過程中，優化成本控制是其必不可少的關鍵環節。但是，傳統成本管理理念或模式根深蒂固，存在諸多歷史遺留問題，阻礙了房地產企業成本管理轉型的進度;而革新過程中又不斷出現新的成本因素，進一步增加了企業成本控制難度和復雜性。

三、我國房地產行業可持續發展的具體對策

（一）加強房地產企業開發管理過程中的環境控制

在進行房地產項目開發運營管理時要高度重視土地要素。土地在資源體系中屬于不可再生資源，在追求房地產行業可持續性發展的道路上，對于土地的合理規范使用就成為非常重要的課題。就發展現狀來看，土地利用過程中存在資源低效的情形，所以必須要改變傳統的土地管理模式，對土地進行集中有效的管理，從而實現土地資源高度利用。土地進行征收時也要經過嚴格系統的審批階段，保證收購征用的土地得到科學有效管理，避免在開發過程中出現高抬地價的現象。房地產項目的運營管理過程要切實根據城市的具體規劃，合理進行土地資源的配置，實現資源的有效利用。

另外，在項目開發過程中要重視環境保護，實現生態平衡發展。對于房地產行業而言，實現資源的有效協調對于社會發展、環境改善以及滿足人民需求都有重要意義。當今時代，生態問題受到日益廣泛的關注，小區中的生態管理水平成為影響房地產項目運營的重要因素之一，房地產企業要在市場中保持足夠的競爭力，就要高度重視生態環境保護問題。

（二）拓寬房地產行業的投資渠道

就房地產行業的發展現狀來看，為實現房地產行業理性發展，各地政府相關部門均出臺相關政策進行調控。例如，在土地征用和稅收、銀行借款等方面做出嚴格限制，針對房價上漲速度過快的情形也進行了一定形式的遏制，以保障房價維持在一個相對合理的區間范圍內。房地產行業投資主體需要更謹慎地評估投資風險，同時，房地產行業也需要對投資體系進行改革，盡量實現投資主體的多樣性，在房地產行業的發展過程中外部投資會對房產行業和市場產生一定的影響，一旦外部投資渠道不暢通，房產企業的正常運營將會受到影響，所以，在對房地產行業管理過程中一定要重視外部融資渠道的構建。另外，要明確房地產項目的資金需求額度，使投資規模與企業實際經營能力相匹配。房地產運營政策要符合當前市場發展方向、符合國家宏觀調控的節奏，要控制投資總額，避免市場中出現投資膨脹的現象，以推動房地產行業的健康持續發展。

（三）增強房地產行業的金融風險防范能力

對于房地產行業來說，絕大多數項目的實施和推進都具有典型的資金密集型特征，需要大量資金維持有效的支撐和保障。企業的自由資金是項目推進很重要的基礎性資金，但是這遠遠不夠。

1.在增強房地產行業金融風險防范能力的過程中，要確保構建一個完善的監督管理體系，形成一個科學有效的調控系統。目前，房地產項目中普遍存在較高的金融風險，因此需要按照風險導向原理，在具體運營過程中對于市場中存在的金融風險進行科學分析，針對問題提出解決對策，從而將風險控制在合理范圍內。另外，房地產企業要具有良好的信用，在市場中形成完善的信用管理體系。為實現行業的規范運行，確保房地產行業擁有健康的金融投資管理系統，就要打破資金來源單一的局面，以更多的金融投資渠道分散房地產行業的經營風險，構建一個來源廣泛、形式多樣的金融渠道，以促進房地產行業的可持續性發展。

2.通過實施有效的預算管理增強抗風險能力。為使預算制度動態地符合企業經營管理現狀，宜使用彈性預算制度。要重視預算管理制度的落實，確保動態成本管理等先進成本管理方式在房地產企業得到實施。房企可以通過預算信息化管理能力的提升加強預算管理，執行過程中須注意以下方面：一是提高企業高層重視程度，只有企業高層足夠重視與支持信息化建設，預算管理部門才能得到充足的資金支持，才會有能力為預算管理采購先進的信息處理中心等設備;同時，只有管理者支持才能激發員工積極工作的態度，為企業奉獻更多的時間與精力。二是通過SAP、用友等現代化管理軟件的應用，提升對預算執行的監控，切實保證資產運營效率與資金管理強度，確保房地產企業始終運行在安全邊際以內。

結語

實現房地產行業的可持續發展，要重視生態環境保護，營造綠色居住環境。要對行業的投資渠道進行合理的規劃，投資渠道的擴展能夠在很大程度上為企業的后續發展保駕護航，為房地產企業構建一個堅實的發展基礎。發展過程中存在的相關限制條件會影響房產行業的健康發展，為了最大程度上減少限制條件帶來的危害，就要對房地產的投資環境進行較大改善，構建出適應當今房地產行業發展的經營管理模式。在做好拓展房地產融資渠道工作的同時也要轉變房地產的傳統經營模式。總的來說，要實現房地產行業的可持續發展，就要在房產企業管理過程中貫徹重視生態環境保護、拓寬投資渠道、加強金融風險抵抗能力的理念，實現房地產項目穩健運行。

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