房地產企業土地增值稅的稅收籌劃探索

欒勇

（俊發集團有限公司，云南 昆明 650000）

一、前言

房地產行業的發展影響著整個社會經濟的發展，住房與房價問題關系著公眾的切身利益，也受到了社會各界的普遍關注，而在對住房價格產生影響的各種因素中，土地增值稅占據了相當重要的位置，通過對土地增值稅稅收籌劃的研究，不僅可以幫助房地產企業合理降低稅負，還能夠推動整個房地產行業的健康發展。

二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃概述

房地產企業在經營管理中涉及的業務類型眾多，因此對于我國現行稅收體系中的大部分稅種都有涉獵，土地增值稅在所有稅種中，都有著不容忽視的影響。土地增值稅本身的稅率偏高，在增值額較大的情況下，會給房地產企業帶來巨大的稅負壓力，影響企業利潤的提高。新時期，政府部門加大了對于房地產市場的調控力度，也使得相關稅收政策開始越發重視土地增值稅清算管理，從房地產企業的角度，如何通過有效的稅收籌劃來減輕土地增值稅的稅負壓力，是經營管理中需要關注的一個核心問題。土地增值稅的稅收籌劃主要是通過對扣除項、增值額的有效控制，借助相應的稅收優惠政策來幫助房地產企業降低稅負，減輕經營壓力。從這個角度分析，想要做好土地增值稅稅收籌劃工作，房地產企業必須立足自身的經營特點，就經營收入和成本進行綜合橫梁，優化自身的經營模式，在現行稅收法律法規體系的約束下，探索出最適合自身發展的路徑。

三、房地產企業土地增值稅稅收籌劃途徑

（一）梳理清算要點

在對土地增值稅進行清算的過程中，需要關注兩個比較核心的問題：一是確認項目收入，需要以發票上的數額為基準，如果沒有開具發票，或者發票金額沒有采用全額開具的方式，則以交易雙方簽訂的在不動產管理部門備案的銷售合同所載的售房金額孰大的原則作為確認收入的基準，從實際操作的角度，房地產企業一般都會將樓號作為分類標準，在明細表中標計入相應的房款、銷售面積以及合同編號等，這一個環節需要注意，企業如果將自身開發的房地產項目用作員工福利，需要依照銷售性質，征收土地增值稅，而確定為住宅類型時，普通住宅的增值額如果不超過20%，可以免征增值稅；這就需要在項目前期，依據政府規劃部門發布的控制性詳細規劃和土地規劃條件，在項目設計報建階段，對項目建設設計方案做好規劃，根據項目的產品定位，盡量增加普通住宅建設面積。二是在對扣除項目進行確認時，首先對于免費提供的一些配套設施，成本可以作為扣除項目，如果是有償提供，則不能扣除成本；其次在工程竣工后，房地產企業需要將部分工程安裝費用作為質量擔保進行扣除，需要開具正規發票，對于工程逾期開發繳納的土地閑置費用，不能用作土地增值稅的成本扣除對象；然后對于在項目主體內建設的屬于項目可辦理產權并對外銷售取得收入的銷售中心、樣板房的設計、建造、裝修等費用等，也可以扣除。

（二）關注利息扣除

房地產項目開發環節會產生大量的貸款利益費用，而在我國現行的土地增值稅稅收政策中，依照是否可以準確計算分攤或者提供借款利息金融機構證明，提出了兩種利息扣除方式：第一種是當房地產企業能夠準確就房地產項目的離析進行計算分攤，同時能夠提供證明，可以結合實際情況進行扣除；第二種則是不滿足上述條件，需要在規定基數的10%以內進行房地產開發費用扣除。對于房地產企業而言，在進行房地產項目開發的過程中，應該結合現有的制度以及企業借款規模，選擇更為有利的利息扣除方式。

（三）強化信息溝通

房地產企業應該加強與稅務機關以及國土資源部門的溝通，在制定和實施土地增值稅稅收籌劃方案的過程中，嚴格遵循相關法律法規的要求，保證稅收籌劃的合理性及合法性，避免出現違法避稅的現象。同時，房地產企業應該時刻關注國家法律環境的變化，分析國家相關法規以及行業準則對于自身稅收籌劃工作的約束，及時對土地增值稅稅收籌劃方案進行更新調整，確保稅收籌劃的實施效果。考慮到稅務機關具備自由裁量的權力，房地產企業在進行稅收籌劃的過程中，必須強化與當地稅務部門的交流，確保企業能夠熟悉當地稅收征管的特點和要求，主動接受稅務部門的指導，也應該定期向其咨詢最新的政策發展動態，充分理解和把握最新政策，為稅收籌劃方案的制定提供參考依據。

（四）控制經營收入

伴隨著人們生活水平的提高，其對于自身的居住條件提出了更加嚴格的要求，以往的房地產項目多是以毛坯房作為成品交付，房價水平相對較低，但是其已經逐漸無法滿足消費者的需求，對此，部分房地產企業為了能夠提高自身的銷售業績，開始不斷提高項目建設標準，直接向消費者提供精裝房，也使得裝修成本在房地產建設中所占的比例不斷上升，房地產銷售收入構成中有相當一部分比重是為了對裝修成本支出進行彌補。基于此，在開展土地增值稅稅收籌劃的過程中，可以從減少銷售收入、減少增值額方面對土地增值稅的稅負進行控制。實際操作中，房地產企業可以成立下屬裝修公司，或者在房地產項目開發中與裝修公司合作，將原本包含在銷售收入中的裝修收入轉化為裝修公司的勞務收入，通過對經營收入的控制來降低土地增值稅。目前稅務部門土地增值稅清算是按普通住宅、非普住宅、其他三種業態進行清算，土地增值稅稅率分為30%、40%、50%、60%四檔稅率，可在開發項目銷售過程中，通過對不同業態商品房銷售售價的調控，針對土地增值稅清算稅率可能存在跳擋的業態，適當降低售價，減少增值額。

（五）明確適用條件

稅收籌劃適用條件是開展稅收籌劃的一個重要前提，在實際操作中，一方面，需要對稅收籌劃方法進行明確，可以通過合理利息支出資本化的方式，增加房地產開發費用，繼而增加扣除項目，也可以在房屋價格中加入代收燃氣等配套費用，增加扣除項目的總額，因此來實現降低稅負的目的；另一方面，應該對稅收籌劃方法的適用條件進行明確。舉例說明，如果房地產企業將代收費用上繳相關部門，由其開展增值稅發票，則并不能起到節稅的目的，而如果房地產企業在收到發票后，給業主開具發票，則能夠起到節稅的目的。

（六）完善管理制度

房地產企業的稅收籌劃是一項復雜的系統性工作，需要結合企業的全部業務以及管理制度實施，完善的管理制度和先進的稅收管理體制能夠增加企業收益，提升企業發展水平。針對當前房地產企業稅收管理體制存在的問題，企業應該更多的關注行業發展情況，從自身的具體情況出發，學習優秀企業的經驗，加強對土地增值稅稅收籌劃的分析和研究，避免因為稅收政策把握不準確引發的工作失誤，同時也應該結合企業整體業務以及資金狀況，對稅收籌劃工作進行把控，提高稅收籌劃的整體性和綜合性。

四、結語

總而言之，市場經濟環境下，我國房地產稅收法制化進程持續加快，改革力度日漸深化，房地產企業想要實現自身的長遠穩定發展，必須在國家相關法律法規的約束下，開展土地增值稅稅收籌劃工作，針對稅收籌劃中存在的問題進行及時處理，調整稅收籌劃方案，借助有效的稅收籌劃來提高企業的經營效益，實現企業的可持續發展。