新收入準則對上市房企的影響及實務應對

周逸飛

（上海紫都佘山房產有限公司，上海 201602）

2017年7月5日，財政部修訂印發了《企業會計準則第14號—收入》（下稱“新收入準則”）。新收入準則一改房企銷售收入確認滯后的弊端，由之前的按交房時點確認收入改為按照履約進度的時段確認收入，這樣一來對房企尤其是上市房企的影響是首當其沖，可以說既是機遇也是挑戰。從會計實務角度來看，這一規定會對房地產行企業拿到項目預售許可之后產生較大影響，勢必會影響到上市房企財務報表的信息披露。上市房企也應以此為出發點進行業財融合，從戰略規劃、預算管理、產品規劃布局、營銷方案、稅務處理的角度來應對新收入準則帶來的變化，用好新準則，優化企業內部管理。

一、新收入準則對上市房企收入確認較舊準則的具體變化

（一）收入確認規則的對比

新收入準則的理念是強調商品房控制權的轉移，也就是說，房企要確認收入的前提條件是房企對商品房的控制權已經轉給了顧客。新準則還規定房企不再是單一的按照商品房竣工交付的時點來確認收入，而是按照項目開工建設進度，在規定的時間節點完成的履約義務來確認收入，也就是按時段確認收入。而舊準則注重的是風險與報酬的轉移，只要開發商將商品房竣工交付給顧客，才算是履行了合同義務，可以確認收入。

（二）收入確認時間的變化

在新準則中，房企應該和顧客在合同中約定，在商品房項目工程建設達到什么樣的階段時，根據履約義務的完成收取顧客一定合同比例的房款，按照履約義務完成的時間節點提前入賬，這樣上市房企的報表便能客觀反映當前的實際銷售情況。在舊準則中，房企在項目樓盤開盤時，由于還未完工，房企無法將商品房交到客戶手上，因此收到的預售款不會被錄在主營業務收入，而是計入預收賬款作為一項負債。這樣一來，房企的實際經營成果與財務報表上的列報就產生一個時間上的脫節，有可能是2年甚至3年，這恰恰是當前收入準則需要改善的問題之一。

二、新收入準則對房地產企業的涉稅影響

（一）對增值稅的影響

按現行稅法規定，房企在進行土增稅清算前，增值稅與土地增值稅都采用預繳方式，一般是根據合同約定的收款時間節點實際收到的金額或開票金額為依據，按規定比例預繳，無論是新收入準則還是舊準則，當收到預售款時，無論有沒有提前確認收入，增值稅和土地增值稅都得預繳，因此新老準則預繳稅金的金額是一致的，最終結果一致，因此對增值稅并沒有影響。

（二）對企業所得稅的影響

按國稅發（2009）31號文規定，房地產公司在未完工的情況下，按照預收款的一定比例計算毛利（通常是15%），按扣除稅金、期間費用后的利潤繳納當期的企業所得稅。對房企而言，不管是新收入準則還是舊準則，無論是按時點確認收入還是按照時段確認收入，房地產項目在整體清算時，總的企業所得稅稅負是不會變的。唯一的區別在于當季度申報時，按照履約進度提前確認的主營業務收入減去主營業務成本得出的毛利很可能遠遠超出15%，就會導致季度多繳所得稅，那么就造成前期多交稅，增加資金成本，所以房企在年度預算中要充分考慮到這一因素。

三、新收入準則對房地產企業財務報表的影響

（一）對資產負債表所產生的影響

舊準則中規定，商品房還未建成，房地產企業收到的預售款不能算收入，還要計入“預收賬款”作為負債，因此房企的高負債率實際上是存在“大量水分”的，并不能客觀地反映其負債率。新準則執行以后，房地產企業的負債率在一定程度上變得更為直觀，負債率的下跌可能會帶來債務評級的調升，導致資金成本變得更低。

（二）對利潤表所產生的影響

在采用新收入準則后，可以肯定有相當大一部分的商品房預售收入會根據履約進度在一段時間內得到確認，這將會提前進行部分業務收入確認以及成本結轉。這樣一來，在當年房企的財務報表上可以馬上體現項目的銷售收入、銷售成本、和相關營銷費用，而不是在2年、3年甚至更久才能看到，這樣能讓管理者及時從利潤表上看到經營業績，更便于做出經營決策。對于房地產企業而言，部分業務收入確認及成本結算時間提前，也有利于增加凈利潤，這也是許多上市房企夢寐以求的結果，因為隨著銷售業績在報表中提前兌現，股價也能隨之上揚。

四、從SWOT視角分析新收入準則給上市房企帶來的機遇和挑戰

（一）機遇

1.布局高端住宅的優勢

新收入準則下，全款購房的顧客占比越高，就越符合新準則規定提前確認收入的條件，那么按照這個邏輯，上市房企開發高端住宅的相對收益應該會更大。首先，高端住宅開發周期較長，總價較高，去化也較慢，其次，高端住宅的需求一般屬于消費升級，很可能是用家庭的第二或第三套房子，受政策限制難以向銀行申請按揭，因此高端住宅的客戶通常只能選擇全款購房，幾乎沒有貸款的可能，再說高端住宅通常是為客戶私人訂制，從簽訂購房合同后就不存在被替換的可能，因此這兩種特征完全符合新準則下提前入賬的要求，所以做高端住宅的上市房企的收入提升幅度預期應會更高，將更為受益。因此，上市房企為了讓財務報表的收入及利潤數據更為可觀，在前期的產品規劃中可能會更偏向高端住宅的布局。

2.財務報表起到潤色作用

新準則下，上市房企的收入確認將更為提前，報表業績將呈爆發式增長，因為預售階段的銷售收入能及時兌現在利潤表上，以碧桂園為例，采用了新準則使收入和凈利潤分別提高23%和66%。而對那些收入占合同銷售非常低、預售樓峻工期長的上市房企，在新準測下，未確認的收入可能更會一下子在利潤表中爆發出來，收入至少提升一倍以上。從投資者角度來看，這樣一來能更真實地反映上市房企的真正價值，股價也能得到拉升，更有助于上市房企的品牌做大做強。

（二）挑戰

1.所得稅負的提前支出

總的來說，按時段確認收入，在企業所得稅法上對房企是不利的，新收入準則勢必導致房地產企業收入提前確認，季度所得稅稅負提高，企業在年度預算中必須考量由于季度所得稅提高所增加的稅金支出，這樣便對房企原本緊張的資金鏈又增加了一道難關。

2.新收入準則執行中的障礙

雖然新收入準則已經落地，但要結合實際情況實施起來，還是會遇到種種困難。例如，對于采用按揭貸款購房的客戶來說，不排除由于征信不良，導致無法獲得貸款的情形，那就不能說控制權已經轉移給客戶，因此新準則規定的收入提早入賬的情形就不適合了，也就是說對這類客戶的預售款不一定適用新收入確認準則。另外，在實務中有關按時段還是按時點確認收入的判斷是否正確，還值得商榷，不應該簡單地將其歸類于“在一段時間內履行履約義務”的情況，還要根據合同條款與實際情況進行具體分析，不可一概而論。

五、基于新收入準則對上市房企內部管理的幾點應對措施

（一）加強財務人員的專業素質

新收入準則的實施會涉及許多會計職業判斷與稅法的問題，企業應加強對財務人員的專業勝任能力要求，不僅僅體現在對單向合同履約義務的識別，還要學習與新準則相關的稅務實務，提前防范涉稅風險。財務人員不僅僅是個賬房先生，還要能學會以管理會計的視角進行業財融合，站在比較高的層面來串聯業務部門參與管理決策。

（二）加強房企各部門之間溝通協作來發揮新準則效益

若要讓新收入準則發揮最大的效益，那么房企的各個部門應當緊密配合。應從公司高層開始牽頭，按照發揮新收入準則最大效益為戰略主導思想來制定相應的預算方案，然后串聯起各個相關部門來執行。首先，從規劃設計部開始，本文之前也提過，高端住宅能在新收入準則中最能發揮最大效益，那么在進行前期產品規劃布局就可以著重多設計一些高端住宅，為之后的工作打下基礎。其次，在營銷方案里也可以做點文章，營銷策劃中完全可以引導顧客全款購房，加大顧客全款購房的優惠力度和獎勵措施，盡可能讓更多的顧客來全款購房，這樣才能符合新收入準則提前確認收入的要求，最終在利潤表中體現效益。最后，財務管理部總結整個戰略方案，結合各個部門的實際情況來編制預算，其中涉及新收入準則引發生銷售傭金支出、稅金支出的變化也要充分考慮，這樣才能客觀精準的編制出房企預期的業績目標。

（三）應對稅收政策發生的變化，提前防范稅務風險

新收入準則出臺后，房企通過延遲交付的手段致使企業所得稅清算延后的操作空間就基本不存在了。因為提前確認收入以后，無論是否完工交付，房企都必須按照履約進度將收到的預收款確認收入，那么企業該繳納的企業所得稅就不可能發生延遲，都得提前繳納，雖然最終繳納的企業所得稅金額和舊準則中繳納的金額是一致的，但會增加資金的占用成本。筆者認為，房企作為老牌高利潤行業，更應該承擔起社會責任，為國家稅收做出突出貢獻，新準則執行以后，與其做那種“小動作”來遲緩稅金支出，倒不如趁此機會給政府做個順水人情，這其實也是在給自己的品牌做大做強。

六、結束語

綜上所述，新收入準則的實施對上市房企的影響可謂是牽一發而動全身，對企業的戰略規劃、合同履約管理、財務預算管理、規劃設計、營銷方案和財務人員的專業勝任能力等提出了更高的要求，對房企的項目運營管理和涉稅工作都有重大影響，并提出了上市房企相應的應對對策，只有多部門共同科學、有效的聯合推動新收入準則的執行，才能使新準則在實務中發揮其預想的作用。