房地產財務成本管理的主要問題及應對措施

曹月順

（東方影都融創投資有限公司，山東 青島 266061）

社會經濟的全面發展，帶動了房地產產業的快速發展。在房地產企業中，財務成本管理問題成為影響房地產企業經營發展的因素，并且，財務成本管理對房地產企業運營發展有著直接影響。結合當前房地產企業財務成本管理情況來說，依然會面臨各種問題，例如，財務成本管理意識薄弱、缺乏有效的財務成本管理體系、預決算管理水平有待提高等，這些問題的出現，給房地產企業今后經營與發展埋下了隱患。所以，加強對房地產企業財務成本管理問題的探究，對幫助房地產企業穩定發展有著重要意義。

一、加強房地產財務成本管理的意義

對于財務成本管理來說，也就是指企業在生產經營過程中，通過采用一系列管理對策，實現對企業經營成本的控制。通過開展財務成本管理工作，能夠把企業生產經營中各項成本投放控制在合理范疇內，避免不必要的成本消耗，給企業創造更高的效益，從而促進企業健康發展。在房地產行業中，成本管理通常采用預算的方式進行，通過財務成本分析可以把預算額度控制在一定范圍內，極大限度的縮減預算開支[1]。并且，通過加強財務成本控制管理，每次成本預算和核算都能及時找出兩者之間的偏差，把預算錯誤進行糾正，讓企業成本預算按照預期計劃發展，控制企業成本支出，實現企業效益最大化目標。

二、房地產財務成本管理的主要問題

（一）財務成本管理意識薄弱

在市場經濟體系深入改革的環境下，房地產企業在經營發展中，要求獲得最大成交率，取得優質房源，以最高的成交價格來提高企業經濟效益，但是將房地產企業財務成本管理中心進行偏移。當前部分房地產企業在財務成本管理過程中，由于前期取得成果并不理想，使得財務成本管理沒有執行幾天就不了了之[2]。部分房地產企業在成本預測和決策過程中，缺少精準的數據信息，無法提供科學指導，影響成本預測和決策結果。由于房地產企業領導對財務成本管理關注力度低，管理意識薄弱，無法引導更多的人員參與到財務成本管理活動中，缺乏有效的財務成本管理環境，不利于后續管理工作順利開展。并且，部分房地產企業采取的財務成本管理方式比較落后，也就是將財務結算報告作為管理重點，這樣將會導致房地產企業在財務成本管理過程中存在滯后性，依然是會出現上次結果沒出來，下次財務預算已經制定完畢的狀況，在這種情況下，使得財務預算喪失原有價值，無法做到企業的開源節流。

（二）缺少完善的財務成本管理體系

因為房地產行業在國家經濟發展中處于重要地位，大部分財務管理經驗來源于國外或者企業實際，缺少有效的財務管理體系。現階段，國家房地產具備的財務成本管理經驗通常是在一次次失敗中總結，并非憑空想象或者生搬硬套。雖然西方國家房地產行業在財務成本管理上總結了一定經驗，但是因為受到地域因素影響，西方國家經驗無法在我國房地產行業中使用。所以，只有對西方國家管理經驗總結分析，結合我國基本國情，制定一套符合我國房地產企業發展要求的財務成本管理體系，才能促進房地產財務成本管理水平的提升。但是我國部分房地產企業在財務成本管理流程上比較混亂，需要投放大量資源進行核算與管理，管理模式比較粗放，容易造成資源大量浪費[3]。并且，對應的管理制度過于簡化，缺少完善性，無法引導房地產財務成本管理工作順利開展，實際上獲得的管理效果并不理想。

（三）預決算管理水平有待提高

工程預決算在房地產企業財務成本管理中發揮著重要作用，預決算效果將會影響財務成本管理效果。當前大部分企業在工程預決算管理過程中，存在關注力度薄弱的狀況，因為缺少完善的管理體系，無法實現財務成本管理工作順利開展。隨著房地產企業健康發展，工程項目環節更加復雜，工程預決算項目數量增加，使得傳統預決算方法已經無法滿足房地產企業財務成本管理要求。如果依然采用傳統的工程預決算方式，將會造成預決算工作效率下降，無法保證工程預決算工作結果。此外，因為預決算管理力度不強，企業施工設計和施工部門缺少統一地管理意見，從而容易引發施工問題，損害企業經濟利益。

（四）財務成本管理方法落后

我國大部分房地產企業在財務成本管理上的關注力度不高，采用的財務成本管理方法落后，并且，部分房地產企業沒有積極引進專業的管理人才，使得房地產企業研究成本管理對策上容易產生各種問題，缺少理論指導。對于房地產企業來說，在財務成本管理方式選擇上，存在的問題具體展現在管理方式單一、缺乏科學規劃、實際實施管理方法與企業經營發展要求背離等，導致財務成本管理與房地產企業戰略發展要求脫節，不利于房地產企業更好發展。

三、房地產財務成本管理主要問題的應對措施

（一）強化財務人員成本管理意識

在房地產企業中，管理人員管理意識將會給企業經營管理成果帶來一定影響，所以在開展房地產財務成本管理工作時，企業領導需要給予財務成本管理工作高度重視，強化管理理念，引導更多的人員參與到財務成本管理活動中。在進行財務成本管理時，需要保證管理對象、管理方法、管理內容的規范性，結合房地產企業經營發展要求，制定不同的管理計劃，建立完善的管理體系。與此同時，把提高企業經濟效益當作核心目標，在開展成本核算工作時，需要對企業各項成本支出進行統一核算[4]。隨著國家市場經濟快速發展，房地產企業中財務成本管理部門應該合理劃分財務成本管理中物質成本與非物質成本，對財務成本管理內容進行創新，保證企業財務成本管理目標順利完成，發揮應有價值，增強房地產企業綜合競爭實力，給房地產企業健康發展奠定扎實基礎。

（二）構建完善的財務成本管理體系

房地產企業在開展財務成本管理工作時要求，把現代化管理思想和理念應用其中，制定規范有效的財務成本管理制度。對于負責財務成本管理工作的相關人員，在落實財務成本管理工作過程中，需要激發相關人員工作積極性，讓其主動參與。為了能夠將房地產企業財務成本管理工作落實到位，需要從企業經營發展角度入手，在具體實施過程中，根據不同項目采取對應的管理模式。房地產企業應該合理使用監督管理體系和獎罰機制，調動企業職工工作興趣，運用有效的獎罰和管理制度，提高房地產企業財務成本管理水平，給其創造理想的效益。房地產企業中財務成本管理工作，應該結合市場環境變化或者把提高企業經濟效益為核心，把增強企業市場競爭實力為工作要點，加強財務預算和分析。在落實項目成本核算工作時，將項目中各項支出成本進行統計，其中包含物質成本和非物質成本，只有這樣，才能讓房地產企業財務成本管理工作更加完善，發揮財務成本管理應有價值。

（三）加強企業預決算管理

完善的房地產預決算管理體系，是實現房地產企業穩定發展的重要舉措，更是發揮企業市場競爭優勢的前提要素。所以，房地產企業需要明確財務預決算工作價值，給予其高度重視，根據企業經營發展要求，做好全面預測工作，對預決算措施加以科學制定。房地產企業在開展預決算工作時，需要客觀統計和預測工程項目具體施工成本及各個環節所需資源，做好比對核實工作，通過比較分析，對施工設計方案和細節進行調整，對財務成本管理具體方案進行確定，及時找出房地產企業財務成本管理活動中存在的問題，并將各項風險因素進行控制[5]。除此之外，房地產企業應該做好預決算工作人員專業培訓工作，合理使用考核及激勵機制，大幅度提升預決算工作水平，保證各項工程預決算工作順利完成。

（四）利用信息化工具進行動態成本管理

隨著信息化時代的來臨，信息技術的出現，給企業信息化管理工作開展提供了便利條件。房地產企業在實施動態成本管理工作時，需要得到軟件系統的支持。通過建立預算管理信息系統，及時收集各項信息，實現信息之間的傳遞和共享，對企業經營管理活動進行有效監管，及時找出問題并處理，調整企業財務成本管理目標，為財務成本控制提供保障。首先，房地產企業應該根據項目內容確定目標成本，在取得土地的情況下，結合市場發展環境分析市場供需關系，編制目標成本報告，將目標成本進行細化[6]。其次，在預算管理信息系統中，需要對各項成本統籌規劃，把成本劃分為已簽合約已發生成本、已簽合約未發生成本以及未簽合約成本等，找出合約成本與目標成本之間的偏差，調整目標成本，保證目標成本快速實現。

四、結束語

總而言之，在市場競爭不斷加劇的環境下，房地產企業為了實現發展，需要對現有的財務成本管理模式進行改革創新，對企業進行全方位把控，減少企業成本支出，維護企業經濟效益。所以，房地產企業在開展財務成本管理工作時，需要從思想意識角度入手，加強企業內部宣傳和教育，讓所有人人都樹立正確的財務成本管理意識，科學構建財務成本管理體系，創新優化管理方法，把財務成本管理合理地運用到企業管理中，提高企業管理水平，增強其綜合競爭力，促進我國房地產產業更好發展。