淺析軌道交通車輛基地預留上蓋物業開發條件

王勇林

（廈門軌道交通集團有限公司 福建 廈門 361004）

0 引言

當今城市軌道交通的發展速度日漸加快，在建設和運營的各個環節之中，將面臨著較大的資金壓力，為了更加深層次的將城市軌道交通的優質資源挖掘出來，通過采取多元化融資的方式，利用軌道交通上蓋物業開發的資金收益以補充在城市軌道交通運營中所出現的資金短缺，能夠獲得較為良好的效果。

1 地鐵上蓋物業開發模式分析

綜合開發和利用地下空間主要是針對于已經建設完成的地鐵沿線區域而展開。這些地區因為在地面上的建設已經逐漸形成系統化和規模化的特點，若是根據地鐵建設再重新進行規劃，將會導致資源大規模浪費。綜合開發利用地下空間，可以充分的實現地面與地下兩者之間的結合，使得兩者之間互為補充，加快發展地下和地面商業經濟。地鐵運營部門想要徹底的對地下空間開發以及地面空間開發進行承包，需要投入大量的資金，所以為了有效的綜合開發地面和地下空間，地鐵運營單位應該合理的規劃地鐵上蓋物業，充分的將社會資金引入上蓋物業開發之中。這種模式需要以地鐵作為核心，以地鐵站點作為節點。通過為人們提供公共交通服務的同時，利用地鐵上蓋物業的綜合開發模式來獲取更多的商業利潤，實現聯合開發站點上蓋物業的目標，這樣不僅僅有助于加快提升地鐵沿線地段的資源合理利用，還有助于強化客流，加快推動城市建設。

交通軌道3 號線蔡厝車輛基地所包含有的建筑單體分別具有綜合性的設備維修保養中心、物資存儲總庫、運用庫以及聯合檢修庫。其界限便是蓋板，車輛基地的蓋下布置主要是通過使用檢修區域而實現。軌道交通3 號線的蔡厝車輛綜合辦公區域占地位置大約為2.15 萬m2，其位置集中在蓋上物資庫以及綜合維修中心蓋上。

2 軌道交通車輛基地預留上蓋物業開發的合理性與必要性

2.1 軌道交通車輛基地預留上蓋物業開發的合理性

在城市的經濟發展之中，土地被視作最為核心的資源。在建設城市軌道交通的時候，城市將關注點和切入點集中在對車輛基地土地資源進行高效率的利用。通過將車輛基地的上蓋空間展開充分的使用，可以實現城市土地資源使用優化，提升城市立體化建設程度，將土地資源的價值充分的激發出來。另外，與城市未來的發展規劃相結合，能夠在升級城市土地的時候，還可以將城市的功能盡可能的完善[1]。

城市軌道交通是城市在人口流動中的重要物質基礎，若是在城市交通軌道的范圍內提供較大的客流量，那么將會大幅度提升交通運營的經濟收入。所以，提升開發周圍土地的強度，特別是具有綜合開發潛力的地段，通過地鐵上蓋物業開發增加站點的輻射人口以增加客流量，對為3 號線城市軌道交通涵養客流，提升收益具有積極意義[2]。

2.2 軌道交通車輛基地預留上蓋物業開發的必要性

在選擇車輛段地址的時候，一般情況下將其選擇在城市的近郊位置，這個地段具有較低的開發力度，另外，其基礎配套設施的分布情況也不盡如人意，具有分散性甚至是不完善性。倘若是在該區域大規模的實施工業開發，將會割裂城市發展布局，導致城市在不同的功能區實施銜接的時候出現嚴重的缺陷。借助于軌道交通車輛基地預留上蓋物業開發，將會提升該地區土地功能的綜合利用程度，將城市功能區所表現出來的劣勢予以彌補。在將城市的功能實施完善的同時，還可以提升整個區域的整體發展能力。

3 軌道交通車輛基地預留上蓋物業開發條件

3.1 設計方案日臻完善

開發軌道交通車輛基地預留上蓋物業，最為關鍵的是保證整個軌道交通車輛基地預留上蓋工作得到穩步推行。就廈門市軌道交通3 號線而言，在設計的時候已經具備了充足的設計依據。如《廈門市軌道交通3 號線工程可行性研究報告》、《廈門市軌道交通3 號線工程總體設計》、《廈門市軌道交通3 號線工程總體設計》及專家組評審意見、《廈門市軌道交通3 號線工程初步設計》及專家組評審意見、廈門市人民政府專題會議紀要《關于6 月12日軌道建設專題會議的紀要》（2015）199 號等等。

在設計與施工之中，界限是蓋板，上部分和下部分兩個不同的部位要具有完全獨立性，并且其設計要更加與《建筑設計防火規范》的相關條例與規定相吻合。在綜合檢修庫、運用庫以及咽喉區域的臨界面位置，設置了一個寬度為10m 的開洞口，通過利用天橋實現必要的聯系。在3 號線的車輛基地位置與紅線的范圍以外事先預留了天橋，在后期的工程施工之中，將會在車輛的基地庫旁邊展開界面施工。

3.2 工程建設時序有所依據

在建設廈門市軌道交通3 號線時，所使用的土地為劃撥用地，軌道交通車輛基地預留上蓋物業開發所使用的土地需要在完成劃撥以后，才可以根據相關的協議實施出讓，這種情況之下將會使得在時序上存在著不同步的現象，并且物業開發與設計環節，必須要以建設的軌道交通3 號線作為依據，空間時序的條件上，存在著滯后性[3]。在組織實施軌道交通車輛基地預留上蓋物業開發的時候，也先與相關得部門展開調節，完成設計招標工作，同時要委托第三方完成對軌道交通車輛基地預留上蓋物業項目在技術領域上的審查工作，保證軌道交通車輛基地預留上蓋物業開發方案具有可行性和可靠性，完善預留設計的條件。

3.3 建筑結構設計

在設計車輛段的時候，需要以軌道交通車輛基地預留上蓋物業開發的相關要求作為依據，完成預留結構荷載的相關條件。與此同時，要充分考慮在實施軌道交通車輛基地預留上蓋物業的時候，施工荷載的科學性與合理性，并且要在預留上蓋塔吊的位置[4]。軌道交通車輛基地預留上蓋物業開發的車輛，其流線在大多數情況下通過使用市政道路和匝道橋梁進行接駁，所以在設計車輛段的時候，就已經完成預留樁基位置的工作，將下部分位置的管網避開，很好的防止出現遺漏現象。大多數情況下，是需要通過使用不同的軌道交通設計單位和上蓋物業開發單位完成。在設計的時候，存在著很多交叉性問題，需要相關方進行協調，強化全程控制。

4 結語

如今，快速發展的城市交通與城市用地之間的矛盾日漸凸顯，以合理利用城市土地資源為主的軌道交通車輛基地預留上蓋物業綜合開發為環節兩者之間的矛盾提供了解決方案。首先根據分析上蓋物業的開發模式，通過車輛基地對上蓋物業形成認知。之后分析了在上蓋物業開發中的必要性和合理性，得知為城市經濟發展和合理優化城市空間具有積極意義。最后從理論角度和實踐角度兩個方面展開上蓋物業開發條件分析，為推動預留上蓋物業開發提供借鑒。