50大房企誰踩了央行的紅線？

凌鋒

幾家券商投行部流傳的文件，令房地產開發商一時間風聲鶴唳。

據坊間傳聞，該文件是央行對房地產商融資情況發布的“三道紅線”，即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于 100%、現金短債比小于 1 倍。

根據“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產企業分為“紅橙黃綠”四檔，以有息負債規模作為融資管理的目標，分檔設定負債增速水平，每降低一檔，上限增加5%。

具體來說，“三線”均超出紅線要求，為“紅色檔”，有息負債規模以2019年6月為底線，不得增加;“兩線”超出要求為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%;“一線”超出要求為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%;“三線”均未超過要求為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。

上述要求被稱為“345”規則，旨在控制房地產企業有息負債規模過快增長。此外，對于房地產企業拿地，該文件亦有規定，對于近一年拿地銷售比超過40% 或者過去三年經營活動產生的現金流凈額連續為負的房地產企業，需提供近半年購地資金來源情況說明和后續購地繳款資金安排，甚至會對該企業暫緩發債，并對其通過信托、資管、海外途徑融資進行限制。

資金堪比房企行軍糧草，對于依賴融資輸血的房地產企業來說，該文件無疑又給他們擰緊了緊箍咒，對于負債飆升的高周轉房企更是釜底抽薪。

中國50大房企中，誰踩了央行的紅線？

富力地產 依舊嚴峻

自從那場和萬達的“世紀交易”后，富力地產（02777.HK）的財務指標就一路亮紅燈。

根據Wind金融顯示，2019年富力地產的凈負債率高達218.34%，剔除預收賬款后的資產負債率為72.23%，現金及現金等價物為229.04億元，然而其一年內到期的非流動負債就高達508.88億元，缺口達到279億元。

富力地產三項指標均超過紅線，倘若該文件正式下發，富力將進入“紅色檔”，有息負債規模不得增加。

2020年以來，受到疫情影響，房地產銷售遭到不小的打擊。富力地產在2020年形勢依舊嚴峻，8月3日，富力地產發布公告，累計至2020年7月底，總權益合約銷售金額約617.6億元，銷售面積達約526.38萬平方米，與去年相比，銷售收入和銷售面積分別減少12.67%和18.76%。

如果融資受限，房企僅能依靠銷售回款回籠資金，如果富力地產財務狀況仍不能好轉，2020年將是艱難的一年。

泰禾生死攸關

走過鮮衣怒馬的輝煌時刻，黃其森的泰禾正陷入多事之秋，甚至是生死境地。

連續四筆債務違約，截至2020年8月15日，到期未歸還借款金額高達349億元，尚未支付的利息43.32億元。

違約背后，公司業績大幅萎縮。今年上半年，公司實現營業收入24.63億元，同比下降83.02%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為-15.82億元，同比下降201.33%。

泰禾集團的信用評級已經從2015年的AA級，下降到如今的C級，C級就意味著“企業信用差，甚至不能償還債務”。

五年前的泰禾靠院子系列風靡全國，打造精品豪宅的模式令泰禾迅速走紅。2018年泰禾銷售額超過1300億元，躋身全國前20大房企。而今年1-7月其銷售額僅有264億元，排名下滑到第65位。

Wind數據顯示，公司2020年中報凈負債率為287%，期末現金僅有32億元，而一年期非流動負債高達633億元，剔除預收賬款的負債率也高達82%。三項指標均超過“紅線”。

不過，由于債務違約，泰禾已經無法在公開市場發債，等待黃其森的只能是找到“白衣騎士”。

綠地大而不強

一年內需要償還的債務加借款高達1166億元，盡管屬于上海國資背景企業，綠地控股（600606.SH）的財務狀況仍然令人擔憂。

數據顯示，2019年底，綠地凈負債率高達156.67%，剔除預收賬款后的資產負債率為82.81%，期末現金儲備為786.55億元，而其一年內到期的非流動負債就超過了860億元，此外還有將近300億的短期借款。

值得注意的是，2015-2018年，綠地有息負債分別為2040億元、2855億元、2667億元、2897億元，到2019年，這個數字增加到2937.43億元，短期需要償還的債務高達1166億元，占比已接近40%。

2020年，綠地控股的財務狀況依然在惡化。受疫情影響，公司銷售額出現下滑，2020年1-6月，公司實現合同銷售面積1031.2萬平方米，比去年同期減少30.7%;實現合同銷售金額1330.29億元，比去年同期減少20.7%。

與此相對應，綠地的借款卻不降反增，截至2020年3月31日，綠地控股短期借款為317.19億元，同比增長6.85%;長期借款為1538.79億元，同比增長12.07%。

財務費用成倍上漲。2020年一季報顯示，綠地控股財務費用為12.51億元，同比增長106.73%，其中，利息費用為12.53億元，同比增長27.92%。

金科不容樂觀

作為快速成長的重慶房企，金科近5年的發展速度有目共睹。但突飛猛進的背后卻帶來了重重債務。

2019年，金科股份的資產負債率相比2018年微漲0.15%達到83.78%，超出了80%的控制紅線。更具參考意義的凈負債率達到了120.23%。

但是，金科依舊頻繁為子公司進行擔保融資。財報顯示，2019年，金科股份累計為旗下29家子公司做了對外擔保，實際發生的擔保額度為388.9億元，實際擔?？傤~達843.2億元，較2018年的723.34億元增長16.58%。實際擔?？傤~占公司凈資產的比例為308.13%，且被擔保子公司大多債務高企。

不斷為子公司高額擔保無疑會透支公司信用，雖然金科銷售排名已經從2015年的31名上升到2019年的17名。

但這背后靠債務催生的業績不容樂觀，這恐怕也是此前融創派駐的董事頻頻在董事會投出反對票的原因。