經濟新常態下老舊小區改造研究

陳征

（沈陽師范大學，遼寧 沈陽 110034）

經濟新常態下，我國經濟發展速度將從原來的高速發展逐漸回落，轉變為中高速發展。在此背景下，社會消費、產品需求和人員就業都將發生重大變化。通過加快老舊小區改造擴大內需，拉動經濟增長，不但符合我國城鄉建設發展需求，也符合當前新常態下經濟發展的需求，同時，也能提高城鄉居民生活質量。

一、經濟新常態下老舊小區改造概況

新常態下，我國展開了老舊小區改造的試點工作，2017年年底，城建部先后在廈門和廣州等城市啟動改造試點，改造了106個老舊小區，涉及到居民數量達到5.9萬人。通過試點改造積累了可復制的改造模式和可推廣性的改造經驗。據我國城鄉建設部統計數據表明，我國各省市上報需要改造的城鎮老舊小區數量達到17萬個，這些老舊小區改造將影響到上億人口。主要涉及到的項目包括改善小區的水電路和網絡光線等基礎配套設施，有些城鎮小區需要根據不同情況增設電梯，在老舊小區改造的同時提升小區配套服務，提供適合養老和育兒的相關服務[1]。

二、經濟新常態下老舊小區改造的重要意義

（一）老舊小區改造有利于推動實體經濟增長

1、老舊小區改造能夠拉動GDP增長

從我國老舊小區改造的基本概況來看，老舊小區改造范圍廣，數量巨大，涉及到的人口數量較大，加快老舊小區改造將有效拉動GDP增長。據有關數據表明，2014年的棚戶區改造項目使我國GDP增長了0.2個百分點以上，老舊小區改造面積是棚戶區改造面積的10倍以上?？梢姡诮洕鲁B下，老舊小區改造對我國GDP增長具有的重大潛力。

2、老舊小區改造能促進社會消費增長

通過老舊小區改造，能夠帶動城鄉居民消費。老舊小區改造后，小區環境和配套設施將會煥然一新。在全新的環境下，城鄉居民對生活質量需求將會進一步提高。一方面是與建筑裝修相關的產業的發展將得到直接的影響；另一方面，改造工程將給家電和家具生產和銷售行業帶來間接影響。

（二）老舊小區改造有利于緩解產能過剩

1、老舊小區改造擴大產品需求

老舊小區改造是全面性的，基礎設施改造將用到許多過剩的工業產品，例如：鋼材、混凝土等，這些材料的生產過程中，已經占用了較多的人力物力，過剩的情況下，將產生原有資源的浪費，通過老舊小區改造，一方面解決實體經濟的現實壓力，另一方面，也能夠解決部分產業勞動就業問題。

2、老舊小區改造促進生態產業發展

老舊小區改造，將從小區管理和環境上加以改善，構建起綠色環保性的居民生活環境，有助于城市生態產業發展，從而為社會增加新的就業崗位；此外，生態環境的變化將帶來改造小區新的活力，促進百姓生活消費提高，形成良性循環。

（三）老舊小區改造有利于國家綜合治理

加快老舊小區改造不但能夠促進消費的增長，改善城鄉居民生活環境，提高生活質量，也能夠讓老舊小區從功能上，安全性能上得到有效提升；而且通過對改造后小區的綜合治理，改變原來的臟、亂、差和無秩序的管理狀態，創造宜居型和適合老、幼居民生活的良好社區環境，提高群眾滿意度的同時，也能夠增加國家政府的公信力[2]。

三、老舊小區存需要改造的內容

（一）老舊小區環境存在的問題

老舊小區在管理上較為落后，小區的臟、亂、差問題嚴重，樓道內雜物堆放給帶來了管道維護和消防安全問題；水電線路年久失修，滴、漏情況較多。小區長期缺乏管理，導致居民之間矛盾事件發生較多，甚至出現各種治安問題，成為城市管理的重災區。

（二）老舊小區建筑質量和功能存在的問題

老舊小區建設時間較早，樓梯結構設計和配套基礎設施都是基于原有年代的生活狀況而設計，已經無法滿足城鄉居民生活需求。給、排水設施存在問題較多，有些老舊小區依然沿用著傳統集體用水情況，排水管道常年失修，滲漏情況較多；此外，老舊小區在建設之初，缺乏節能環保設計理念，不符合當前節能要求。

（三）老舊小區管理問題

老舊小區由于常年處于缺乏管理狀態中，形成了特有的文化小環境。而且，老舊小于大多處在城鄉交接或經濟較為落后的區域中，人員結構和社會關系較為復雜，人們文化和素質也參差不齊，在老舊小區改造后，引進市場化的小區管理中需要加大宣傳和教育力度，增加園區文化娛樂配套設施，建立起規范化的物業管理模式，從而提升小區整體管理水平。

四、經濟新常態下老舊小區改造資金籌措渠道

（一）政府出資

經濟新常態下老舊小區改造，一方面需要政府給予政策上的扶持，財政加大資金扶持力度，提高在老舊小區配套基礎設施上的投入，提高建筑節能環保性能的同時，加強現代小區附屬配套設施，例如：停車場和健身場館等，能夠為小區老人提供良好的活動場所；另一方面，政府財政加大對老舊小區改造后管理規劃，例如：鼓勵優秀物業企業參與改造后老舊小區管理，鼓勵社區組織參與社區養老服務等，以此，提高改造后小區的管理質量。

（二）物業費用

老舊小區改造前長期處于缺乏管理狀態，物業費用支出相對較少。同構小區改造后，物業管理引入市場機制，在物業支出方面有所增加。在物業費用收繳方面需要做好小區的宣傳和引導工作，提高居民購買服務的思想意識，在居民能夠滿意度提升的前提下，結合小區實際情況，制定普遍可以接受的物業費用標準。

五、經濟新常態下老舊小區改造策略

（一）梳理各部門關系

經濟新常態下，要加快老舊小區改造，需要各級部門進行整合，其中包括市政基礎設施管理部門，供熱、供電部門，以及治安管理部門等，通過對這些職能部門整合，加強部門協同與合作，不但能夠提高老舊小區整改效率，優化整改流程，縮減資金損耗，還有助于小區改造后的管理規劃和社區文化建設；此外，通過多個部門的共同參與和規劃，將老舊小區管理融入到城市現有的管理范圍中，對交通、通信、燃氣和供暖等設施進行整體規劃，讓老舊小區參與到城市整體功能體系中，進而提高城市綜合管理水平。

（二）管理權限的下放

經濟新常態下，要加快老舊小區改造，政府部門需要放開權限，擴大社區和物業企業在小區整改中的職能。一方面，社區和物業企業對小區的整體狀況更加熟悉，對存在的問題了如指掌，能夠對改造項目具有統籌規劃的能力；另一方面，社區和物業企業具有較好的群眾基礎，在人員隊伍方面也具有較好的優勢，政府將權力下放能夠實現更加有效的管理。在權力下放的同時，政府要加強過程中的監管和審查，這樣做到權力的集中和分配，從而實現科學化的小區改造管理。

（三）做好老舊小區改造規劃

老舊小區改造中，做好規劃是實現良好改造效果的前提。要對改造范圍內的小區進行全面的考察和調研，對老舊小區存在的問題進行整理，建立起市場調研信息數據庫，確定老舊小區的改造范圍和改造規模，細化老舊小區環境、市政設施、房屋功能條件等評價指標，明確老舊小區改造目標和改造模式，進而形成老舊小區改造管理體系。

（四）完善政府引導和監督職能

經濟新常態下老舊小區改造，政府要起到引導和監督作用。改造工程不但具有較高的復雜性，也具有較強的緊迫感。改造工程設計到眾多群眾的生產和生活，也是城鄉百姓普遍關注的問題，因此，在小區改造中，要做到信息的透明化和財政支出的公開化，政府要加強招投標和項目規劃的監督，在過程中進行政策引導，以改造小區綜合功能評價指標作為衡量工程實施效果的重要依據，因此，加快小區改造進度，提高改造工程實施效果。

（五）開展小區綜合改造

經濟新常態下，實行老舊小區改造不僅要改善城鄉居民的生活環境，還要賦予改造后的小區良好的生活狀態，增加改造后小區的經濟活力。一方面通過提高管理，創造良好的生活秩序，提高小區空間的利用率，將老舊小區的違規建設用地和荒蕪用地加以充分利用，規劃出具有景觀、休閑等功能的活動區域，擴大小區居民活動范圍，促進區域消費；另一方面，增加小區網絡和通信基礎設施建設，讓小區居民能夠走出原有老舊小區的文化狀態，實現思想和消費觀念生的轉變，進而提高小區活力[3]。

六、結束語

經濟新常態下，老舊小區改造將為經濟發展提供新的增長點，擴大內需帶動各產業提升，同時也能夠提高城鄉居民生活水平，徹底改善原有生活環境，提高居民幸福指數，從而促進我國經濟建設發展和綜合治理水平的提高。