我國房地產行業常見法律風險研究*

顧海玲

北海職業學院，廣西 北海 536000

在房地產現代發展中，因不了解法律風險而導致企業受到法律懲處的案例并不罕見，這些案例也成功引起了整個行業對法律風險的重視。但法律問題比較復雜，對于非專業人士而言很容易因為一時的偏差而導致風險爆發，對此如何防護法律風險就是一項值得思考的問題，對此進行研究具有一定的現實意義。

一、房地產行業常見法律風險種類、成因

（一）種類

房地產行業常見法律風險主要體現在四個環節，即土地出讓、建造環節、交易過程與稅收，各類風險定義如下。

1.土地出讓

房地產行業的開展必然會占用國家土地資源，而我國土地資源非私有化的，只能通過劃撥或者出讓的方式獲得國有土地使用權。基于此開發商需要與當地土地資源管理機構簽訂國有土地使用權出讓合同，根據合同要求支付一定的出讓金，由此實現租賃，而這整個過程即為土地出讓。但如果房地產企業無法履行合同，或在未簽訂合同的情況下占用了國家土地資源，就會導致法律風險爆發［1］。

2.建造環節

房地產項目的建造涉及到房地產企業資金供給情況、施工方的建造能力與履行合同義務的能力。當房地產企業與施工方簽訂合同之后，在資金供給或施工方相關層面上出現與合同條款不符的情況，就會導致建造環節的法律風險爆發。即假設某房地產項目當中，施工方因為某些因素影響，所以無法在指定工期內完成項目，且刻意不與房地產企業聯系，這時房地產企業有可能將陷入冗長的司法手續中，這也屬于建造環節的法律風險。

3.交易過程

很多房地產企業都推出了“首付分期”策略，即消費者可以先付一部分資金來獲取建筑使用權，隨后定期、定額的支付后續費用，直至所有費用還清。在這一條件下，假設消費者只支付了首付，隨后不再定期支付后續費用，就會導致建筑陷入歸屬不清的局面，這種局面往往會導致房地產企業與消費者產生法律糾紛，使得交易過程中爆發法律風險。

4.稅收

在房地產行業稅收環節中的法律風險尤其突出，其發生概率遠超其他法律風險，因此相關企業必須引起重視。稅收環節中的法律風險一般是指房地產企業受某些因素影響，不能正確履行自身納稅義務，這時稅收作為國家所執行的機制，一旦發現這種情況必然會通過法律手段對房地產行業進行處罰，情況嚴重時甚至吊銷企業營業執照。

（二）成因

1.土地出讓法律風險成因

當房地產無法履行與地方相關機構簽訂的合同義務時，其項目占用國家土地資源的行為就會成為一種非法行為，而造成這一現象的原因大體有二：①合同中對租賃費用的支付要求不明確，即雖然我國在土地出讓租賃合同上有統一性要求，但某些房地產企業與地方政府在簽訂合同時會對一些內容進行修改，這時就可能導致租賃費用的支付要求不明確，在這種情況下房地產企業就容易出現不能定期支付費用的情況；②地方機構監督力度不足，即某些地方機構在與房地產企業簽訂合同之后，并不會安排專人對企業履行合同義務的情況進行監督，這種現象可能導致房地產企業出現“僥幸心理”，履行合同義務時的態度散漫，這時可能出現以上情況，隨之爆發法律風險。

2.建造環節法律風險成因

在房地產建造環節中法律風險爆發的概率較高，原因在于房地產企業與施工方簽訂合同之前，無法明確施工方履行合同的能力以及相關信用水平，因此只能根據主觀判斷來選擇施工方，與其簽訂合同，這時施工方履行合同的能力以及相關信用水平是不可靠的，如果出現一些違規行為，就會導致法律風險爆發。此外值得注意的是，如果在合同簽訂后房地產企業因為自身法律素質、意識等問題不履行自身合同義務，就會導致施工方使用法律手段對自身進行處罰，這也是建造環節法律風險的表現與成因。

3.交易過程法律風險成因

房地產交易過程中的法律風險爆發概率同樣處于高水平，原因在于現代房地產企業為了謀求自身發展，其提出的“首付分期”策略是全面開放的，只要消費者能夠支付首付，其就可以獲得房屋使用權。但全面開放的策略顯然就忽視了消費者的信用問題，導致某些信用水平低、劣跡斑斑的消費者成為企業用戶，而此類用戶就大概率選擇不支付后續費用，處處躲避房地產企業，導致風險爆發。

4.稅收法律風險成因

雖然稅收法律風險情況復雜，但成因比較簡要，具體包括：①房地產企業的稅收概念模糊，如現代很多房地產企業對稅收籌劃與避稅、稅收籌劃與偷逃稅的概念并不了解，使得企業本意是為了做好稅收籌劃的行為，成為了避稅、偷逃稅的違法行為，使得稅收法律風險爆發；②企業為了降低稅收額而不擇手段，即某些房地產企業認為自身稅收過高，影響了企業經營成本與收益，因此作出“惡意拖延”、“避而不見”等手段來實現目的，而這些手段顯然是違法的，觸及到了法律底線，使得法律風險爆發，隨之而來的將是嚴厲的法律懲戒［2］。

二、房地產行業常見法律風險防護策略

針對以上四項常見法律風險，房地產企業應當采用相關策略來進行防護，具體策略包括：明確土地出讓租賃支付機制，做好自我監督工作；建立施工方信用評估體系，合理選擇施工方；建立用戶信用評估體系，靈活應用銷售策略；明確稅收概念，加強法律素質與意識。各策略具體內容如下。

（一）明確土地出讓租賃支付機制，做好自我監督工作

為了避免土地出讓法律風險爆發，房地產企業在與地方機構簽訂合同時，應當主動對合同進行審查，重點對合同中有關于土地出讓租賃支付機制的條款進行分析，一旦發現疑點或缺陷，則要與相關機構進行協商，再對合同條款進行改善，這樣可以避免因不清楚土地出讓租賃支付要求而導致的法律風險爆發。同時在房地產企業角度上，其簽訂合同之后就有責任去履行相關義務，因此企業應當做好自我監督工作，合理管控企業內部資金，將土地出讓租賃支付費用規劃到資金管理方案中，確保自身能定期支付相關費用，規避法律風險。

（二）建立施工方信用評估體系，合理選擇施工方

根據建造環節法律風險成因可知，該法律風險之所以會爆發，很大程度上是因為房地產企業不知道施工方履行合同義務的能力與信用水平，所以要避免此類法律風險爆發，企業就要針對施工方建立信用評估體系，由此對施工方的履行合同義務的能力與信用水平進行評估，再根據評估結果來合理選擇施工方。針對施工方履行合同義務的能力與信用水平，在信用評估體系中應當設立“施工方以往業務合同履行情況”、“施工方主要干部信用水平”等指標，依照科學標準對施工方進行評估即可。

（三）建立用戶信用評估體系，靈活應用銷售策略

與施工方信用評估體系建立原因一樣，如果房地產企業不知道消費者（用戶）的信用水平，盲目的對外開放“首付分期”策略，就會導致相關法律風險爆發。在這一條件下，房地產企業應當圍繞消費者設立評估指標，如“當前信用水平”、“收入情況”、“是否負債”、“負債額”、“是否存在過信用不良時刻”等，這些指標將幫助房地產企業了解消費者信用水平，再根據評估結果，對信用良好的消費者開放“首付分期”策略，而對信號表現不佳的消費者則不開放，靈活的使用該策略為企業創收，同時避免法律風險爆發。

（四）明確稅收概念，加強法律素質與意識

針對稅收法律風險，房地產企業內相關人員必須明確稅收籌劃與避稅、稅收籌劃與偷逃稅的概念，要清楚的認識到任何降低稅收的行為都必須在國家法律、政策允許的情況下開展，若行為超出法律、政策允許范圍，則行為不可取，以免法律風險爆發。同時房地產企業必須加強自我法律素質與意識，決不能作出“惡意拖延”、“避而不見”等違法行為。

三、結語

綜上，本文對我國房地產行業常見法律風險進行了研究，闡述了常見法律風險種類與成因，同時提出了相關的防護策略。文中提出的防護策略可以幫助房地產企業避開法律風險，可起到保障企業運作始終處于法律、政策允許范圍內的作用。