房地產經濟波動的影響因素及對策

劉艷

（長沙拓城置業有限公司，湖南 長沙 410000）

一、引言

我國經濟發展水平不斷提高，房地產行業也在如火如荼發展中，但是還是有一些問題影響著房地產市場的健康發展。需要分析房地產經濟存在的規律，注重對房地產市場進行更加科學化的判斷，采取更加合理化的措施來引導房地產市場的發展。尤其是近些年來，房價的漲幅越來越快，如果不能夠有效掌握房價的波動規律，就會對房地產行業造成一定的影響，所以需要重視房地產經濟各方面的分析，保證房地產行業之后更加有效運行。下面就主要從我國房地產經濟波動的概況、經濟波動不同階段的特征表現、影響房地產經濟波動的主要原因以及促進房地產經濟平穩運行的對策等展開分析。

二、當前我國房地產經濟波動的概況

（一）房地產經濟在國民經濟中的重要性

房地產經濟在一定程度上能夠拉動國民經濟的增長，房地產行業是非常大的一塊蛋糕，與其他行業聯系非常緊密，能夠帶動其他行業的增長，拉動消費和內需。在我國每年的國民生產總值增量中，房地產始終占據非常大的比重，對國民經濟的貢獻非常明顯。

（二）掌握影響房地產經濟波動因素的意義

在房地產經濟增長過程中，由于房地產市場本身存在一定的波動性，需要廣大工作人員對房地產產生波動的情況來進行分析，找出波動的具體原因，綜合之前的案例來掌握房地產經濟發展的規律和特點，有效避免房地產經濟的過分波動，更加有效促進國民經濟的發展，促進社會的平穩運行。目前我國房價一直在上漲，給投資者帶來了比較大的壓力，很多人不愿意投資，都在持觀望的態度，這時候就需要政府來進行調節和干預，避免房地產的過度波動，合理引導房價，促進房地產行業穩步發展。

三、經濟波動不同階段的特征表現

（一）階段特征

房地產經濟也經歷了比較動蕩的時期。開始萌芽階段，房地產的供給基本和需求持平，價格也相對較低，這時候房地產開發商采取了相關措施比如說減少房地產項目的投資。隨著需求量不斷增長，房地產經濟開始發展，這時候房地產的價格開始上漲，地產經濟全面興盛。在開發商的努力下，房地產經濟迎來了供大于求的新局面，前期的火爆導致房地產的價格比較高，這時候會在一定程度上抑制消費者的購買欲，很多消費者沒有足夠的資金來買房，先漲后縮導致房地產經濟出現了大面積的縮水現象，這時候的房地產經濟又開始衰落，交易量開始減少導致房地產走向萎靡。

（二）總體變化

總的來說，房地產經濟會經歷不同的階段，但是總體來說還是保持著向上的趨勢，這種趨勢是和中國經濟長期穩定分不開的，尤其是居民收入不斷增長，城市化進程加快的背景下，房地產經濟始終是頭等大事，與國民經濟是相輔相成的關系，房地產經濟的上下波動是自然趨勢，需要從長遠的角度來考慮。

四、影響房地產經濟波動的主要原因

（一）金融資本和土地資源

房屋是人們最基本的保障，有了房子居民才能夠安居樂業，房地產自然受到國家的關注與重視，國家政策會在很大程度上影響到房地產的經濟波動，國家政策對房地產經濟的影響主要是來自兩個方面：金融資本和土地資源。

1．金融資本與房地產經濟的波動

金融資本能夠推動房地產經濟的發展，房地產的興盛很大一部分是依賴于金融資本，這部分資本一方面適用于開發商內部調用，一方面是用作政府投資，這樣能夠保證開發商有足夠的資金來完成相關運作，所以金融資本也成為房地產經濟波動比較重要的一方面。

2．土地資源與房地產經濟的波動

土地所有權是房地產經濟中比較重要的一部分，沒有土地所有權房地產不可能運行下去，房地產的開發與運用主要有兩個方面，一方面是開發商與土地部門，一方面是開發商與消費者，與土地部門主要是土地之間的買賣，與消費者主要是房屋與土地產權轉讓。一般來說，我國房地產開發商在進行開發之前，需要與土地有關部門進行交易，這樣才能夠拿到所有權，土地成了一件商品，也成了房地產經濟發展的重要組成部分，在房地產與消費者之間，開發商得到資金，消費者獲得房屋所有權，這樣的交易才算完成。土地資源能夠比較權威來衡量房地產的價值，自然成為影響房地產經濟波動的重要組成部分。

（二）市場機制

1．供需關系不夠平衡

在當前房地產市場中，供需關系矛盾比較突出，這會影響到房地產市場的正常運行，房地產的有效維護不僅需要開發商的投資，還需要消費者的有效配合。在市場經濟中，比較匱乏的土地資源和市場機制問題也會影響到房地產經濟的發展，我國目前的房地產市場還受到相關管理水平、技術水平等方面的制約，需要調整正常的房地產供需關系，維持經濟的穩定。

2．房價和投資畸形化

房價現如今高漲讓開發商和投資者暴利，高投資的回報讓很多人十分眼紅，吸引了更多人來投資，使得房地產呈現畸形發展的局面，房價整體虛高，造成泡沫經濟，長久以來會影響到房地產經濟的發展。在房地產投資方面，一般是認為投資越多，房地產經濟越好，某種程度上來說房地產經濟也會隨著投資的變化而變化。總的來說，房地產的價格影響比較突出，價格變動的規律比較混亂，這也會帶來一定的投資風險，導致收益減少。

（三）社會因素

隨著人們生活水平提高，社會經濟快速發展，人們對物質生活的要求也上了新的臺階，住房不僅是需要滿足基本生活需求，也需要滿足美觀和區域的要求，要和周圍的環境相匹配，這些新要求的出現也會對房地產經濟的發展帶來比較大的影響。

五、應對我國房地產經濟波動的有效措施

（一）鼓勵居民住房自住

居民自住能夠促進居民消費，擴大內需，也是中國轉變經濟發展方式的重要舉措，需要國家政策來輔助實施，加大政策的實施力度。在政策實施過程中，這種方式雖然有一定的成效，對于房地產經濟的波動效果還是比較小的，政策比較缺乏慣性，能夠在經濟蕭條的時候給住房者一定的鼓勵，但是經濟回升的時候這種政策便會失效。在房地產經濟波動中，國家和政府需要鼓勵剛性住房需求，注重多方面的鼓勵措施。

（二）充分利用市場調節機制

為了有效解決目前房地產市場的現狀，需要正確利用國家市場調節機制，充分有效發揮市場的作用，處理好政府與市場的關系，避免過度的人為干預。政府不能夠為了完成經濟指標而肆意擾亂市場正常的秩序。市場調節能夠維持供給和需求的平衡，能夠表現真實的房地產狀況，房地產經濟形勢目前不夠明朗化，如果急急忙忙出臺相關的措施，很難確認措施好不好。其次，就算出臺的措施彌補了空缺，還是對后續房地產問題的解決不夠明朗化，導致后續房地產經濟發展難度比較大。現在市場競爭比較激烈，適當的價格波動能夠緩解比較激烈的競爭環境，需要將房地產經濟控制在合適的范圍內，避免人為干預。

具體來說，如果市場價格超過合理的范圍，政府應該采取合理的措施來進行調控，尤其是在房價比較低的時候，一定要及時止損，避免價格過低影響到國家的收益，觸發一系列問題，導致土地囤積，大量的土地受限制。而當土地價格比較高的時候，消費者欲望會受到限制，造成其他產業價格發生變化，物價過高，造成通貨膨脹的壓力比較大，所以需要利用市場機制將房地產價格控制在比較合理的范圍內。

（三）加強房地產投資政策建設

房地產投資政策需要與房地產經濟發展相結合，注重我國的具體國情，分析房地產經濟的具體特征，選擇更加合適的投資政策。在制定政策的過程中，需要注重投資主體的設定，保證產權分明，盡量從各個方面來規避風險。要保證投資政策的制定和目前的發展情況相適應，如果經濟政策在落實的過程中出現了失控，就需要采取合理的方式來進行糾正，保證房地產市場合理有效發展，要對職責進行有效劃分，注重房地產經濟的周期性發展和變化，對市場精準定位，加大相關的市場調查，注重明確市場需求，加大理性化投資，促進房地產經濟可持續發展。

六、總結

總的來說，房地產行業在我國社會發展過程中扮演著十分重要的角色，能夠促進國民經濟的發展，雖然目前房地產經濟波動比較大，受到很多因素的影響，還是對我國的國計民生起著非常重大的意義，需要從各個角度出發來探索促進房地產經濟健康有序發展的具體措施，保證我國房地產事業的長遠發展，通過研究房地產經濟波動的規律，明確未來發展方向，促進我國房地產事業可持續發展。