房地產(chǎn)融資政策調(diào)整的背景與建議

李佩珈

近年來，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體困難的情況下，個(gè)別城市樓市過熱造成了不良的社會(huì)影響，也加大了資金“脫實(shí)向虛”的風(fēng)險(xiǎn)。8月23日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。這是對中央“堅(jiān)持房住不炒”調(diào)控精神的具體落實(shí)，表明未來一段時(shí)間房地產(chǎn)融資政策將繼續(xù)收緊。

政策出臺(tái)背景

1.新冠肺炎疫情之下，部分城市房價(jià)非理性上漲引發(fā)調(diào)控升級(jí)

（1）房地產(chǎn)銷售回暖，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)走高。今年年初以來，新冠肺炎疫情暴發(fā)導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售近乎停滯，但伴隨國內(nèi)疫情防控形勢好轉(zhuǎn)，二季度以來房地產(chǎn)銷售有所回暖，并推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)走高。截至7月份，商品房銷售面積累計(jì)同比下跌5.8%，但降幅相比一季度收窄20.5個(gè)百分點(diǎn)；7月份，全國100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15646元/每平方米，同比上漲3.8%。在房價(jià)整體平穩(wěn)的同時(shí)，出現(xiàn)了房價(jià)上漲城市數(shù)目增多，個(gè)別城市房價(jià)漲幅過快、過大的現(xiàn)象。全國100個(gè)大中城市中有80個(gè)城市房價(jià)出現(xiàn)了上漲；其中，深圳等城市房價(jià)更是創(chuàng)下自2017年以來的歷史最大漲幅。

（2）多城市土地市場持續(xù)“高溫”。今年8月份，全國土地購置均價(jià)約為8687元/平方米，為近年來的相對高點(diǎn)。前7個(gè)月，杭州、上海、北京和廣州四座城市的土地出讓金分別達(dá)到1947億元、1645億元、1311億元和1214億元，同比增速分別為19%、107%、39%和49%。一定程度上反映了開發(fā)商對于未來房價(jià)上漲的樂觀預(yù)期，這與國家嚴(yán)控地產(chǎn)價(jià)格的決心相背。8月，上海市規(guī)劃和自然資源局下發(fā)《對部分區(qū)重點(diǎn)部署房地產(chǎn)市場調(diào)控要求召開土地市場管理工作專題會(huì)的會(huì)議通知》，對6月以來住宅用地市場出現(xiàn)局部較熱、溢價(jià)率較高、部分地塊過度競爭等情況予以警示與關(guān)注，要求各區(qū)進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓管理，對前期出現(xiàn)異常交易地塊或土地成交價(jià)與周邊房價(jià)不匹配的區(qū)進(jìn)行約談，并要求會(huì)后按要求提交書面整改材料。

當(dāng)前部分城市出現(xiàn)房價(jià)非理性上漲的原因主要有三方面：一是前期積壓的購房需求回補(bǔ)釋放。盡管我國居民住房擁有率已位列全球前列（根據(jù)央行報(bào)告，2019年我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%），但存在住房資源配置不合理、不平衡情況，這使得我國的住房需求長期保持在高位。一方面，少數(shù)人擁有多套住房但也有相當(dāng)多的人無房;老齡人擁有較多住房，但年輕人還需要購房; 另一方面，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，一些人雖然在老家的城市已擁有住房，但其長期工作的城市又缺少住房。與此同時(shí)，隨著“二孩”政策的放開以及對高品質(zhì)居住條件的追求，使得改善性需求長期存在。隨著新冠肺炎疫情的緩解，這些前期積壓的購房需求逐步釋放，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)銷售反彈。二是土地價(jià)格上漲對房價(jià)形成傳導(dǎo)效應(yīng)。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，全國土地使用權(quán)出讓金收入49360億元，同比增長10.3%。Wind數(shù)據(jù)顯示，7月，100個(gè)大中城市住宅類土地溢價(jià)率維持在30%-40%，高于2019年同期水平。深圳等城市的樓面地價(jià)更是達(dá)到歷史最高值。地價(jià)上漲對房價(jià)上漲形成傳導(dǎo)效應(yīng)。三是流動(dòng)性相對充裕背景下，居民將房產(chǎn)作為保值工具的意愿增強(qiáng)。全球貨幣寬松政策的實(shí)施帶來實(shí)物資產(chǎn)價(jià)值不斷走低，尤其是美元的大量投放使得全球股市普遍上漲、實(shí)物資產(chǎn)的價(jià)值面臨重估。出于財(cái)富保值的需求，部分人利用當(dāng)前高流動(dòng)性、低利率環(huán)境帶來的加杠桿便利，配置房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)的意愿進(jìn)一步增強(qiáng)。相比多數(shù)國家，我國居民持有房產(chǎn)的意愿更強(qiáng)，根據(jù)中國人民銀行《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況》調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2019年居民將實(shí)物資產(chǎn)74.2%的比重配置于房地產(chǎn)市場。

2.流動(dòng)性寬松背景下，房貸市場亂象回潮、資金套利增多

房地產(chǎn)兼具居住和投資的雙重屬性，一直以來都是資金角逐的重點(diǎn)領(lǐng)域，突出體現(xiàn)在房地產(chǎn)新增貸款占年度新增貸款的比重過大。2018年以來，隨著房地產(chǎn)融資政策的收緊，房地產(chǎn)新增貸款（包括個(gè)人住房按揭和房地產(chǎn)開發(fā)貸款在內(nèi)的全口徑房地產(chǎn)貸款）占全部新增貸款的比重已由2016年45%的最高點(diǎn)降至2020年前7個(gè)月的22.9%（見圖1）。今年以來，為對沖新冠肺炎疫情影響，我國已實(shí)施了三次降準(zhǔn)，貸款基礎(chǔ)利率（LRP）等各類政策利率也不斷下調(diào)，對中小微企業(yè)更是加大了金融支持力度，包括定向貸款支持和貸款貼息等政策。在各種貸款利息優(yōu)惠、貼息政策實(shí)施背景下，一部分人利用獲得的優(yōu)惠貸款進(jìn)行炒房，部分經(jīng)營性貸款以各種方式違規(guī)進(jìn)入樓市。這部分資金既無法監(jiān)測，也加大了風(fēng)險(xiǎn)隱患。

圖1 2016年-2020年7月房地產(chǎn)新增貸款比重變化

3.杠桿率過高一直是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重大隱患，加大了潛在風(fēng)險(xiǎn)

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿率在加速企業(yè)擴(kuò)張的同時(shí)，更為企業(yè)的長期發(fā)展埋下隱患。2018年以來，在“房住不炒”和“防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)”等宏觀調(diào)控政策實(shí)施的背景下，國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)部門的杠桿率穩(wěn)中趨降，但房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率居高不下，是所有行業(yè)中杠桿率最高的行業(yè)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局信息，2018年規(guī)模以上工業(yè)行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為56.5%，而房地產(chǎn)業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為79.1%，高于工業(yè)行業(yè)22.6個(gè)百分點(diǎn)，也高于通用設(shè)備（53.4%）和汽車制造（59.2%）等制造業(yè)企業(yè)（見圖2）其中，A股上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率從2007年的62.8%逐年攀升至今年一季度末的80.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過資產(chǎn)負(fù)債率40%-60%的合理區(qū)間。房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿率在加速企業(yè)擴(kuò)張的同時(shí)，更為企業(yè)的長期發(fā)展埋下隱患。尤其是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資方式復(fù)雜，甚至部分企業(yè)購置土地的競買保證金也來自外部融資，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，如果未來融資環(huán)境出現(xiàn)變化，則發(fā)生現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)巨大，不僅加大了銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)，也對地方政府的財(cái)政收入形成巨大考驗(yàn)。

圖2 2000年-2020年1月上市房企資產(chǎn)負(fù)債率 單位：%

（2）相比工業(yè)、制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門，我國房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率過高，主要有三方面原因：一是房地產(chǎn)企業(yè)形成高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的依賴模式。作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)有通過高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、低持有的發(fā)展模式來實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)發(fā)展的傾向，其通過向銀行融資，實(shí)現(xiàn)用貸款買地和建樓，建好后抵押給銀行又可繼續(xù)獲得貸款，繼續(xù)開發(fā)樓盤，如此循環(huán)往復(fù)，形成高負(fù)債率的資金運(yùn)作模式。二是房地產(chǎn)預(yù)售制度放大了杠桿率。目前，我國房地產(chǎn)銷售分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種，由于預(yù)售房價(jià)格相比現(xiàn)房通常更低，也能幫助開發(fā)商提前回籠資金，因此，不論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是購房者都偏好于預(yù)售方式購房，目前預(yù)售房銷售額占比在75%左右。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的預(yù)收賬款主要包括定金、首付款等。在竣工前預(yù)售款是房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債，竣工后才能轉(zhuǎn)換為收入，這意味著預(yù)售越多，負(fù)債越高。三是影子銀行野蠻生長為房地產(chǎn)企業(yè)盲目加杠桿創(chuàng)造了條件。2010年之前，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要依賴于銀行信貸、自有資金和預(yù)售額，其分別占其資金來源的17%、36.5%和39%。其中，來自于銀行機(jī)構(gòu)資金約占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的30%左右（主要包括房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款以及居民個(gè)人住房按揭貸款等）。2012年以來，隨著監(jiān)管部門收緊銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的融資政策，房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)向信托融資、非標(biāo)融資、海外發(fā)債等“影子銀行”渠道，這突出體現(xiàn)在企業(yè)自籌資金占比上升，2014年達(dá)到41.3%的較高占比（見表1）。總的來看，影子銀行的快速擴(kuò)張為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步加杠桿創(chuàng)造了條件。

表1 2001年-2020年7月房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道構(gòu)成及變化

新政釋放了中央堅(jiān)持“房住不炒”調(diào)控政策的決心，豐富了房地產(chǎn)宏觀審慎監(jiān)管工具

1.有利于引導(dǎo)資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步堅(jiān)定“房住不炒”的調(diào)控決心

新冠肺炎疫情發(fā)生以來，中央再次明確將長期堅(jiān)持“房住不炒”定位，不能將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。盡管各地政府為緩解當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展壓力和避免房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，適當(dāng)放松地產(chǎn)政策刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，但這些政策主要集中以供給端支持為主（即確保房企資金鏈健康、穩(wěn)定土地和房地產(chǎn)市場、促進(jìn)開復(fù)工三大方面）。今年4月，銀保監(jiān)會(huì)要求銀行要監(jiān)控資金流向，對于違規(guī)把貸款流入到房地產(chǎn)市場的行為要堅(jiān)決予以糾正。7月30日，中共中央政治局會(huì)議要求“防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場”。本次融資渠道進(jìn)一步收緊是針對近期我國個(gè)別城市房價(jià)非理性上漲的及時(shí)之舉，有利于引導(dǎo)資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，避免形成更大范圍的房價(jià)上漲預(yù)期。這也表明，當(dāng)前決策層正在進(jìn)一步堅(jiān)定“房住不炒”的調(diào)控決心，打消了關(guān)于放松房地產(chǎn)調(diào)控的市場預(yù)期。預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)調(diào)控將更加注重提高房地產(chǎn)調(diào)控的精準(zhǔn)性，降低當(dāng)前資金面相對充裕帶來的負(fù)面作用。

2.房地產(chǎn)融資政策首次從供給端（即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）設(shè)定監(jiān)管指標(biāo)，進(jìn)一步豐富了房地產(chǎn)宏觀審慎監(jiān)管框架的實(shí)踐，有利于房地產(chǎn)企業(yè)更加穩(wěn)健經(jīng)營

此前，國際貨幣基金組織（IMF）在調(diào)研各國房地產(chǎn)金融監(jiān)管情況的基礎(chǔ)上，提出了應(yīng)對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的宏觀審慎政策。一是設(shè)置首付款比例上限。二是設(shè)定月償付比例上限（即債務(wù)人月償還額與月收入比值設(shè)定上限）。三是對信貸規(guī)模或信貸增長率設(shè)定上限，包括對總信貸增長進(jìn)行限制，也可以對某一行業(yè)（如房地產(chǎn)）信貸上限進(jìn)行限制。總的來看，各國實(shí)踐都傾向于通過限制居民杠桿，監(jiān)測房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸增長及占比情況等來確保房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，我國此前也多采取類似做法（見表2）。本次房地產(chǎn)融資新規(guī)從房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率角度提出了新要求，是對房地產(chǎn)宏觀審慎監(jiān)管政策的進(jìn)一步豐富。

表2 各國房地產(chǎn)宏觀審慎監(jiān)管的主要做法

對房地產(chǎn)市場的主要影響

1.有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)杠桿，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營

為控制房企有息債務(wù)規(guī)模，房地產(chǎn)融資管理新規(guī)將設(shè)置“三道紅線”，即房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模的增速閾值（見表3）。此外，拿地銷售比是否過高、經(jīng)營性現(xiàn)金流情況兩個(gè)方面也將作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)考察的重要指標(biāo)。根據(jù)這一規(guī)定，目前A股約1/3以上上市房地產(chǎn)企業(yè)都將受到影響。今年一季度，118家上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的房地產(chǎn)企業(yè)有44家，占比約35%。其中有15家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率甚至超過80%；從凈負(fù)債率角度，超過100%上限規(guī)定的有35家，占比約30%，甚至有企業(yè)（*ST松江）達(dá)1000%的超高水平;從現(xiàn)金短債比看，超過上限規(guī)定的有52家，占比約45%。總的來看，企業(yè)在滿足現(xiàn)金短債比方面的監(jiān)管壓力更大，其次為滿足資產(chǎn)負(fù)債率要求和凈負(fù)債率要求。

2.行業(yè)洗牌加劇，房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步上升

受房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊影響，高負(fù)債經(jīng)營的中小房企面臨的挑戰(zhàn)進(jìn)一步加劇。過去幾年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)處于去杠桿、去庫存和去產(chǎn)能的調(diào)整周期，中小企業(yè)的品牌、信用處于相對弱勢，拿地難、融資難情況突出，許多房地產(chǎn)企業(yè)不得不以破產(chǎn)或被并購的方式出局。截至今年8月末，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量已達(dá)到380家，延續(xù)了過去兩年來房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量逐漸增加的趨勢（2019年房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量為446家）。不過相較于目前近10萬家（2018年為9.79萬個(gè)）的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總量而言，這并不是一個(gè)特別大的數(shù)字。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步上升。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年6月，前20強(qiáng)房企的銷售額和銷售面積集中度分別為40.9%和30.8%，相比2019年分別提升了29和24個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到歷史最高水平。與此同時(shí)，從房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)、現(xiàn)金流比率等指標(biāo)看，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的當(dāng)期債務(wù)償還壓力已明顯上升（今年一季度，房企應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)、流動(dòng)比率分別為53.1天和1.41，為歷史上償付壓力最大的時(shí)期），未來需要高度關(guān)注中小房企的償債壓力。

表3 房地產(chǎn)再融資新規(guī)的具體內(nèi)容

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，考慮到房地產(chǎn)市場將逐漸由增量為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐源媪繛橹鞯陌l(fā)展新格局，原有的高杠桿、高周轉(zhuǎn)和高拿地的運(yùn)營模式難以持續(xù)，未來要從開發(fā)為主轉(zhuǎn)向全過程增值服務(wù)為主，原有的高杠桿發(fā)展模式既難以適應(yīng)監(jiān)管的要求，也難以適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展自身的需求。

3.有利于抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展

房地產(chǎn)融資政策收緊背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商的應(yīng)對策略之一將是通過加快銷售、以價(jià)換量等方式回籠資金，這將有利于房地產(chǎn)價(jià)格保持穩(wěn)定。從各國房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)看，融資環(huán)境是影響房地產(chǎn)價(jià)格走勢的最重要變量。如日本、美國等國家均出現(xiàn)了房貸增速與房價(jià)走勢高度同步的現(xiàn)象。事實(shí)上，2019年以來隨著房地產(chǎn)金融調(diào)控再升級(jí)，銀行開發(fā)貸、信托以及境內(nèi)外發(fā)債等融資渠道全面收縮。截至今年上半年，我國地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比下降7.5%，自2018年6月起增速持續(xù)下滑；房產(chǎn)開發(fā)貸款余額約1萬億元，同比增長12.2%，增速較2019年同期明顯放緩。

建議

目前經(jīng)濟(jì)處于恢復(fù)階段，呈現(xiàn)出逐季向好、全面恢復(fù)的態(tài)勢，這都離不開房地產(chǎn)市場的支撐，當(dāng)前過松或過緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策都不利于下一步經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)恢復(fù)。對此，提出四點(diǎn)建議：

1.落實(shí)房住不炒調(diào)控精神，防范房企不當(dāng)加杠桿

落實(shí)主體責(zé)任、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，防范資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，削弱監(jiān)管效力。提高舉債透明度，規(guī)范房企融資、強(qiáng)化資金來源與購地審查，鼓勵(lì)市場化、法制化企業(yè)兼并重組等，還可協(xié)同財(cái)稅、土地和法律等政策推進(jìn)租購并舉、完善保障房運(yùn)管體系等，促進(jìn)房地產(chǎn)長期健康發(fā)展。

2.做好政策銜接，防止房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道轉(zhuǎn)換過程的債務(wù)鏈條斷裂風(fēng)險(xiǎn)

考慮到目前約1/3以上的上市房企都將受到?jīng)_擊，一旦融資環(huán)境過度收緊，資金不能如期回籠，部分企業(yè)破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)上升，建議全面綜合評估政策出臺(tái)的影響，分階段、分步驟地實(shí)施企業(yè)融資的杠桿率要求，并設(shè)置一定緩沖期。

3.著眼長遠(yuǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)更加多元化和透明化

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過度依賴銀行信貸的單一融資結(jié)構(gòu)，很容易將行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)擴(kuò)散到整個(gè)經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域，產(chǎn)生“多米諾骨牌效應(yīng)”。因此，未來有必要將房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化納入房地產(chǎn)市場穩(wěn)健均衡發(fā)展的長效機(jī)制建設(shè)之中。通過有效擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)直接融資比重，推進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，促使房地產(chǎn)資本市場融資特別是股票市場融資步入規(guī)范化的軌道。與此同時(shí)，要積極拓展房地產(chǎn)信托、債券、基金和房地產(chǎn)信托投資基金等多樣化融資模式，逐步增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性，有效防范化解房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.銀行應(yīng)助力房地產(chǎn)金融調(diào)控，實(shí)現(xiàn)自身穩(wěn)健經(jīng)營發(fā)展

要堅(jiān)持貫徹落實(shí)中央房住不炒的調(diào)控精神，審慎評估房地產(chǎn)企業(yè)杠桿水平，深入分析企業(yè)償債能力。對有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率過高、短期償債能力指標(biāo)惡化的企業(yè)要保持高度關(guān)注，加大風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控力度。嚴(yán)控資金流向，加大房地產(chǎn)信貸資金使用合規(guī)性審查，強(qiáng)化合規(guī)管理。合理調(diào)整貸款抵押比、經(jīng)濟(jì)資本占用指標(biāo)、MPA（宏觀審慎評估）考核和內(nèi)部考核等，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理控制房地產(chǎn)貸款增長，防范房地產(chǎn)集中度過高的風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化房地產(chǎn)組合壓力測試，加強(qiáng)極端情況下風(fēng)險(xiǎn)研判，根據(jù)市場動(dòng)態(tài)及時(shí)制定預(yù)警方案。深入把握房地產(chǎn)市場發(fā)展的格局，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)總量穩(wěn)定、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、布局調(diào)整的大趨勢，更加注重向人口集聚能力強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)增長強(qiáng)勁的地區(qū)布局等。