房地產企業預售模式下的財務和稅務工作

徐智利

（安建房地產開發有限公司，安徽 合肥 230009）

1 房地產企業預售模式中的財務工作

1.1 收入的確認

在房地產企業開發中，存在著兩種銷售模式，第一是期房銷售即預售，第二是現房銷售，在房產銷售中會有錢財收取的業務。在預售模式中，財務工作中一項非常重要的環節就是確人收入，同時還是非常重要的一個時間節點，如若不能將其把控好，那就可能會在稅收中出現很大風險。在將房屋交付給購房人以后（購房人對房屋已經驗收確認），應當確認好商品房的收入。

1.2 財務工作中合同判斷

在財務工作中，有許多種類的合同，在合同履行過程中，會有很多問題出現，想要保證財務工作中合同履行中的可靠性與真實性，相關財務人員應當以自身專業的知識來對履行情況進行判斷，進行相關付款事宜的操作，這是財務工作中非常重要的一項。房地產商在預售開始前，開發商應先與供應商簽訂相應的施工合同、專業分包合同以及采購合同，相關財務人員應處理相關付款事宜，應當將合同簽訂履行情況以及付款名字仔細核對，查看是否一致，應當進行專業判斷。

2 房地產企業預售模式下的稅務工作

我國于2016年五月份開始實行營改增稅務模式，房地產企業中稅務工作有了非常大的變化，房地產企業在預售模式之下要加大對企業中土地增值稅、企業所得稅以及增值稅的重視程度，及時處理所出現的問題。

2.1 增值稅的處理

在實行營改增之后，房地產行業之前的稅務管理模式會發展巨大改變，根據財稅18號以及36號公告，房地產企業采取了預收款的模式來銷售所開發的房地產項目，在收到預收款之前應當按照3%的預征率預繳增值稅。

2.2 關于土地增值稅的處理

在處理土地增值稅的時候應以最根本的稅務方式來進行處理，對轉讓出去的地上所有建筑物的個人與單位和國有土地使用權應當對其進行銷售增值額稅務，如果房地產企業符合銷售房屋繳納土地的增值稅條件，應當按時將土地增值稅繳納。房地產企業應當先核對應當繳納的土地增值稅稅額，及時更新房地產企業銷售增長額，在這之前應當先計算出此項目中成本開發等其他費用，如果在銷售時此項目還沒完工，那么成本核算就無法進行，也無法計算出土地增值稅。對于此類情形，土地增值稅的暫行條例對此有相關規定，如若納稅人在房地產項目未完工前無法結算相關款項，導致了土地增值稅無法結算，這時可以先預征稅款，在項目完工以后在對其進行多退少補。營改增模式后轉讓房地產產生的土地增值稅收入不含有增值稅稅項，適用于一般的納稅法。

2.3 關于所得稅的處理

在房地產企業中，在預售模式之下的財務處理是財務工作中的重中之重，為進一步規范房地產企業稅收管理工作中的工作，應當加強所得稅中日常管理，我國稅務總局為房地產企業稅務征收問題作出很多規定，給出了很多關于加強房地產企業預售模式下的處理方法。房地產企業的開發、建造住宅、商業用房和其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，關于這些建筑需要在預售時先按預計計稅毛利率分季計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅收成本后再行調整。房地產企業預售模式下的所得稅處理更需要細致有條理的分類處理，做好監管，防止房地產企業因為稅務工作不夠完善而漏繳不繳所得稅款項。

2.4 應用合理有效的避稅措施

納稅籌劃應起到幫助企業獲得經濟利益的作用，實現合理避稅是正確的手段。為此企業財務管理部門要熟悉國家的相關稅法，良好把控企業的納稅行為，保證將其控制在法律允許的框架內。比如在開發銷售環節，運用合法手段合理規避部分稅收，使得企業實現稅收獲利。為了實現這一目標，企業應該熟練掌握《中華人民共和國企業所得稅的暫行條例》。以法律法規的限制條例為依據，良好完成稅收管理工作。

3 改進房地產企業預售業務會計的處理建議

既要滿足會計準則的要求，又要真實地反映納稅義務，是解決房地產企業預收賬款會計處理與稅法處理差異的關鍵。

會計的稅法與準則規定應當從各類不同的立場出發，反應出企業的社會責任以及經營活動，兩者之前的差異是通過房地產行業中活動特殊性所來決定。房地產企業是高投入、高回報、高收益的一類行業，同時和人們日常生活非常密切。近些年來，我國房價上升非常迅速，這就要使用稅收方法來對其進行有效監管。相關監督企業應當充分行好社會責任，合法納稅，這對我國社會發展有著非常重要的影響。

4 結語

在企業運行中，房地產企業預售下稅務工作以及財務工作都是非常重要的緩解，這對于稅負非常大的房地產行業來講更是非常重要，稅務籌劃中，財務安排能夠保證房地產企業健康起到重要作用，社會環境變化的影響會關系到房地產行業，在進行稅務籌劃工作時，應當從房地產企業的的高度上進行思考，同時應當重視日常中稅務以及財務工作。初次之外，應當加強對相關人員的專業技能培訓，保證相關人員的知識水平能夠滿足工作的需要。