基于城市片區開發的投融資策略分析

吳新春 中鐵(上海)投資集團有限公司

城市片區開發有多種投融資模式，大體上可分為全部由政府主導、全部由市場主導和政府與企業合作開發的類型，最后一種由政府主導、企業化運作的投融資模式是目前比較常用的一種投融資策略，政府和企業之間通過簽訂合同明確兩者共享的權力和義務，在利益共享和風險承擔的基礎上進行合作和開發。

一、城市片區開發的投融資總體規劃

(一)總體定位和指導策略

對城市片區進行綜合開發首先要全方位了解城市的片區信息，再根據城市各個片區的具體情況進行科學規劃，同時要使財務測算更加精確，合理分配片區的建設順序，保障整個投融資策略的可行性和穩定性。城市片區開發的指導策略包括滾動開發和聯動開發。滾動開發指的是在明確城市片區開發項目的時間和順序后，通過建設時間比較靠前的片區項目來帶動后期項目的開發，具體來說，就是當前期項目開始動工、完成并投入使用后，便會產生一定的經濟收益，最后將此資金投入到后期片區項目的開發使用中，在最大程度上減少前期資金的投入。聯動開發方式指的是城市片區不同的開發項目之間彼此關聯，如片區開發項目中的房地產和商業的項目，商業項目有利于增加所在區域的吸引力和競爭力，如果同片區有房地產項目，那么商業項目就會推動房地產項目的發展，為房地產項目吸引更多的資金投入方，反之，房地產項目也會為商業項目帶來大量的人口和消費，有利于商業項目的經營和收益[1]。

(二)編制流程和運作模式

在城市片區開發的投融資過程中，需要在前期準備好相關資料，包括片區開發項目的總體規定、成本估算、市場分析和投融資策略等。在對投融資策略進行分析時，一方面要考慮到成本、市場等價格信息，另一方面要考慮到片區所在地的經濟發展情況、用地類型等大的背景環境條件。城市片區開發的運作模式也就是投融資的模式、渠道和策略，雖然投融資有著多種運行模式，但當前的城市片區開發逐漸從聯動開發模式轉變成PPP運作模式，也就是政府和企業共同合作進行開發的投融資模式。通常政府會為項目提供政策支持，并采用公開招標的方式與企業進行合作，將項目的收益作為金融機構融資的還款，以此保證開發項目有著充足的資金。

二、城市片區開發的PPP投融資策略

(一)采用PPP模式的必要性和可行性

在城市片區開發項目中使用PPP模式有著重要的現實意義，也具有一定的可行性。PPP模式在城市片區開發中的重要作用體現在以下三個方面：第一，PPP模式能夠有效減少政府的資金壓力，PPP模式利用社會資金參與項目的融資，為政府項目資金提供了更多的融資渠道，能夠快速籌集到啟動資金，使項目順利開展；第二，PPP模式能夠盤活社會資本，政府的很多利好政策吸引了大量的企業投入到政府的項目開發中，充分利用市場自主的資源配置優化項目的各項資源，市場的競爭性也使項目更加專業、更加高效、更加高質。PPP投融資模式使政府從建設、經營的角色逐漸轉向規劃、合作和監督的身份；第三，PPP模式能夠減少政府的資金風險，在傳統的開發模式中，項目資金和風險都由政府全部承擔，而PPP模式是政府和社會企業合作的模式，政府只需要承擔一部分的項目風險，另一部分風險由社會資本來承擔，具體來說，社會參與方承擔的項目風險通常來自于投融資、建設和運營，而政府承擔的風險通常是法律和政策等。

在城市片區開發中使用PPP模式在新時期具有很強的可行性，首先，PPP的運作模式有國家的政策支持，國家在近些年出臺了一系列促進社會資本投入到政府主導的城市開發項目中的政策，積極鼓勵社會資本與政府合作，共同建設城市片區開發項目。其次，城市片區開發項目以其自身的優勢和利益能夠吸引到大量的社會資本。城市片區開發項目受到社會各界的廣泛關注，很多企業都會自發地參與到項目的開發投資中，社會企業在城市片區開發項目中有著更加豐富和成熟的建設、投融資、運營等經驗和技術，社會資本與政府的合作能夠使雙方互惠互利，具有很大的可行性。最后，政府也會根據財政承受能力和資金預算對片區開發項目進行撥款，為項目開發提供一定的資金支持[2]。

(二)基于PPP模式的城市片區開發的投融資策略

城市片區開發通常是對居住區、商業區和相關配套設施的開發建設，以此提高土地資源的利用率。使用PPP模式可以對城市片區的土地資源進行開發，政府為公司授權或通過對土地資源參股的形式進行招標，擇優選定一個企業或者多個企業共同參與項目開發，使政府、企業和社會獲取最大化的收益。具體運作時，需要政府和企業簽訂PPP合作協議并成立專門的項目公司，根據簽訂的合約進行股份的分配，合作期間的項目開發和運營等事項主要由公司統一運行，在合作結束后公司需要把項目的相關資產和權利交還給政府。在這種運行模式中，政府對公司的補助形式是可行性缺口補助，當公司的收益低于投資資金時，政府就會提供一定的補助，但政府應將補助的財政資金納入財政預算和規劃中，以此來降低企業在投資和建設項目時出現風險的幾率。PPP投融資模式能夠最大程度發揮市場、企業和政府的優勢，使資源得到合理配置和應用，提高政企雙方的收益。

三、城市片區開發的其他投融資模式

(一)財政投資模式

在城市片區開發中使用財政投資模式主要是將財政撥款的資金作為項目資金的主要來源，同時適當利用貸款和債券等形式進行融資。財政投資是一種比較傳統的投資模式，政府能夠實現對項目的全方位掌控，確保項目嚴格按照政府的理念和意圖來進行建設。財政投資模式下的城市片區開發需要政府親自參與到建設的全部過程中，招標、設計、施工、監督、經營等各個階段都需要政府的管理。政府在使用財政投資模式時可以利用自身的優勢，使用行政手段和財政支持，能夠很好地掌控項目的方方面面。但財政投資模式作為一種傳統的投資方式，在新時代的發展下顯現出了一定的弊端，政府對項目的全方位管控和資金投入會使政府承擔全部的風險，且政府很難在短期內籌集到足夠的資金使項目順利開展，項目開發需要各領域的專業人才和專業技術手段，政府在管理上、專業技術水平上和人才儲備上遠不如市場競爭下各企業的水平。因此，只有在政府財政預算充足，且有足夠的政策、人才、技術的支持時才建議使用財政預算模式進行城市片區項目的開發[3]。

(二)BT投融資模式

BT模式(Build-Transfer)也就是建設和回購移交模式，BT模式與PPP模式有相似之處，都是政府和企業間的合作形式。但BT模式下的城市片區項目開發通常建設的都是非經營性質的基礎設施項目，而非房地產商業項目，項目的建設主要是由企業進行總承包建設管理。在項目結束后，政府要按照前期和企業簽訂的投資建設協議對基礎設施項目進行回購。BT模式與財政投資模式相反，是由企業負責主要的投資和融資，這一模式可以大大降低政府的財政壓力，企業負責開發項目能夠保證在較短的時間內完成建設，而且因為是企業來負責項目開發的全過程，所以能夠大大提高施工建設的效率，保證項目的順利開展和按時完成。BT模式的不足也恰恰在于回購年限較短，政府面臨著較大的回購資金問題，因此，BT模式只適用于公共租賃住房和公路建設等部分項目的開發，政府需要在選擇投融資策略時綜合考慮項目的性質、特點和政府本身的資金水平。

(三)ABS投融資模式

ABS模式(Asset-backed Securitization)指的是資產證券化，該模式將項目開發的資產作為基礎，將項目建成后的收益作為目標保證，通過在資本市場發行債券來籌集項目需要的資金，也就是將資產證券化的融資模式。通常，要先成立SPC公司，接著尋找有能力進行資產證券化的融資企業，在確定好合作企業后，雙方簽訂具有法律效力的協議，規定將項目建成后的收益轉讓給SPC公司。之后就可以發行債券來籌集需要的資金，將債券籌集到的資金投入到片區項目建設中，SPC公司可以在項目建成經營中利用項目的預期收益來償還債券的本息。ABS模式最大的優勢在于能夠在國際市場發行債券，降低項目投資成本，債券的形式還可以分散項目的風險。ABS模式應用的關鍵在于項目是否會有預期收益，因為能夠保證具有穩定收益的項目較少，所以ABS模式在應用中也具有一定的局限性。

四、結語

在城市片區開發項目的投融資策略中，政府主導、市場主導、政企聯合的模式各有利弊，在眾多投融資策略中，政企合作的形式能夠最大化地保證項目的進行。除了財政投資模式、BT模式和ABS模式，最常使用的就是PPP模式，PPP模式能降低政府的風險，保證政府能夠參與到項目中和在整體上把控項目的進展，使政企雙方互惠共贏?！?/p>