不動產測繪技術及質量控制分析

陳曉英

（臨汾市規劃和自然資源局不動產登記中心，山西 臨汾 041000）

1 不動產測繪工作的特點

不動產測繪工作是一項基礎性、復雜性的工作，與其他測繪工作相比，對測繪要求更高，需要測繪人員遵守相關規定和標準進行測繪。在不動產測繪后期，需要對測繪的數據進行嚴格的審核，數據審核結果沒有達到標準，則需要重新進行測繪，直到審核結果達標為止。我國不動產測繪工作主要分為以下三種運作模式：第一類為混亂模式，通常表現為房產測繪工作的混亂狀態，造成這類模式主要是由于業務和區塊被壟斷的原因；第二類為相互脫離的模式，這種模式通常表現為測繪管理和經營管理為了保證房產測繪的順利進行而采取的兩者脫離的模式；第三類則是市場化模式，這種模式主要是指以不動產測繪為指導方針進行的測繪工作的優化和改革，從而使測繪水平和質量的提高［1]。

2 不動產測繪中專業技術的應用

2.1 數字化成圖技術

數字化成圖技術的提高，在一定程度上推動了測繪行業的發展。在不動產測繪過程中，測繪成型是極其重要的一個環節，通過植入數字化技術可提高成圖的質量與速度。與傳統的不動產繪制技術相比，數字化成圖技術具有成圖快、效果好、效率高等優勢。測繪人員在使用這門技術時需要按照以下步驟進行操作，首先，應當對測繪項目的數據進行采集，同時保證其正確性和全面性；其次，在信息分析模塊中導入整理好的數據；最后，分析和整合數據，并通過標準化、規范化和數字化的測繪路徑完成房產圖的繪制工作。隨著測繪信息量的增加、測繪速度和測繪精準度的提升以及測繪人員測繪能力的增強，數字化成圖技術必將在不動產項目中得到高效應用。

2.2 RS測繪技術的應用

RS測繪技術又稱為遙感測繪技術，主要是通過航空攝影的方式傳播和接收電磁波，檢測具體的目標區域，再進行技術分析。此項技術的應用可以保證在一定的時間內獲取較多的數據，提高測繪結果的準確性，與傳統的測量技術相比，其打破傳統測繪認知的局限性。RS技術又分為衛星、機載等兩種遙感技術，衛星遙感技術借助網絡成為未來發展的主要趨勢，衛星遙感技術通過小衛星重力測量技術建立高精度的三維地標，快速采集相關區域的三維坐標，更新相關的地圖測繪數據。我國的衛星測量技術發展較晚，早期的衛星遙感影像一直被國外各大機構壟斷，直到近幾年，我國衛星的快速發展，才打破這種局面；機載遙感則是借助飛行器結合傳感器觀測地面，采集地面的各類信息，包括地理位置、幾何形態等，對不動產測繪工作起著重要的推動作用。RS測繪技術的應用突破傳統不動產測繪工作的難點，利用機載遙感測繪技術實施對偏遠地區的測繪，確保測繪結構準確性和可靠性，更好地服務于不動產測繪的統一登記和管理。

2.3 全站儀的應用

全站儀是測繪不動產過程中必須用到的重要測量儀器，提供支點是其核心功能，誤差較小、測量精準、自動化水平高則是其突出優點，該儀器憑借這些優點在建筑領域得到了廣泛應用。全站儀對多種測量設備進行了整合，因而能夠完成數據處理、角度繪制、結構測量等多項工作。隨著社會的進步，全站儀的功能也在不斷完善，新一代的全站儀不僅能夠優化測繪裝置和測繪角度，而且擁有了更強的數據存儲和計算能力。

3 不動產測繪質量控制的有效途徑

3.1 加強房產面積測繪行業的監督管理

按照《自然資源部關于推進建設用地審批和城鄉規劃許可“多審合一”改革的通知》（征求意見稿）推進“多測合一、聯合測繪、成果共享”的相關要求，“多測合一”是一家具備多種測繪資質的測量單位承擔多項測繪業務，分類測繪、分類生成報告，并根據需要向相關主管部門提供各類測繪數據和成果，加之房產測繪市場逐步實行市場化，對測繪機構提出了更高的要求，也對房產測繪市場監督管理部門提出了新要求。一是建立準入機制，嚴格實施按級分類開展測繪，對新設測繪機構資質及從業人員職稱、技能等嚴格審核把關，杜絕亂掛證現象；二是建立測繪從業人員考核制度，對參與項目進行定期回檢評價，對故意及重大過失，加強追責力度；三是建立測繪成果公示制度，要求測繪機構在一定范圍內公示測繪成果，接受監督。四是建立退出機制，行業主管部門建立完整的考核體系，按年度對測繪機構及人員進行考核打分，實行末位淘汰機制，加強測繪行業“新陳代謝”。

3.2 規范不動產測繪體系

由于我國測繪工作過制定測繪標準是時間較長，為了適應多樣化的測繪需求，需要對森林、草場等區域的測繪標準的修訂，按照測繪的基礎技術規程、編號標準等相關內容進行修訂。我國測繪領域的相關法律法規指明測繪規劃編制、組織管理、測繪變更、測繪規范制定、房屋產權等相關內容，但是卻缺乏對不動產測繪的更新、成果利用的相關內容的完善。為了實現對測繪工作的統一管理，需要對相關的體系、法律法規進行完善，針對海籍、操場、林產等的相關測繪標準進行完善，如制定《林產測繪規范》、 《草場資源測繪規范》等。

3.3 嚴格操作流程，嚴格技術保障

房產產權面積測繪工作不僅是技術問題，更重要的是政策理解和把握的過程，需要科學執行現行的政策法規，才能夠順利完成。按照《房產測量規范》的要求，執行二級檢查、一級驗收的測繪管理制度，也是測繪作業必要的基本流程和必須要堅守的技術原則。在測繪過程中，一方面需要做好測繪工作現場管理，優化互檢環節；另一方面，則需要做好檢查組的構建，通過定期檢查、不定期檢查交叉循環來實現科學規劃，確保監督驗收的整體效果。在具體的檢驗管理中，要遵從六方面的具體內容：1）嚴格按照《測繪成果質量檢查與驗收》（GB/T24356-2009）進行檢查與驗收，同時要保持檢查驗收的相對獨立性。只有保持充分的獨立性，才能夠降低對其他環節的干擾，從而形成相互不影響的效果，提升房產面積測繪的質量水平。2）檢驗過程中一旦發現問題，需要及時處理問題，否則問題會相互累加，最終影響房產面積測繪的效果。3）技術人員在測繪過程中會形成多種技術文件以及原始資料、測量草圖等，將影響房產面積測繪的質量和檢查與驗收的結果。

3.4 做好儀器管理工作

在測繪質量控制層面，嚴格管理測繪儀器可謂是一項重要舉措。為此，測繪單位應當采取以下兩種手段。一是建立精細化、全面化的測繪儀器管理制度體系，該體系需要涵蓋儀器的購置、審批、存儲、使用、維護等方面，同時還應當在體系中納入獎懲機制。這樣既可保證儀器管理工作的正常化、規范化開展，又促進了部門之間的聯動，還能夠使測繪儀器得到正確使用，有助于延長其使用壽命，降低測繪成本。二是以控制測繪儀器的故障率為目的，積極開展專項研究和培訓工作，以此促使測繪人員掌握故障產生的原因和排除方法，確保測繪儀器始終處于完好狀態，避免測繪工作受到不利影響。

4 結語

綜上所述，在不動產登記過程中加強房產面積測繪質量控制的重要性和必要習性不言而喻。房產測繪不僅能有效推進不動產登記工作的開展，也能較好維護房地產行業秩序。本文從房產面積測繪概述、房產面積測繪的現狀及問題及提高房產測繪質量的具體路徑入手分析，一方面需要主管部門從房產測繪行業層面加強監督和管理，另一方面房產測繪行業執業機構及從業者也要不斷提高自身資質和能力，這樣才能有效提高房產測繪成果準確性。