淺析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及對策

魏玉剛

（青島天泰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司，山東 青島 266000）

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，有著經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果想要控制好這些風(fēng)險(xiǎn)，需要建立企業(yè)自身的內(nèi)部控制系統(tǒng)，在對企業(yè)的經(jīng)營過程中，需要做到防范措施、及時(shí)處理、檢查監(jiān)督等工作，對一些風(fēng)險(xiǎn)問題要做好嚴(yán)格的預(yù)防和把控工作。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行內(nèi)部控制的特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制所涉及的范圍較廣

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制所涉及的范圍較廣，涉及企業(yè)的各個(gè)方面，并不是階段性和局部性的管控，而是可以體現(xiàn)出內(nèi)部控制工作的全面性原則。它不但需要控制房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的執(zhí)行情況，還需要對每個(gè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理和糾正，并且能夠及時(shí)制定出解決的方案。內(nèi)部控制的全面性原則不但體現(xiàn)在全面參與和控制，對企業(yè)員工的日常行為也要做好規(guī)范，公司的一些運(yùn)營活動(dòng)、業(yè)務(wù)程序、管理決策和員工的工作準(zhǔn)則、職業(yè)素養(yǎng)、工作規(guī)范等都在內(nèi)部控制的范圍之內(nèi)。

（二）風(fēng)險(xiǎn)管控是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的核心

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目所涉及的金額較大，項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間也相對較長，所以在企業(yè)的經(jīng)營管理過程中，會(huì)發(fā)生很多問題和風(fēng)險(xiǎn)，怎樣做好這些風(fēng)險(xiǎn)的管控工作，需要配備相對應(yīng)的內(nèi)部控制體系，而核心就是需要企業(yè)建立健全的風(fēng)險(xiǎn)管控方案。風(fēng)險(xiǎn)管控，就是指管理者選擇一些措施和方案，避免或者解決風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，提前做好方案，對一些可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的規(guī)避，或者減少風(fēng)險(xiǎn)問題所帶來的損失，所謂的內(nèi)部控制體系，就是建立起完整的風(fēng)險(xiǎn)管控系統(tǒng)。風(fēng)險(xiǎn)管控需要管理者對于自身的經(jīng)驗(yàn)，對風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行分級管理，然后采取相關(guān)的手段和措施，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避或者減少損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的一些問題

（一）缺少事前防范，偏向于事后檢查

目前，由于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系還不夠健全，所以內(nèi)部控制的工作主要是項(xiàng)目完成之后的檢查，缺少事前的防范措施，這種情況帶來的后果就是在發(fā)現(xiàn)問題的時(shí)候，就已經(jīng)出現(xiàn)了損失。此外，從事房地產(chǎn)工作的人員不夠穩(wěn)定，流動(dòng)性極大，就算發(fā)現(xiàn)了損失的情況，相關(guān)的責(zé)任人都已經(jīng)離職，這就產(chǎn)生了無人追責(zé)的情況，最后的結(jié)果也就只能由企業(yè)自身承擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)缺少科學(xué)和完善的內(nèi)部控體系，對于內(nèi)部控制的管理人員也有所缺乏，使得企業(yè)的內(nèi)部控制工作沒有得到有效的實(shí)施，所以導(dǎo)致了目前的內(nèi)部控制工作只能是重視在項(xiàng)目完成后的檢查上。此外，企業(yè)自身缺少事前防范的措施，沒有進(jìn)行全部工作流程的參與，導(dǎo)致了整個(gè)內(nèi)控體系沒有形成良好的循環(huán)，這種情況在很多房地產(chǎn)企業(yè)中都是普遍存在的。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理人員需要提高自身的職業(yè)素養(yǎng)

目前，從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控的情況能夠發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的內(nèi)控工作人員大部分都不是專業(yè)人員，有些人員都是從一些其他的部門抽調(diào)過來的，沒有過相關(guān)的經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)，也沒有受過系統(tǒng)化培訓(xùn)，所以自身的職業(yè)素養(yǎng)需要得到有效的提高。內(nèi)控工作人員的素養(yǎng)偏低主要有以下幾個(gè)方面：一是隨著近些年來房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，內(nèi)部控制的工作人員對本行業(yè)的法規(guī)以及相關(guān)政策沒有做到足夠的理解和掌握，也沒有跟上時(shí)代發(fā)展的腳步，所以使得很多工作不合理，給整個(gè)企業(yè)的內(nèi)部控制工作造成了影響。二是有一部分的內(nèi)控工作人員素質(zhì)低下，沒有職業(yè)底線，和企業(yè)的業(yè)務(wù)人員串通一氣，使得內(nèi)部管控的體系變成了走形式，非但沒有起到有效的作用，反而破壞了企業(yè)的內(nèi)部管控體系。通過這些問題，企業(yè)的內(nèi)部管控工作不能有效的實(shí)施，企業(yè)也增加了經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，甚至還有可能觸犯法律法規(guī)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施方法

（一）建立完善的監(jiān)督制度

建立完善的監(jiān)督制度，全面參與企業(yè)的經(jīng)營，是對企業(yè)內(nèi)部控制能夠良好運(yùn)作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要建立起完整的監(jiān)督制度，把企業(yè)的業(yè)務(wù)流程重新梳理，讓企業(yè)的內(nèi)控體系可以參與到企業(yè)的每個(gè)環(huán)節(jié)中，改變企業(yè)只重視項(xiàng)目完成后的檢查，需要把項(xiàng)目的事前、項(xiàng)目的過程和項(xiàng)目的完成后流程都介入進(jìn)去。以房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售定價(jià)舉例，內(nèi)部控制部門需要在銷售制定價(jià)格之前就需要介入這個(gè)環(huán)節(jié)，參與到項(xiàng)目周圍的競品調(diào)查中，保證自身企業(yè)的定價(jià)能夠符合市場的公允。同時(shí)，在銷售人員銷售的過程中，一定要做好監(jiān)督工作，注意競品項(xiàng)目的售價(jià)情況，在行情上行的時(shí)候，一定要提醒銷售部門進(jìn)行價(jià)格調(diào)整；在市場行情下行的時(shí)候，也需要進(jìn)行調(diào)整，并且符合市場的預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)；在企業(yè)的項(xiàng)目銷售結(jié)束以后，要對這個(gè)項(xiàng)目的整體貨值進(jìn)行分析和復(fù)盤。只有全程參與進(jìn)來，同時(shí)完善自身的監(jiān)督機(jī)制，才可以讓內(nèi)部控制的價(jià)值得到更大的發(fā)揮。

（二）提高企業(yè)內(nèi)控人員的職業(yè)素養(yǎng)

企業(yè)內(nèi)控工作人員職業(yè)素養(yǎng)的高低，對企業(yè)的內(nèi)控和管理有著十分重要的影響，內(nèi)部控制制度需要配備優(yōu)秀的管理人員，只有這樣，才能夠讓內(nèi)部控制制度的效益發(fā)揮出最大的價(jià)值，所以，企業(yè)一定要重視培養(yǎng)繡有的內(nèi)控管理人員，加強(qiáng)相關(guān)人員的培訓(xùn)。首先，需要定期對內(nèi)控人員進(jìn)行專業(yè)知識(shí)和法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，保證工作人員能夠跟上時(shí)代的發(fā)展，及時(shí)發(fā)現(xiàn)自身的問題，做好及時(shí)的處理工作，提高內(nèi)控人員的管理能力。其次，經(jīng)常開展廉潔教育，讓企業(yè)的員工對法律法規(guī)要心存敬畏，同時(shí)還需要建立科學(xué)合理的獎(jiǎng)懲制度，激發(fā)員工的積極性，構(gòu)建良好的內(nèi)控環(huán)境。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度建設(shè)是一個(gè)長期又復(fù)雜的過程，企業(yè)的管理層需要進(jìn)行高度的重視，只有逐漸地完善監(jiān)督機(jī)制，不斷地進(jìn)行人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)，才可以讓企業(yè)的內(nèi)控制度發(fā)揮更大的作用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長期發(fā)展。