房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃研究

摘 要：國民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目蒸蒸日上，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅也成為影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤的重要內(nèi)容，這要求房地產(chǎn)公司進(jìn)行納稅籌劃。文章分析了房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅納稅規(guī)劃中遇到的風(fēng)險，在此基礎(chǔ)上提出了一定的土地增值稅的稅收籌劃策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;納稅籌劃

一、 引言

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，節(jié)制成本和費(fèi)用是一件非常重要的工作。而在房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，稅費(fèi)占很大一部分，對其而言，土地增值稅是很重要的稅種，如果沒有有利的籌劃，將對企業(yè)產(chǎn)生不利影響。因此，應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃提出一定的策略。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要風(fēng)險

（一）政策風(fēng)險

為了少繳土地增值稅，有時房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃人員在設(shè)計(jì)和實(shí)施相關(guān)方案的過程中會對稅收法律法規(guī)欠缺考慮。一般而言，政策風(fēng)險有兩種主要形式：第一，由于需要調(diào)整而導(dǎo)致國家政策發(fā)生重大變化而引起的風(fēng)險，企業(yè)稅收籌劃的雇員無法及時進(jìn)行調(diào)整。第二，雖然企業(yè)的稅收籌劃人員可以及時洞悉稅收政策的變化，但了解不夠徹底，這肯定會使稅收籌劃計(jì)劃偏離合法性特征。

（二）執(zhí)法偏差風(fēng)險

土地增值稅屬于地方稅種，不同地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)會依據(jù)以往的工作經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行管理監(jiān)督，土地增值稅的清算工作較復(fù)雜，相關(guān)執(zhí)法人員的綜合素質(zhì)又高低不等，對房地產(chǎn)的一些周期比較長的項(xiàng)目，執(zhí)法人員無法做到對項(xiàng)目清算工作的嚴(yán)格監(jiān)督。并由于稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法人員主要是對企業(yè)納稅行為進(jìn)行事后的檢查與處罰，但是在企業(yè)納稅行為發(fā)生前并不會對其進(jìn)行統(tǒng)一的政策講解，有時盡管企業(yè)制訂了合規(guī)的稅收籌劃方案，但是由于稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法偏差導(dǎo)致企業(yè)的納稅籌劃方案無法實(shí)施，從而造成了企業(yè)稅負(fù)的增加。

（三）成本風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收籌劃過程中容易產(chǎn)生成本風(fēng)險，這種風(fēng)險很容易為企業(yè)所忘卻。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃的過程中經(jīng)常會走入一個誤區(qū)，就是只是為了少繳稅而進(jìn)行納稅籌劃，而忘記了企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃最根本的目的即企業(yè)利潤的最大化，如果走入這樣一個誤區(qū)，僅僅關(guān)注了少繳稅這一個方面，就有可能導(dǎo)致企業(yè)的應(yīng)納稅額減少了，但是其他的成本卻增加更多，從而造成了企業(yè)的成本風(fēng)險。

三、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃策略

（一）延緩確認(rèn)收入，獲得資金時間價值

房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售與其他產(chǎn)品銷售不一樣。它通常不是一次性的房地產(chǎn)交付，而是通常采用預(yù)售，批量銷售，分期收款等多種方式，其銷售的時間一般較長。而在項(xiàng)目工程全部竣工結(jié)算之前企業(yè)是沒有辦法去精確地計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅有多少的。根據(jù)稅收規(guī)定，企業(yè)應(yīng)就預(yù)售收入預(yù)繳土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件后，再辦理納稅申報(bào)手續(xù)。因此，企業(yè)在取得房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的定金、意向金等款項(xiàng)時，盡量先不要收到的款項(xiàng)確認(rèn)為收入，而是應(yīng)把它確認(rèn)為融資。等到向客戶交付房產(chǎn)時，再確認(rèn)為收入。這樣就可以將納稅義務(wù)發(fā)生的時間向后拖延，從而延遲納稅的目標(biāo)得以完成，資本時間價值也得到充分利用。

（二）利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行納稅籌劃

我國為了減少企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，在征收土地增值稅的同時也有很多的稅收優(yōu)惠，因此企業(yè)可以利用稅收優(yōu)惠達(dá)成節(jié)約稅款的目的，在土地增值稅計(jì)算中，增值率的高低決定了適用稅率的高低，而增值率的高低又取決于房地產(chǎn)開發(fā)收入和扣除項(xiàng)目金額。因此，企業(yè)可以通過調(diào)低一定價錢減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，為企業(yè)降負(fù)。稅法規(guī)定，土地增值稅納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值率在20%以下就可以免征土地增值稅，因此建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的納稅人可以通過降價將增值率控制在20%以下，以達(dá)到減少稅負(fù)，增加利潤的目的。

（三）合理選擇房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算方式

依據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用主要有兩種計(jì)算方法，第一，納稅人能夠按讓渡房地產(chǎn)項(xiàng)目算出分派并且能夠拿出金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照“利息費(fèi)用+（得到土地使用權(quán)所付出的數(shù)額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)”算得，但是需要注意的是利息不能高于按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的數(shù)目。第二，納稅人不能按讓渡房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分派或不能拿出金融機(jī)構(gòu)貸款證明的按照“（得到土地使用權(quán)所付出數(shù)額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)”算的。省級人民政府規(guī)定具體扣除的比例。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃的申報(bào)時，應(yīng)該要選擇對自己有利的計(jì)算方法。

（四）從銷售毛坯房轉(zhuǎn)化為銷售精裝房

根據(jù)稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)買賣已精修的房屋，其裝修花費(fèi)可以加入房地產(chǎn)的開發(fā)成本。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從銷售沒有裝修過的房屋轉(zhuǎn)化為銷售裝修的房屋，在增值額不變的情況下即適用的稅率不變，增加可以扣除的開發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目完成后，可將房屋進(jìn)行簡要的裝修，而銷售價格只是增加裝修所耗費(fèi)的金額，這樣就可以使銷售房屋的收入與成本同額的增加，增值額不變，但可扣除的開發(fā)成本增加，增值率變小，所適應(yīng)的稅率變化，企業(yè)的稅負(fù)隨之減少。

四、 結(jié)語

隨著國家政策的發(fā)展變化，土地增值稅納稅籌劃成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中越來越需要重視的問題。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)緊密結(jié)合國家稅收法律，根據(jù)實(shí)際情況合理進(jìn)行納稅籌劃，以使自身更好的發(fā)展。

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作者簡介：

陳彤，女，河北魏縣人，河北地質(zhì)大學(xué)，研究方向：注冊會計(jì)師。