論兇宅貶值的損害賠償

姬海南

上海交通大學凱原法學院，上海 200030

一、問題的提出

近年來在我國司法實踐中兇宅貶值索賠案件屢屢發生。然而我國學界對此缺乏討論，各地法院對于兇宅貶值損失應否賠償的問題也立場迥異。在兇宅貶值是否可以評價為法律上的損害、貶值損失的認定條件、請求權基礎的論證、賠償范圍的確定等問題上裁判觀點眾說紛紜，分歧較大。因此有必要依損害賠償法的原理對其進行分析探討。

二、兇宅貶值損失的可獲賠性

（一）兇宅貶值損失的客觀性及其條件

1．兇宅貶值損失屬于客觀財產損害

在兇宅貶值索賠案件中，由于房屋的物理結構并未受到任何損害，對兇宅的忌諱與人們的心理因素相關聯等原因，多有法院否定兇宅貶值損失的客觀性，但實際上損害存在與否，取決于受害人財產狀況是否因此而產生差額。房屋成為兇宅，會使人們產生忌諱心理，并降低對其適居性及市場價值的評價，從而形成房屋的價值貶值。該種貶值損失的客觀性在于其是交易市場對房屋兇宅屬性產生負面評價的客觀結果。即使潛在交易者并不忌諱房屋的兇宅屬性，兇宅事實也會成為其議價時壓低房屋價格的依據，因此兇宅的貶值具有客觀性，將使房屋權人的財產狀況有所減少，構成其客觀財產損失。

2．兇宅貶值損失的存在條件

兇宅貶值雖為客觀財產損害，但其產生尚需滿足一定的條件，需房屋符合兇宅的界定，并具有可交易性，但不以實際出售為條件。

兇宅貶值的存在需房屋符合兇宅認定的成因標準和區域范圍標準，僅自殺、兇殺、意外身亡事件發生于房屋內，或雖非身亡于屋內但與房屋有緊密聯系的情形可認定房屋構成兇宅。在兇宅的成因標準上，屋內發生自殺、兇殺事件應認定為兇宅以及正常生老病死不構成兇宅存有共識，但對于意外死亡能否作為兇宅成因在學理與實務之間則存在分歧。司法實踐均認可墜樓、觸電等意外身亡事件可構成兇宅成因。本文認為，意外死亡事件雖難以預料，但現實中人們對發生意外身亡事件的房屋也同樣會心存芥蒂產生忌諱，進而影響對房屋的價值評價，因此應認可意外身亡事件作為兇宅的成因。其次，在區域范圍標準上，對于死亡結果發生于屋外能否認定為兇宅存有爭議。如在墜樓身亡事件中，有裁判認為死亡地點是在樓下地面而非屋內，不屬于兇宅。另有裁判則認為死亡地點雖未發生于屋內，但自房屋中跳樓身亡，與房屋存在較大的聯系，進而影響一般大眾對該房屋的評價，從而將其認定為兇宅。后一種觀點值得贊同，兇宅的認定不應一概排除死亡地點發生于屋外的情況，只要死亡事實與房屋存在密切聯系，一般民眾即會產生忌諱心理，即可認定為兇宅。

房屋需具有可交易性，且不以實際出售為必要。兇宅貶值源于交易市場對其價值的負面評價。因此需以存在相關交易市場為前提。對于無法交易的違章建筑、等情況，由于并不存在交易市場，也就不存在交易市場對其負面評價引起的貶值損失。此外，兇宅貶值的認定，無需房屋已實際出售。損害是否產生，應視被害人財產是否產生差額。兇宅貶值的發生并非基于現實轉售時的差價，而是基于兇宅事實引起的交易市場對其價值的負面評價。兇宅事實一經發生，交易市場負面評價導致的價格貶損即產生，所有權人的財產損害便已產生。

（二）兇宅貶值損失屬于可獲賠的純粹經濟損失

兇宅貶值損失雖為客觀財產損失，但其性質為所有權受侵害或是純粹經濟損失存在爭議。所有權侵害說認為，房屋成為兇宅將導致一般民眾對其產生忌諱心理，從而不愿或只愿支付較低價格對其購買或租賃，限制了所有權人對其房屋的收益處分權能，構成所有權侵害。純粹經濟損失說則認為，房屋成為兇宅僅導致其價值貶損，并未使其受有物理性損害，因而兇宅貶值屬于非因侵害絕對權所導致的純粹經濟損失。本文認為，將兇宅貶值認定為所有權侵害不妥。若貶值損失可認定為所有權侵害，將使得市政規劃變動、建筑作業噪音等諸多可能引起房屋貶值的事實都將被認定為侵害所有權而應承擔賠償責任，引起訴訟泛濫，有損社會安寧。因此，應將兇宅貶值認定為純粹經濟損失。

而對于純粹經濟損失的賠償，學界和實務中雖有主張認為需有法律的特別規定或需滿足故意背俗致害的行為要求，從而排除過失導致純粹經濟損失的可獲賠性。但近年來學界則對此多有批判反思，認為純粹經濟損失等民事利益受損較難成立侵權責任的原因在于純粹經濟利益受損通常不具有可預見性和違法性，因而其可獲賠性的關鍵在于是否符合上述兩項要求。兇宅貶值雖為純粹經濟損失，但若其具備可預見性和違法性，則應受到與絕對權相同的保護其強度。就此，房屋成為兇宅將導致貶值符合一般大眾的心理預期，具有可預見性并無疑問。而侵害純粹經濟損失通常欠缺違法性的原因在于該種損失內涵不明確，并且容易與他人的正當利益發生沖突。但在兇宅貶損的場合，則不存在上述情況，因此兇宅致害的情形具備可預見性和損害違法性，過失致害也可成立侵權責任。

（三）兇宅貶值損失的請求權基礎及其責任構成

實務中所有權人索賠兇宅貶值的案件主要有三種：①房屋裝修、維修等過程中工人意外身亡，其向服務提供公司索賠；②房屋出租期間發生非正常死亡事件，其向承租人索賠；③屋內發生非正常死亡事件，其向行兇者或其繼承人、自殺或意外死亡者家屬索賠。在案型一，房主可尋求的請求權基礎為違反合同保護義務的違約責任，或者用人單位承擔替代侵權責任。在案型二中還可能以違反承租人善用義務為由主張違約責任。在案型三中則需以侵權作為請求權基礎。此外，學理和實務上均認為上述涉及的違約責任歸責原則為過錯歸責。因此在構成要件上無論是以違約還是侵權作為請求權基礎，均需滿足過錯、損害和因果關系的構成要件。

三、兇宅貶值損失的賠償范圍

在兇宅貶值范圍的確定上，可采具體計算和抽象計算兩種方法。具體闡述如下。

（一）損失范圍的具體計算

貶值損失的具體計算，是指依個案情形，尤其是根據所采取的措施與所做準備而確定損害范圍。若房屋成為兇宅后，所有權人將該房屋實際出售，此時實際出售價格與事故發生前該房屋價格的差額，即為貶值損失具體計算的范圍。此外，若出售價格較正常市場價格過低，可能發生與有過失的問題，受害人須承擔因此所生之不利。此時，貶值損失計算，應以通常市場價格而非實際出售價格為準。如果由于受害人的特別議價能力，使房屋得以正常出售，則實際上未產生財產減少的差額，不存在損害。

（二）損失范圍的抽象計算

所謂抽象計算，是指不考慮個案具體情形，在確認損失范圍時，其計算依據為市場價格而非實際出售價格。并而只需證明相關市場價格即可。對此一般由鑒定機構出具鑒定報告，就貶值損失大小給出鑒定結果。但我國法院對鑒定機構所出具的鑒定報告并非當然采納，有時也存在鑒定機構對兇宅貶值無法鑒定的情形。對此本文認為，在確定貶值損失的范圍時，鑒定意見具有參考意義。法院可在鑒定意見的基礎上，結合兇宅成因、事發時間長短、事發前的房屋價值、同地段同類型房屋的價格等因素對貶值進行判斷。

四、結語

房屋不僅是人們的安身之所，也通常是一般民眾最重要的財產。在當房屋發生非正常死亡事件而成為兇宅時，房屋的貶值將使一般民眾的財富大幅縮水。司法實踐中應正視兇宅貶值損失的客觀性，對房屋所有權所遭受的兇宅貶值依照損害賠償法的原理進行合理救濟。