房地產企業會計成本核算常見問題分析

萬小琴

（重慶市不動產登記中心，重慶 400015）

一、引言

在我國國民經濟發展中，房地產企業發揮著十分重要的作用。在房地產企業發展中，應高度重視會計核算工作，為企業發展提供可靠的數據支持，為企業管理人員經營戰略的制定和實施提供參考。因此，對房地產企業會計成本核算工作進行深入研究意義重大。

二、房地產企業會計成本核算的主要內容

在房地產企業會計成本核算工作中，應將企業經營管理所涉及的各類經濟成本作為依據，對企業經營管理過程中的成本投入情況進行準確計算，具體涉及以下內容：（1）土地開發成本核算，具體包括房地產企業建設用地使用中的土地出讓金、土地征用費用、土地拆遷費用等。其中，對于土地征用費用，可根據國家法律規定進行計算，而對于土地拆遷費用，可根據土地資源原使用者的損失給予適當的補償。（2）前期工程費，在房地產企業工程項目建設中，前期工程費指包括工程規劃設計費用、勘察費用等，對于前期工程費，可根據房地產工程項目投資額的百分比進行核算分析，另外還應注意，如果在房地產項目建設中，需拆除原有建筑，則對于拆除費用，也應根據實際情況進行計算。（3）房屋開發成本，具體包括房屋建筑安裝工程、基礎設施費用以及各類公共配套設施建設費用。（4）管理費用，指的是在房地產企業在對房地產項目進行內部管理時所產生的費用。（5）銷售費用，指的是項目前期為了提升房地產預售量所花費的資金，比如宣傳費用、銷售人員報酬等。（6）財務費用，指的是在房地產項目開發過程中，為項目貸款而支付的利息以及辦理各類手續時所產生的費用等。

三、房地產企業會計成本核算常見問題分析

（一）會計制度不合理

在當前的會計核算制度中，對于房地產企業會計成本核算工作沒有做出明確規定。在房地產企業會計成本核算工作中，一般需參考其他企業的會計核算制度，這樣就無法根據房地產行業實際情況進行會計核算，在開發成本核算、前期投入成本核算中缺乏規范性。

（二）成本核算對象無法確定

在房地產企業項目開發中，可能存在很多不確定影響因素，甚至會對會計成本核算造成不良影響。在進行會計成本核算工作時，首先需確定具體的核算目標，然后再采取有效的核算方式。在房地產企業成本核算工作中，只有保證成本核算的準確性和可靠性，才能夠確保后續工作的順利進行，如果核算結果偏差較大，則無法真實地展現出房地產企業的實際成本投入量。對此，房地產企業應提升財務管理人員成本核算工作能力，保證成本核算工作的高效進行。

（三）賬簿設計不合理

在房地產企業成本核算工作中，如果賬本設計類目過于詳細，則會計人員成本核算難度較大，導致成本核算所需時間較長。另外，在房地產項目開發建設中，一般要經歷較長周期，在此過程中需投入大量的成本，并且相關工程項目的建設類型以及數量也可能發生變化，這樣就會造成會計人員混亂，影響會計成本核算結果的準確性和可靠性。

（四）成本費用歸集問題

會計準則中對于成本費用歸集的定義如下：如果開發成本能夠分清成本核算對象，則可直接將其計入特定的成本核算對象中，如某項成本費用是在企業生產過程中產生的，則可將其作為開發直接費用，包含在為產品成本范疇；對于不能分清成本核算對象的內容，應該先作為過渡性成本項目進行歸集，如企業在生產多重產品過程中產生某項或多項費用，可作為公共費用，其向成本的劃入需借助相關規則的歸集來完成。另外，公共費用的歸集過程復雜程度比較高。在房地產開發過程中，項目融資費用、拆遷補償費用及房地產配套費用均包含在會計成本的間接成本范疇中?，F如今，在房地產開發企業的成本核算工作中，尚未針對這類費用提出良好的合適方法。

（五）房地產企業成本核算難點分析

房地產項目開發所需成本對于確定產品銷售價格的具有重大影響，在房地產企業會計成本核算中，產品成本核算難度較大。房地產項目的開發建設周期比較長，涉及土地規劃、現場勘察、施工、竣工驗收等多個環節，在項目施工中，在各個施工環節都需投入大量資金，會計成本核算難度較大。

四、房地產企業會計成本核算優化對策

（一）優化房地產企業會計制度

在房地產企業會計工作中，應出臺符合行業實際情況的會計成本核算制度，并將其應用于房地產企業會計工作中。比如，對于房地產企業的成本核算，應做出明確規定，在房地產企業項目開發中，在不同開發階段，對于成本核算的要求，都必須在會計工作制度中做出明確說明，這樣才能夠保證房地產企業會計成本核算工作有據可循。

（二）明確成本核算對象

房地產企業會計成本核算工作難度比較大，并且核算工作過程復雜，對此，應明確成本核算對象，提高成本核算工作能力。在房地產企業項目規劃建設中，項目開發流程比較復雜，尤其是在房地產項目施工中，必須做好成本核算對象管理，綜合考慮項目結構形式、使用功能、建設區域地理環境、建筑材料、施工隊伍等因素。另外，要求會計工作人員提升個人綜合素質，在確定費用項目對象后，明確費用承擔著，然后進行有序的成本核算。

（三）合理設置賬目

房地產企業會計人員應結合實際情況對賬簿類型進行合理分類，另外，房地產企業還應構建完善的全程跟蹤分階段核算成本審核制度。在賬目設置中，應注意以下幾點：第一，在對賬目分類進行設計時，會計工作人員可劃分出幾個具體類別，對于小數額費用應做好合并處理，便于后續結算管理，提升會計成本核算工作效率。第二，在推廣應用全過程跟蹤分階段審核后，會計人員應對房地產項目開發建設成本以及使用情況做好詳細記錄，并根據項目建設周期，對項目建設周期進行平均劃分，確定多個結算日期，對房地產開發建設項目進行周期性結算。通過利用周期性結算方式，能夠有效提升會計核算成本工作效率，減少操作不規范現象。第三，房地產企業應組織監督隊伍，對會計工作人員以及施工人員的日常工作情況進行監督管理。

（四）成本費用合理化歸集對策

現如今，在房地產開發企業中，對于公共費用、間接費用的歸集難度比較大，對此，可依據收益原則進行區分。比如，在房地產開發中，某項間接費用的受益對象為投資方，會計人員可根據相應的成本核算對象進行成本核算。另外，在房地產企業成本核算中，經常會出現難以劃分多個成本核算對象成本費用的問題，對此，可采用先歸集后分配方式，將公共費用、間接費用進行有效整合，然后再利用成本分攤方式，保證費用劃分的合理性。常用成本費用的分攤方法有預算造價法、占地面積法、直接成本法等。

（五）完善房地產企業成本核算

在房地產企業成本核算中，應注意以下幾點：（1）在對房地產開發項目進行成本核算時，必須確定具體的成本核算對象。對于成本核算對象，可以是房地產企業開發項目整體，另外，也可以是房地產開發項目建設中的各個施工環節。在房地產項目規劃建設中，如果開發項目的開發地點和時間比較接近，或者開發結構相似，則可作為一個成本核算對象。除此以外，在進行房地產項目開發建設中，有些項目不是由一個施工單位負責的，對此，應按照各個施工單位的要求進行成本核算。第二，對于房地產企業項目的成本分配標準也應做出明確規定。在房地產企業產品銷售中，如果在項目竣工前采用預售方式，則應根據項目開發初期成本、開發地段等因素確定銷售價格，保證銷售價格的合理性。

五、結語

綜上所述，本文主要對房地產企業會計成本核算工作要點進行了詳細探究。房地產行業具有一定的特殊性，不能直接采用其他企業的會計核算制度，應根據行業實際情況構建完善的會計核算制度，明確會計成本核算對象，合理設置賬目類型，對成本費用進行合理化歸集，加強企業成本核算管理，這樣才能夠促進房地產企業會計工作水平的提升，保證房地產行業可持續發展。