目標管理在房地產企業成本管理中的應用

李建龍

摘要：房地產行業是目前我國經濟發展的頂梁柱，隨著房地產行業日趨飽和，行業之間競爭激烈。在這種情況下，房地產企業的生存壓力隨之加大。為了緩解這種壓力，企業開始提高利潤以保證在市場中的地位。目前，政府出臺一系列政策抑制房價熱，因此為了增加利潤，減少企業的成本顯得很有必要。傳統的成本控制已經不適用當下的情形，需進一步優化。

關鍵詞：房地產企業;目標成本管理;問題;對策

引言

“生長”于政策寬松、資源寬裕、需求廣泛的“黃金年代”，房地產企業長期以來被貼上了“暴利”的標簽。而“低成本高利潤”的優渥發展環境使很多房地產企業在發展伊始便忽視了成本管控，“重生產輕管理”幾乎是房地產企業發展的歷史遺留問題。近年來，房地產企業先后受到市場和政策的“打擊”，成本居高不下、利潤日益下滑的現實給了諸多仍沉浸在“暴利”美夢中的房地產企業一記當頭棒喝。很多企業幡然醒悟，及時制定了成本領先戰略，以期通過目標成本管控實現利潤緊縮下的“突圍”，重獲發展生機。然而，部分企業在目標成本管理實踐探索過程中急于求成，結果適得其反，令企業倍受打擊。因此，客觀梳理目標成本管理中存在的問題與不足，并思考對策及時改進，促進企業成本管理效率提升，極具現實意義和價值。

1、房地產企業目標成本管理現存問題分析

1.1監督機制失效，目標成本執行效率不足

實際操作中，是目標成本管理由目標預測制定、目標分解實施、目標監督考核三大關鍵環節相互連接形成的一項良性閉路循環運作體系，只有切實形成體系，才能充分發揮目標成本管理的實效。但是一些房地產企業在實施目標成本管理過程中，并未建立配套的監督體系，導致目標成本管理體系的主體框架缺少必要環節，無法形成有效的閉路循環系統，其實際效果受限。且由于缺少監督機制，目標成本管理缺少必要的約束和制衡，其執行過程中難免偏離既定軌道，非但無法實現預期效果，反而給企業埋下巨大風險隱患

1.2合同過程管理不到位，變更難以控制

首先，合同管理沒有系統的整理，操作不規范。其次，項目的設計變更、簽證在過程中不大好進行管理。最后就是付款管理效率比較低。目前，施工單位墊資是眾多的房地產公司都在采用的方法，到預售節點后才付款，雖然與國家法規、法律相違背房地產企業為了能夠保證項目順利進行，資金的流轉速度加快，采取故意延長周期、拖欠款項。

1.3建設信息化的投入高

房地產公司的發展覆蓋面廣泛、涉及部門眾多，信息溝通協調工作多且復雜，傳統的方法已經不適用公司的經營管理。部分房地產公司對信息化建設不夠重視，信息化程度低。公司員工專業化程度低，不能很好的應用公司的軟件。在激烈的市場競爭情況下，公司需要建立信息化平臺，提高市場反映能力，減少庫存積壓。信息化的應用能提高公司的競爭優勢，降低成本，快速獲得外部的信息。

2、房地產企業目標成本管理優化措施

2.1將成本控制落實到項目建設的

全過程房地產企業的規模隨著社會經濟的發展逐漸擴大，整個建設過程要經過最初的投資決策、設計計劃、施工、銷售等，每一個環節有會涉及到現金投入。因此，在整個項目經營的全過程中，企業要切實落實成本控制工作。對成本控制工作重視起來，保證項目實施的可行性

2.2創新成本管控方法

企業在生產經營過程中需要結合自身的特點，選用先進的成本計算和控制方法。例如可以采用現代理論的目標成本管理法：企業通過對當前市場狀況的分析，結合自身的經營計劃，預先確定預期收入和利潤，以此來計算出所要完成的成本指標，并將此成本指標合理、客觀地分解到合約規劃中，并以此指導后期合同的簽訂及變更，在合同簽訂及發生變更時，能及時與合約規劃進行比較。通過目標成本管理法可以在成本管理的實施過程中及時掌握成本支出的進度，實現將實際發生的動態成本與目標成本的對比，從而做到對項目全過程的成本控制。

2.3完善成本控制體系

任何制度都需要形成體系，這樣才能最大程度發揮作用。因此，在房地產開發企業中主要應該做到以下幾個方面：第一，在事前控制階段增強對成本使用的規劃。對企業內外部進行充分的調查，保證在成本控制實施時有較強的可行性;第二，在事中執行階段增強對成本的控制，成本控制人員全程高度參與才能有效對成本進行監督，并且對執行中存在的問題及時反饋，從而保證工程順利進行;第三，在執行完畢后增強對成本控制的總結，找出需要改進的部分，增強企業的成本管控。同時對成本執行過程中的績效進行審核，對表現優異的部門進行獎勵，對表現較差的部門酌情進行處罰，以此來調動工作人員的積極性。

2.4提高成本管控信息化程度

房地產企業在現今計算機技術廣泛應用的時代，可以充分利用現代化科技手段服務于成本管控。例如企業可以安裝相應的辦公軟件系統，將項目的目標成本、預算指標植入到系統中，并與費用簽審環節關聯，從而實時記錄跟蹤項目成本支出進展，及時反映目標成本和動態成本的差異，實現業務、財務、資金管理的有機結合，大幅提升企業對成本的掌控能力，加快決策進程，進而提高企業的核心競爭力。

2.5增強工作人員的素質

成本管理人員的素質直接關系到成本管理工作的質量，因此增強成本管理人員素質可以從以下幾個方面著手：第一，在招聘工作人員時可以側重考核成本管理執行能力，擇優錄取;第二，在新人接手工作時采取“老帶新”的方式，讓他們能夠盡快適應工作要求;第三，讓他們多去各部門參觀考察，這樣在制定成本控制制度時才不會脫離實際;第四，定期對工作人員組織培訓，系統提升他們的專業知識。

結束語

總之，成本管控是房地產企業生產經營管理中的一項重要工作，是財務管理的關鍵部分，它貫穿于企業整個生產經營的流程中。成本控制的實行是企業完成成本管理的重要保障，企業能否盈利，在其他條件因素差異不大的情況下，最重要的就是看成本管控水平如何，成本管控是企業競爭的關鍵之處，也是企業取得市場競爭優勢的基本立足點。

參考文獻

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