地理信息系統在房地產評估和咨詢中應用研究

陳雋超，王洪成

(1.遼寧中鼎土地房地產評估咨詢有限公司，遼寧 大連 116000；2.大連市農業農村發展服務中心，遼寧 大連 116000)

1 房地產評估、房地產咨詢

房地產評估是專業房地產估價機構接受他人委托，選派注冊房地產估價師對房地產的價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動[1]。房地產評估是房地產轉讓和租賃、抵押、稅收、征收和征用、司法拍賣、分家析產、損害賠償等經濟行為中不可或缺的一環[2]。2016年7月，《資產評估法》發布，該法首次確立資產評估行業的法律地位，對資產評估行業的發展具有里程碑式的重要意義。經過多年的發展，我國的房地產估價業得到了巨大的發展，已經成為房地產市場與城市建設、法律、金融等行業的聯系紐帶。但是，在當代信息科技的高速發展態勢下，房地產評估行業作為反映房地產投資和開發變化情況的“晴雨表”，存在著數據信息技術的沖擊，還存在許多轉型發展的困境。

房地產咨詢不同于傳統的房地產評估，是房地產估價機構根據用戶的委托，在行業規范的原則、程序及相關法律標準的指導下，對特定房產的特定價值進行全面分析、測算及判斷，旨在為用戶提供更加專業、更具針對性的綜合咨詢服務。房地產咨詢可以視作傳統估價業務在全新形勢下的創新發展，同時也是房地產相關業務發展的必然趨勢。房地產咨詢顧問業務需要提供法律、政策相關的專項咨詢服務，同時也需要向用戶提供市場資訊及對應的專業意見，更要及時為用戶專項問題提供意見或解決方案；同時，房地產咨詢顧問業務還包括論證用戶委托的具體項目，接受委托并代理處理用戶房地產專業相關事務。房地產咨詢顧問業務作為房地產行業發展到一定階段而細分出的專業，是現代信息基礎發展的必然結果，也是以情報與信息交流為關鍵途徑的全新服務模式[3]。

2 地理信息系統(GIS)

地理信息系統(Geography Information System，GIS)作為數據庫技術，是計算機圖形圖像處理與空間分析相結合的產物，其研究的主要對象是具有空間特性的地理信息及其屬性[4]。GIS的研究方式主要是圖形圖像處理和建立空間模型，作為一種成熟工具已經應用于相當廣泛的領域，其強大的圖形功能和分析功能逐漸顯現出來。在很多城市，國土空間規劃“一張圖”實施監督信息系統、互聯網+規劃協同、數字化城市建設、城市仿真實驗室、工程建設項目審批管理系統、自然資源和規劃業務融合信息化等已經取得了顯著成效。

GIS具有強大的多元信息管理和空間分析能力，這項技術與房地產評估咨詢的結合將使其相得益彰。GIS技術的引入，豐富了房地產特征和價格數據顯示方式，同時也增加系統的實用性。

3 GIS在房地產評估和咨詢中的應用

3.1 GIS為房地產評估和咨詢提供了有效的輔助工具

GIS的數據采集、管理、處理、空間分析、輸出等模塊可直接應用于房地產評估信息的管理與處理，從而為評估工作提供了有力的輔助工具，同時也促進了評估技術信息化、自動化的實現。

在實際工作中，搜集市場實例價格是房地產評估中重要的環節，為增加評估報告的可信度，估價人員需要對周邊市場進行大量的詳細調查。傳統的做法僅僅是將調查到的市場價格記錄下來，無法對其位置進行圖形位置上直觀的比對，也無法將價值時點的調查數據與歷史數據進行對比分析。而房地產價格本身與區位密切相關，包含的內容復雜多樣，易受交易者個別情況影響，在這種傳統的價格調查體系中，僅僅依靠估價師經驗有時是不足夠的，地理信息系統工具在此環節能為房地產評估工作帶來有利的幫助。

在進行市場調查之后，將實例價格進行數據錄入。地理信息系統數據庫中包含多個相關屬性，將其與歷史數據進行對比，同時能夠在圖形上直觀的看到更多的信息。GIS可為估價人員提供具體區位的周邊配套信息、交通情況、樓盤的分布情況等，并核實現場勘察資料。將GIS的空間數據庫的技術引入到房地產估價數據庫系統中，實現了對不同城市電子底圖、土地級別圖、動態監測點、市場交易樣點等資料的采集、管理、查詢。

二者的結合將促進房地產評估工作的發展，房地產評估工作在市場經濟體制下將發揮更重要的作用，同時也面臨著來自信息時代的挑戰。將GIS 應用于該領域必將促進評估工作的信息化、智能化、自動化、集成化、推動房地產評估工作的發展[5]。

3.2 GIS優化服務產品

傳統的房地產估價業務類型單一，服務空間狹窄，服務產品有待優化。目前大部分估價機構的估價服務范圍有限，未能為客戶提供全方位多樣化服務，服務產品大多延用模板化，套路化，格式化。在個性化需求更強的房地產咨詢服務中，未能給客戶提供有價值的專業化的咨詢意見及呈現模式。

GIS在空間表達上的優勢使其在優化服務產品中創新運用。空間信息可視化和虛擬現實技術(VR)是GIS技術在相關領域的進一步延伸，可運用動畫技術制作動態地圖；在涉及時空變化的現象做出直觀的可視化分析；運用VR技術進行地形環境仿真；運用圖形技術進行數據的不確定性和可靠性檢查；把抽象數據可視化，從而發現潛在規律等[6]。上述多種功能能夠給房地產評估和咨詢在產品優化方面提供更多更好的選擇性。多功能、多角度的GIS技術能夠為企業培育出高質量、高附加值的新型服務產品，提高企業新的經濟增長點。

4 基于GIS的房地產評估咨詢系統初步設計

系統開發遵循一般軟件工程的原理和方法，結合組件和專業估價模型，從評估咨詢管理信息的系統需求分析、系統總體設計到功能模塊的詳細設計，再到空間數據庫設計，然后經過系統調試，最后進行系統實踐完成系統開發以及系統的日常維護的整個過程。

系統設計以房地產估價基本理論方法為依據，從房地產評估咨詢從業人員的實際工作需求出發，按照計算機系統設計要求進行構建。可充分調研本區域房地產市場交易資料，建立數據庫(包含各類估價參數表、影響因素數據、估價報告模板、基準地價信息、市場可比實例、歷史估價項目等各類空間或屬性數據)，通過對房地產價值影響因素深入分析，采用如線性回歸分析、系統動力學、趨勢面回歸分析等各種計量分析模型建立起估價方法工具。同時接受技術負責人、行業專家依據其有效經驗而做出反饋決策。

房地產評估咨詢系統的核心是數據分析與管理，因此應選擇數據庫語言作為系統程序設計的主要語言；考慮到系統涉及到的數據規模，可選擇大型數據庫管理系統Oracle進行后臺數據管理，同時為提高系統運行效率以及系統友好界面的實現，可采用面向對象的Visual Basic語言或者適合組件開發的C+語言進行系統集成[6]。

根據行業相關規范和用戶需求分析，可作如下模塊：項目管理、信息采集/交易實例管理、房地產價格評估、估價方法/模型管理、知識經驗管理等。以上可提高房地產市場調查、評估咨詢方法選擇、大數據管理等的準確度，為相關工作的管理提供詳盡可靠的資料，實現評估機構信息化管理。

5 建議

傳統估價行業的專業性源于市場信息的封閉，大數據時代的到來，傳統估價行業的專業能力將逐漸弱化，使傳統估價公司業務量的提升、保持乃至未來的生存和發展都面臨挑戰。目前房地產估價機構大多數還屬于中小微企業，無力對信息化進行大量投入，而且市場資料的收集是一個長期持續的過程，所以房地產估價機構的信息化程度普遍不高。因此筆者提出如下建議。

5.1 建立房地產估價信息政府服務平臺

統一設計構建土地估價數據資源體系由估價行業協會、房地產行業主管部門通過與其他各地政府部門、中介行業進行溝通協調，共同設計形成一個包含房地產交易信息、土地動態信息、社會經濟、企業財務等更全面的數據指標的數據庫體系，全面提升土地估價數據支撐能力。

5.2 建立估價數據共享機制

由國家相關部門及行業協會統一打造估價數據共享平臺和開放平臺，使信息更透明化、公開化，建立充分共享、適度開放、安全可靠的土地估價數據共享新機制，形成估價數據在行業內和政府部門間充分共享和向社會有序開放的新局面。

5.3 加大行業培訓，從業人員知識更新

傳統估價行業的從業人員往往由于知識結構受限，較難適應大數據時代帶來的挑戰和要求，這就需要我們不斷給自身充電，也需要行業協會、主管部門能組織更多的相關培訓。多元的培訓將為傳統估價行業的從業人員知識結構更新提供有利條件，及時跟上時代的腳步。

5 結語

加強信息化、數字化、智能化等科技創新研發，不能低估新技術正在改變估價行業的發展，眾多新技術對評估行業的沖擊是顯著的，例如，互聯網價格數據共享、數據庫的更新提煉、網站在線評估、微信租金評估等都增加了評估的效率和精準度，同時降低了相關的評估成本費用。GIS技術的應用對未來實現智能化估價咨詢、市場價格跟蹤預測具有重要深遠的影響。