試析房地產企業土地增值稅納稅籌劃

摘 要：隨著我國稅收制度改革的不斷深化，房地產企業在納稅籌劃中面臨的新問題日益突顯。稅收籌劃能夠使企業合理避稅，進而實現提升成本控制和優化資源配置的目的。房地產企業在當前市場競爭日趨激烈，在我國經濟整體走向轉型的情況下，加強納稅籌劃已經成為其內部控制管理的重要內容。文章從房地產企業著手，針對土地增值稅的納稅籌劃提出相關思考。

關鍵詞：房地產企業;土地增值稅;納稅籌劃

一、 房地產企業土地增值稅納稅籌劃的必要性

隨著中國經濟的復蘇，發展速度漸快，房地產企業作為我國的龍頭企業，占據市場的極大份額，房地產企業的發展與我國經濟的發展聯系緊密，不可分割。房地產企業作為土地增值稅的主要納稅人，應當在符合法律規定的基礎上合理規劃土地增值稅的納稅依據，進而為企業創造更大的利潤空間。另外，切實可行的土地增值稅納稅籌劃方案不僅能夠降低企業在稅收方面的經濟負擔，還能提高企業綜合效益和市場競爭力從而確保房地產企業的持續穩定發展。

二、 房地產企業土地增值稅納稅籌劃

（一）減免稅技術——讓利尋求稅收優惠臨界點

由于土地增值稅四級超率累進稅率的存在，房地產企業所需繳納的土地增值稅會隨著企業當年銷售額的增加而增加。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》指出納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。在普通標準住宅擬定出售的銷售增值額超過20%的界限但幅度不大時，應當適當調低價格，將增值額控制在可享受免征土地增值稅的范圍之內。這種途徑能夠在保證降價不足以沖擊到企業利潤空間的同時，降低土地增值稅的稅負，借此達到提高企業盈利能力的目的。因此，企業在進行銷售時，應該多衡量收益和土地增值額稅負的關系。

（二）稅率差異技術——分別核算法分散收入

土地增值稅計算應納稅額需要考慮到增值額與扣除項目的大小。不同的比重會影響稅率的變動，稅收控制點也就顯而易見，給稅收籌劃提供了一定的空間。如果房地產企業能夠充分識別節點，確保比率盡可能接近節點但不超過節點，也就可以有效地降低房地產企業的稅負，進而實現企業效益的最大化。這種方法主要是指將可實現單獨分割的業務收入從整體銷售收入中分離，由此來嚴格控制成本結轉比例，進而實現降低稅基并減少稅款的籌劃方式。

1. 住宅種類的區分

依照稅法規定，普通住宅的增值稅率低于20%的情況下無須繳納土地增值稅。因此，如果房地產企業同時開發了普通標準住宅、商業用房、豪華住房中的兩種或者三種住房，應當將其價款分別計算。并且當普通標準住宅增值額未超過20%時，可分別核算不同種類住房的收支情況，以達到節稅的目的。此外，如果普通標準住宅增值額原本接近20%但未超過納稅水平，證明房地產企業能夠最大限度地節約稅款。

2. 精裝房的成本劃分

房屋通常分為精裝房、簡裝房和毛坯房，目前年輕一代的購房者更青睞精裝房。完成精裝房的建造需要在毛坯房的基礎上進行完善與改造，因此，這類裝修費用如果能夠從銷售房屋的價款中剝離出來，便能給企業節約相當大的一筆土地增值稅的繳納。在房屋竣工完成后，企業應當與對方簽訂裝修合同，而裝修合同不屬于土地增值稅的范疇，為企業除去一筆巨額的稅收支出。分別訂立房屋買賣合同以及裝修合同，就能夠避免因裝修帶來的部分增值額導致的土地增值稅。而在分離收入和匹配的成本時，需充分考慮這兩種方法的增值率，因為如果收入成本分離時等額或者分離成本比例偏高，則很有可能直接致使清算對象增值率攀升。

（三）業務形式轉變——開發模式的選擇

1. 合作建房

合作建房是兩家企業分別各自出具土地與建造資金，以共享房地產為目的進行合作開發地產項目的一種開發模式。在選擇這種模式需要遵循一個條件：合作建房的雙方必須相互獨立，并且都具有法定的房地產開發資質，能夠依據規章制度完成合建的手續以及土地使用權變更，在建成后雙方按約定分別獨自擁有一部分房屋。

房地產開發企業在開發項目時，約定雙方分別負責出地與資金投入，合作建成后根據合同約定的比例分房自用，可以暫時不征收土地增值稅。另外需要注意，如果建成后如果進行轉讓，就應當對土地增值稅予以征收。

2. 代建房

代建房應用于房地產企業承包其他企業的辦公用房或者職工住房，房地產開發企業與客戶簽訂承包合同，根據客戶需求構建項目，待項目竣工后收取一定的代建費用。稅法規定，此類行為不應視為土地增值稅征收對象，它是一種勞務性質的收入，與產權轉移無關。

代建房需要注意以下兩點：代建必須由委托方的名義進行項目開發，而土地使用權及房屋使用權未發生轉移;房地產企業是以提供勞務的方式承包房地產開發工程，無須繳納土地增值稅的同時該項目的收益可能有所降低。

（四）扣除技術——合理計算扣除項目

扣除項目中，取得土地使用權的金額可以據實扣除，而房地產開發費用是采用核定扣除的方法：依據各地區的要求，房地產開發費用將依據取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本加總的5%～10%以內計算扣除項目。另外，房地產企業扣除項目比其他企業多一項加計扣除，基數為取得土地使用權的價款與開發成本的總計，因此，這是一項值得研究的納稅切入點。

參考文獻：

[1]曾嬌益.“營改增”后房地產企業增值稅納稅籌劃的思考[J].稅務籌劃，2019（13）：78.

[2]包燕萍.房地產行業稅負水平及其影響因素分析[J].財經縱橫，2019（12）：163-166.

[3]高立.房地產企業納稅籌劃問題探究[J].財務與管理，2018（3）：33-34.

作者簡介：

梁曉婷，女，河北邯鄲人，河北地質大學會計學院，研究方向：管理會計理論與實務、內部控制與風險管理。