地產商離首富的位置越來越遠

鄧敏

每一年福布斯富豪榜的公布總是會充分挑動平民百姓敏感的神經。大家一邊理所應當地看著大佬們逐年上漲的身價，一邊慨嘆自己作為“打工人”的微薄薪資。

2020年福布斯中國富豪榜公布，被譽為“創業教父”“電商教父”的馬云毫無懸念地再次蟬聯榜首，財富增長了72%至656億美元。

普通人對于財富的積累認知，總是充滿想象又缺乏想象力。

財富的排行如同一場隱形的角逐游戲，在“看得見的手”與“看不見的手”雙重作用下，上演著一幕幕你方唱罷我登場的戲碼。

作為一度被稱為“國民經濟支柱性產業”的房地產，在過去二十幾年的發展中，提供了大量的就業機會，也造就了一批首富們。

然而歷史的車輪滾滾向前，科技浪潮之下，互聯網大佬緊追不舍，用“3D全方位打擊”的方式，一舉躍過老牌的房地產商，蟬聯財富榜榜首位置。

首富的身價受公司股價漲跌影響，這一因素往往充滿不確定性。但不難看出，地產已經失去其前幾年的絕對優勢，而互聯網、電商等順應潮流的新興產業已然壯大，正以摧枯拉朽之勢占據時代的制高點。

“消失”的地產首富

新冠肺炎疫情對全球工商業造成巨大損失。不過，疫情絕沒有放慢中國造富巨輪的前進速度。

2020年福布斯中國富豪榜共400人上榜，上榜門檻為15.5億美元，約去年的1.5倍。上榜者的總財富從一年前的1.29萬億美元飆升至2.11萬億美元。近三分之二上榜者的財富在過去一年時間有所上漲。

前三甲中，兩位互聯網行業領軍人物馬云和馬化騰，分別以656億美元和552億美元的身家位列榜首和第二名，而憑借農夫山泉（09633.SZ）和醫藥企業萬泰生物（603392.SH）成功IPO的鐘睒睒躍居第三名，身家為539億美元，增幅超過510億美元。

前三甲的排名與胡潤研究院10月公布的《2020衡昌燒坊·胡潤百富榜》排名一致。沒有地產商入圍。

據福布斯發布，本榜單計算財富值使用的是10月26日的收盤價和人民幣對美元匯率中間價。這個時點是在11月3日螞蟻集團由于監管原因暫緩滬港兩地上市之前。連同馬云在內，總計有10位螞蟻集團個人股東入選今年的中國富豪榜。

曾經風頭無兩的房地產行業，在今年富豪榜TOP10中，只有頭部房企碧桂園的楊惠妍家族、恒大的許家印分別以第8名和第10名擠進榜單（不包括主營業務為家用電器的美的集團），與前幾年許家印、王健林等地產大佬穩坐首富的歷史無法同日而語。

這樣的景象與之前形成了強烈對比。福布斯正式進入中國發布富豪榜的歷史只有短短十幾年，伴隨著中國城鎮化的加快和利好政策，房地產一度成為福布斯富豪榜的中堅力量。

2007年，碧桂園在香港聯交所主板掛牌上市，上市當天市值達到1163.2億港元，而碧桂園創始人之一的楊國強的女兒順利登上福布斯中國富豪排行榜首富寶座。這位向來以低調著稱的女首富瞬間引起大家強烈的好奇。

2013年、2015年、2016年，構建了龐大萬達商業版圖的王健林三次登頂福布斯中國富豪榜榜首，王思聰則頂著首富之子的頭銜成為“國民老公”，為娛樂圈供應源源不斷的八卦素材。而今年的福布斯富豪榜上，王健林已經排到了第30位。

2017年，許家印坐上了福布斯中國富豪排行榜首富的寶座，而在此之前，他已經4次躋身前十名。

然而從2018年開始，地產商們卻離首富的位置越來越遠。

南風窗記者統計了福布斯中國富豪榜榜單TOP30近4年來的變化。數據顯示，上榜的地產人士數量從2017年的9名減至今年的5名，累計下減幅度高達44.4%（不含主營業務為電器制造、電子商務的美的集團與蘇寧）。

盡管上榜的地產人士身家在逐年上漲，但是從數據可以看出，單純靠賣房造富的地產大佬正逐漸從榜單前列消失。

新冠肺炎疫情對全球工商業造成巨大損失。不過，疫情絕沒有放慢中國造富巨輪的前進速度。

2020年胡潤富豪榜的數據也顯示，房地產行業上榜人數占比現歷年來最大降幅，從去年的14.8%下降到10.6%，自1999年以來第一次跌出前兩名，成為第三大行業。

無法阻擋的發展潮流

首富的更迭與換血折射出背后行業的興衰，也反映出中國經濟結構的不斷調整。

在中國，地產商財富的積累和政策息息相關。1988年房地產進行市場化改革，土地的使用權可以依照法律的規定轉讓，中國房地產市場迎來新的時代。

1992年南巡講話之后，全國各地呈現建設高潮，房地產行業急劇升溫。政府對房地產產業予以高度重視，數據顯示，房地產開發公司一年猛增至12400余家，如今廣為人知的地產如碧桂園、保利、綠地也在此先后建立。

在信貸整體寬松，去庫存、棚改貨幣化的政策利好下，2008年至2018年被稱為地產的黃金十年，房地產占GDP的比重從不到5%上升到6.6%。同時，房地產市場的繁榮也帶動了其上下游大量相關產業的發展，催生了大量的市場需求，解決了相當一部分勞動力的就業問題。

當然，房地產在刺激投資消費和拉動經濟增長的同時，也造就了一批地產富豪。前文提到的楊惠妍家族、王健林、許家印等首富等誕生在這個期間。

但近幾年來，房地產市場對社會資金的“虹吸效應”日漸凸顯，對消費和制造業投資的抑制、擠出效應趨于加大。高居不下的房價已經成為創新的最大阻力之一。有學者指出，高房價會對企業創新形成“擠出效應”。

一方面高房價形成了基于需求側的創新抑制效應。對于買房的人而言，房價上漲將促使居民投入更多的當期資金購買住房，包括需要更多的按揭購房，這也產生了所謂的“房奴效應”。而租房的人也需要投入更多資金支付房租，這些都會壓制居民的當期消費。

具體到個人身上，房貸占個人可支配收入比重不斷升高。據央行2018年發布的報告顯示，住房貸款占居民可支配收入的60.5%，房貸對普通家庭形成了巨大負擔。高居不下的房價也衍生了一系列社會問題，成為近年來屢見報端的重要話題之一。

另一方面高房價形成供給側的創新抑制效應。影響企業創新能力有諸多因素，例如勞動成本、產業政策、市場環境與制度等。學者研究表明，房地產的高利潤吸引大量資源進入房地產，進而擠出企業創新。而高房價推高租金和員工工資，直接推高土地和勞動成本要素的價格，這些成本都會最后落到企業家身上。高成本壓縮企業利潤，減少現金流，企業只能減少研發投入，從而抑制企業創新。

21世紀以來，中國房地產市場持續繁榮，高房價也逐步成為經濟社會的常態。“做實業不如炒房”的困境與現實，幾乎成為社會共識。

2016年年底召開的中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，至此，“房住不炒”開始成為中國房地產調控的一個主基調，今年的“十四五”規劃再次強調“房住不炒”的定位。

今年讓房地產行業震動的“三道紅線”，讓房企融資環境再度收緊，而“去杠桿、降負債”成為多數房企今年剩余時間的主要任務之一。

貝殼研究院統計整理數據顯示，1—10月房企境內外債券融資累計約10283億元，同比微增1%，但增幅較2019年同期大幅收窄20個百分點。

疫情也對房地產行業形成了沖擊。此前瑞銀與普華永道聯合發布的《2020億萬富豪洞察》報告指出，富豪的財富分布因疫情而變得兩極化。醫療保健、科技及工業行業的億萬富豪財富成為增長主力，而材料、房地產和金融等傳統行業富豪損失最慘重，預計這一趨勢將持續更長一段時間。

再看房地產銷售，今年房地產行業銷售的金九銀十在平淡中落幕，數據顯示，今年前10個月，僅一線城市樓市整體回正；二手房則出現成交量分化，北京同增62%，深圳環降43%。受限于房地產信貸政策與各地調控政策的收緊，今年9月份以來的房地產降溫趨勢愈加突出。

房地產業內盛傳這么一句話：地產的黃金時代已逝，白銀時代接近尾聲，接下來即將迎來青銅時代。這句話大概有一種慨嘆的夸張，但比起勢頭強勁的互聯網科技行業，房地產行業確實風光不再。

地產難再獨大，造富各有千秋

事實上，那些依然可以保持在榜單上的地產商，早已進行多元化布局，不斷精準地調整自身財富結構。

回望2012的中國經濟年度人頒獎典禮上，王健林向馬云提出了一個賭約：如果到2020年，電商在整個大零售商的份額中占到50%，他將給馬云1個億，如果占不到，馬云將給他1個億。

近年來，電商增長速度加快，而今年的疫情更是加快了電商的滲透率。胡潤研究院發布《2020胡潤中國10強電商》榜單顯示，阿里巴巴、京東、拼多多三家企業合計占中國線上零售額的90%，占去年中國社會消費品零售總額的22%。

首富的更迭與換血折射出背后行業的興衰，也反映出中國經濟結構的不斷調整。

王健林與馬云的賭局結果如何目前不得而知，但企業家們早已看到科技和互聯網帶來的沖擊，而極具商業洞察力的企業家自然會尋求新的增長點。

據媒體報道，早在2018年，碧桂園就開啟了農業全產業鏈布局。今年3月，碧桂園農業以3億元收購了華大基因農業控股有限公司80%的股權，成為華大農業控股股東。

無人化農場背后涉及十分復雜的技術，需要融合傳感、精密導航、人工智能、云計算、大數據等，這樣大量的投入必須依靠集團的規模和資金優勢。

無人農業只是碧桂園轉型的其中一部分。早在2019年年初，碧桂園就將公司定位升級為“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”，除了無人農業，碧桂園集團還建立了機器人餐飲千璽集團、博智林機器人公司等。

再看恒大，其2018年年報就指出，恒大多元化產業布局已經完成，文化旅游、健康、高科技等多元產業已成為新的增長點。

恒大近兩年來對新能源汽車的布局收獲了市場大量關注，據媒體報道，2019年恒大新能源汽車板塊的投入為147億元，2020年上半年，恒大集團為汽車業務提供了共計30億元的資金支持。

9月15日，恒大發布公告稱，以先舊后新方式安排引入騰訊控股有限公司、紅杉資本、云鋒基金及滴滴出行等多個知名國際投資者，籌集約40億港元。足見資本市場非常看好恒大汽車的發展前景。

10月9日，國務院常委會會議通過了指導2021-2035年期間我國新能源汽車的發展的《新能源汽車產業發展規劃》，再次強調了發展新能源汽車就是國家戰略，這對新能源汽車發展無疑是巨大助力。

碧桂園和恒大的例子，可以看出單靠布局房地產獲得巨額利潤從而守住財富的時代已經過去，而有規模優勢的頭部房企正在主動求變。

傳統的地產商能否依靠轉型高科技產業、打造多元化布局重回首富寶座猶未可知，但可以明確的是，單靠賣房已很難成為首富。

未來富豪榜單如何變化，讓我們拭目以待。