工業化時代商品房社區糾紛問題研究

黃文蓮

(廣東工業大學政法學院，廣東 廣州510520)

一、 引言

機器大生產、高樓林立、交通方式的日益革新昭示著中國已進入工業化時代。 根據我國開發的工業化水平綜合指數來看，我國離基本實現工業化已經很近。 工業化改變了傳統社會的生產模式和經濟結構，推動我國從農業大國走向工業大國，加快了人口在城際區域之間的遷移速度。 工業化作用于人們的衣、食、住、行等基本生活方面，并在無形中改變和產生新的社會關系。 得益于工業化發展，城鄉交流日益頻繁，輔之以交通工具的便利，越來越多的人涌向城市謀求生計和發展，新的社區類型隨之出現。 文章便是以此為著力點，針對工業化帶來的生產關系和社會關系變革分析新型社區的糾紛問題和解決機制，以期推動工業化時代下的社區治理理論的發展。

二、 時代的烙印：商品房社區

(一)社區的基本概念

一般認為，社區由以下幾個要素組成：人，社會關系，領域和社區認同感。 基于以上基本要素得出，社區在我國早已有之，并非工業化時代的特定產物，在農業文明時期，一個家族范圍或一個村莊亦可形成一個典型的社區。 但不可否認的是，隨著社會經濟的發展和工業產業的推動，社區數量與日俱增，社區類型不斷呈現出多樣性與地域性的特點。 由此，以社區屬性為分類依據，學者吳縛龍將我國城市社區分為以下四類：傳統式街坊社區、單一式單位社區、混合式綜合社區和演替式邊緣社區。 至21 世紀，張鴻雁又基于工業化推進、城市社會演變等現實情況，提出了兩類新型社區，即新型房地產物業管理型社區和“自生”社區或移民社區。 關于社區的類型劃分，盡管仍有學者提出自己的劃分視角與依據，但總體上仍未超出以上六種類型的范圍，只是在類型名稱上有所差異。

(二)新型社區：城市商品房社區

城市商品房社區是一種順應時代發展、新生的城市社會空間產物，應歸屬于新型房地產物業管理型社區。 得益于改革開放，市場經濟在中國萌芽并蓬勃發展，房屋進入市場買賣交易的合法性也在國家層面得到許可和確認。 工業化發展為鋼筋水泥的高效率、大范圍生產提供了可能性，伴隨國家政策的支持和社會經濟環境的活力呈現，商品房應時而生，成為工業化時代的特定產物。 商品房的建成為工業化時代下的新社區的形成提供了領域要素，人們購買或者租賃商品房便獲得了業主的身份。 商品房社區既具有社區的基本要素，又蘊含著強烈的工業化時代特征：一方面，工業化是商品房建成的技術基礎。 傳統的農業文明技術無法支撐大批量的房屋生產，而工業機械化在減少人力成本、保障效率生產的基礎上使樓房林立成為可能。 另一方面，工業化發展使得大量的勞動力從農業轉移到了工業，從農村轉移到了城市，社會流動性隨著工業化的發展而加大，資本積累也隨著工業生產投入而增多，社會流動和資本積累為人們進入商品房社區提供了基本條件和物質基礎。 區別于傳統社區所代表的“熟人社會”，商品房社區中來自不同地區的新的人口的增加使得其主要變成陌生人之間的關系，并逐漸衍生出新的人際社會關系和更為明確的法律關系：傳統社區以宗族或血緣關系為居住紐帶，而城市商品房社區居民卻主要是通過民事法律行為而獲得確定的業主身份，業主間的互動主要是基于業主權益，鮮少有人情成分，因此在日常交流時更注重自身利益的維護，著重事實的描述，而無須考慮更多的情感因素。

三、 商品房社區糾紛問題探究

至2019 年末，我國戶籍人口城鎮化率為44.38%，比上年末提高1.01 個百分點。 這意味著，隨著工業化的發展，人口流動性的增強和資本積累的動力使人們趨向于在城市定居生活。 大批的勞動力涌向城市，一方面為城市的發展提供了勞動力資源和消費群體，另一方面也給城市治理和公共管理帶來了機遇和挑戰，因為“一個新的工業社會，就是一個不容鄉情的社會”，彼此間生活方式和價值觀的差異也易引發沖突和矛盾。 社區作為社會的基本單元，社區糾紛事實上可以看作是時代沖突的微觀縮影，探究其發生的原因和特征也有利于窺探工業化時代的社會關系變革。

(一)糾紛發生的原因

關于社區糾紛發生的原因，科爾曼認為社區糾紛是包含政治、經濟、價值觀等諸多社會結構性問題的一種反映，有學者將城市社區沖突分為物質利益沖突、權利沖突和文化沖突三類，也有學者將社區糾紛分為鄰里糾紛、家庭糾紛、物業糾紛、拆遷糾紛四類。 學者原珂則將其劃分為社區利益沖突、社區權力沖突、社區權利沖突、社區文化沖突和社區結構沖突五大類型。 事實上社區糾紛發生的原因具有多樣性和復雜性，尤其是在工業化時代下的商品房社區內，其糾紛的發生既要考慮社會因素，又要考慮到社區內部的特點，因此，文章基于文獻閱讀和現實情況將商品房社區糾紛的發生原因總結如下：

1. 社會變革

社會變革是商品房社區糾紛發生的時代原因。 從農業文明邁向工業文明時代，社會不同階級之間通過經濟、政治、文化、司法等不同手段進行調整從而獲得新的利益分配方式，復雜多樣的利益調整使社會階層日趨分化，社會同質性逐步淡化，異質性明顯增加。 在此時代背景下，商品房社區已明顯區別于傳統社區，價值和行為方式的多樣化導致傳統文化和道德的約束力大幅度弱化，取而代之的是社區規約和法律規范；同時，工業化也對勞動者的知識和技能提出了新的更高的要求，從而為勞動者社會地位的改變提供了新的機會，也為社會各階層的資本積累提供了更多可能。 伴隨著社會階層的分化，輔之以傳統文化和道德約束的缺失，社會轉型期利益格局深刻調整在一定程度上加劇了商品房社區糾紛，主要表現在社區內部的階層分化更加明顯，業主間帶有明顯的地域屬性和文化程度差異，階級差異、文化沖突的碰撞為糾紛的不斷演化提供了內在動力。

2. 權利或利益沖突

爭取自己在社區內的合法利益是公民日益覺醒的權利意識的外在表現。 工業化不僅從物質上為人與人之間的平等提供了基礎，更為人們權利的平等行使創造了更多的條件和可能性。 在社區異質性明顯的前提下，業主均要接受社區內的規章約束。 在過去，以血緣和地緣為主要聯結點組成的傳統社區，業主間的日常摩擦通常不會引起較大的矛盾和糾紛，這是因為，一方面，業主并未意識到自己的合法權益被侵害，另一方面，即使意識到了自己的權利受損，也傾向于“多一事不如少一事”的處事原則，抱持“以和為貴”的人生準則，這也是中華傳統文化在傳統社區中的隱性作用。 而工業化時代下的商品房社區業主，不僅經歷過經濟轉軌和社會轉型時期的變革，而且普遍接受過較高教育，在法治社會的建設下也更加注重對自身的權利保護。 可以說，這既是法律機制不斷健全的作用，也是“人民主權”意識不斷深入社會的表現。 因此，在居民權利意識日益覺醒的時代背景下，更要注重建立健全社區內居民利益訴求表達機制，否則，將會引發更多的糾紛，最終衍生社會矛盾。

3. 文化沖突

文化糾紛主要是指社區主體間由于價值觀念差異、行為規范失范等造成復雜矛盾的心理狀態，從而導致社區糾紛的頻發。 辯證唯物主義認為，物質對意識具有決定作用，意識是物質的反映，但同時也對物質具有反作用。 傳統社區下的居民具有強烈的地域性，在同一地域的文化范圍內接受的教育、經歷的實踐在一定程度上趨向于一致性，因此在文化思維、價值觀念上并未有明顯的差異性。 然而商品房社區的業主可能來自中國的各個地區，甚至是國外，在強烈的異質性下，南北文化差異、國內外價值觀念矛盾均可成為社區糾紛的導火線。

4. 物質利益沖突

物質利益糾紛屬于經濟糾紛的一個維度，亦是社區糾紛產生的主要原因之一。 有學者指出，城市社區的業主維權已然成為中國繼工人維權和農民維權之后的第三大維權運動。由此可見，盡管業主們并不都像商人們一樣具有逐利性，但在自己的物質利益遭受到侵犯時仍勇于捍衛，而當利益矛盾無法得到有效的調和時，糾紛也將產生。 此外，商品房社區內的物質利益糾紛主體并不僅限于業主跟業主，還包含業主跟房地產物業管理公司或居委會等之間的利益糾紛。 社區多元主體的局面也易引發更多的物質利益糾紛，當四類主體之間的利益目標存在差異以及法律制度存在漏洞時，商品房社區便會處于日常生活的糾紛之中。

(二)糾紛的特征

商品房社區內資本的空間擴張、權力的空間干預和業主的空間失語加劇了社區空間關系的異化，工業化時代下的商品房社區糾紛的發生有其復雜性與獨特性，因而糾紛的調解難度也有所增大。 因此為了更好地化解商品房社區糾紛，必須先了解其糾紛特征，具體可總結如下：

1. 具有多樣性和復雜性

在經濟轉軌和社會轉型變革時期，社會各方面均發生了巨大的變化，經濟、政治、文化的影響不僅作用于整個社會，更對社區生活產生了實際影響。 由此，在社會階層分化、利益調整的變革期，社區作為社會的基本單位，不可避免地成為各種糾紛發生的前沿地帶。 如上文所述，異質性強烈的商品房社區在糾紛發生的原因方面比以往的社區更為多樣和復雜，傳統社區習慣于通過情理方式調解矛盾糾紛，而新型社區糾紛卻涉及諸多復雜的法律關系，這也反映了工業化時代帶來的人際關系的改變以及利益訴求的多元化。

2. 所涉主體具有多元性

城市商品房社區打破了以往的單位制治理機制，形成了并存治理局面，在這一結構的轉變下，區別于傳統社區糾紛以家庭鄰里關系為主，商品房社區糾紛不僅涉及業主與業主之間的糾紛，也涉及業主與居委會之間的利益調整，還有業主和房地產物業管理公司之間的物業糾紛。 在同一社區內，居委會、業主、物業管理公司均有各自的利益訴求與目標，在互動過程中既有可能達成利益的妥協，形成一致目標，也有可能激發利益沖突，引發糾紛的產生。 社區主體的多元性為社區糾紛的發生提供了更多的不確定性。

3. 主體的資源調動性更強

居民的流動性強是商品房社區的一大特點，而流動的居民在入住社區后均鏈接著各自的社會支持系統。 一旦業主在社區內產生糾紛，而靠自己無法妥善解決時，社會支持網絡便是他堅強的后盾和影響矛盾化解的因素之一。 在糾紛過程中，業主既可尋求社區內鄰里的支持，也可尋求社區外的幫助，調動其強大的社會資源。 社區內其他主體例如居委會和物業管理公司，同樣具有強大的后備資源，因此，在多方主體卷入的社區糾紛中，資源的碰撞以及情緒的沖擊可能會將糾紛引向兩極。

4. 訴求的表達方式更合理

工業化與信息化疏通了人們意志反饋和訴求表達的路徑，借助于交通工具的日益革新和現代信息技術的改進，居民的需求能夠得到更加及時、迅速、有效地傳達。 暢通的訴求表達機制是減少群體性糾紛的根本要求，現代商品房社區的一大特點便是既注重社區公共基礎設施的建設，也關注居民的精神需求和意志需要，在政府和居委會的指導下，社區內都建立有基本的意見投訴和反饋機制。 因此盡管商品房社區糾紛具有多樣性和復雜性的特點，但居民對于糾紛解決訴求的表達方式卻相比于傳統社區更為合理與多元，受過較高教育的商品房社區業主既可以在社區內尋求社區內部力量加以解決，將糾紛解決在“第一道防線”，也可以選擇社區外部力量例如訴訟、仲裁等途徑加以解決。

四、 商品房社區糾紛解決機制構建

建立健全完善的商品房社區糾紛解決機制是新時代下構建和諧社會的基本要求，也是鞏固我國工業化帶來的繁榮成果的根本需要。 為了有效地將居民糾紛解決在“第一道防線”上，探索一條完善的居民糾紛解決路徑，需要社會與社區的協同治理，以期共同構建完善的商品房社區糾紛長效解決機制。

第一，要從實體上健全相關法律法規及社區規約。 一方面，政府層面必須出臺相應的法律法規及政策，鼓勵與引導有條件的社區自主設立糾紛解決機構，承認其設立的合法性。 另一方面，社區也要自主協商制定適宜的社區規約。 商品房社區居民基于契約而獲得業主身份，深諳契約的重要性，將社區公共治理與發展的一系列問題整合成確定性的社區規約是約束業主間行使權利與履行義務的根本保障。 第二，要創建一套正當公正的糾紛解決程序機制。 工業化的發展為權利的平等行使提供了物質保障，喚醒了公平正義的基本需求，因此在機制建立過程中尤其要注重程序的公平性與正當性，讓居民始終感受到民主、公平等公共精神。 另外，值得注意的是，當居民的糾紛無法在社區自組織層面上得到有效的解決時，應充分尊重當事人的合意，在程序上合理引導居民通過社區外的解決途徑如訴訟、仲裁等方式加以解決，避免糾紛的升級、惡化。 第三，營造可持續的社區公共空間是構建糾紛解決機制的內在訴求。 由陌生人組建而成的商品房社區必須注重社區認同感的培育，既要著力于社區實體公共基礎設施的建設，又要充分利用互聯網等平臺如微信群為社區居民搭建民主協商與互動的平臺，促進公共文化精神的培育。 居民只有在溝通中才能增進了解，從而減少摩擦與沖突。 第四，在人員配置上逐步實現專業化、專門化。 傳統社區由于其熟人聚集的屬性，糾紛主要依靠有聲望或權力的第三方(長輩)主持解決，然而商品房社區居民間互不了解，文化習慣不盡相同，在糾紛發生的短時間內也難以確定雙方均認同的中間調解人，因此配備專業的社區調解員、獨立的社區調解機構十分重要。 同時社區糾紛調解組織也要自主發揮主觀能動性，在總結以往行之有效的調解方法的基礎上，在黨和政府引導下，進一步創新調解的方式方法，主動探索一條適合解決本社區內糾紛的可行道路。 以上合理解決糾紛的措施是構建商品房社區糾紛解決長效機制的應有之義，也是社區發展的內在動力。

五、 結語

工業化時代的來臨和國家政策的轉變使農民擺脫了土地的束縛，傳統農村社區居民不斷涌入城市并定居，原來的熟人關系網絡不復存在，取而代之的是新型城市社區的陌生人關系以及需要重建的社會支持網絡。 在這樣復雜的社會環境下，商品房社區居民在初入住時必須克服心中的不安全感和陌生感，這種克服需要居民自身的努力，更需要社會和政府的鼓勵與引導，否則同樣抱持有不安感的居民們在日常碰撞中更易產生不必要的糾紛和沖突。 文章以異質性強烈的商品房社區為分析視角，對工業化時代社區糾紛發生的原因及特征進行分析和闡述，嘗試構建商品房社區糾紛解決機制，以期推動我國社會穩定和社區和諧的建設。