新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的影響

王永麗

摘 要：基于推動(dòng)新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)中有效實(shí)施的目的，圍繞此課題，采取實(shí)例分析的方法，做簡(jiǎn)單的論述，提出執(zhí)行新收入準(zhǔn)則的策略和方法，共享給相關(guān)人員參考。按照新收入準(zhǔn)則的執(zhí)行要求識(shí)別合同與履約義務(wù)、確認(rèn)交易價(jià)格、分?jǐn)偨灰變r(jià)格、確認(rèn)收入、做好合理的籌劃和保障自身的利益。

關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則;房地產(chǎn)企業(yè);利潤(rùn)

新收入準(zhǔn)則在收入確認(rèn)方面發(fā)生了重大變動(dòng)。舊收入準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移”，新收入準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”。受到行業(yè)特殊性的影響，房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，除了現(xiàn)房銷(xiāo)售之外，房產(chǎn)預(yù)售模式造成明顯的控制權(quán)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)差異。筆者深度分析房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)變化引起的利潤(rùn)差異，并提出了有效的執(zhí)行策略。

一、新舊收入會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于收入確認(rèn)的對(duì)比分析

舊收入準(zhǔn)則在主要風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬轉(zhuǎn)移時(shí)進(jìn)行收入的確認(rèn);新收入準(zhǔn)則提出在客戶(hù)取得相關(guān)產(chǎn)品控制權(quán)時(shí)并且獲得其相關(guān)利益時(shí)進(jìn)行收入的確認(rèn)，同時(shí)控制權(quán)的轉(zhuǎn)移具有時(shí)點(diǎn)與時(shí)段的區(qū)分。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，新收入準(zhǔn)則對(duì)于收入確認(rèn)更加前置，更適合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況。

二、新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的影響實(shí)例分析

（一）案例概述

利潤(rùn)表中的重點(diǎn)與核心為收入，如果收入確認(rèn)規(guī)則發(fā)生變化，則會(huì)引發(fā)廣泛關(guān)注。以A房地產(chǎn)企業(yè)為例，從2017年1月1日，提前采用《香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)》。實(shí)行后根據(jù)新收入準(zhǔn)則報(bào)告企業(yè)中期業(yè)績(jī)，按照投入法計(jì)量的履約進(jìn)度，確認(rèn)了147.50億元的收入，形成的報(bào)告總收入額為777.75億元，若按照舊準(zhǔn)則確認(rèn)，收入為629.88億元，整體增幅為23%。形成的報(bào)告，利潤(rùn)總額為83.73億元，相比舊的準(zhǔn)則利潤(rùn)額50.39億元，利潤(rùn)增幅可以達(dá)到66%。對(duì)于該房地產(chǎn)企業(yè)而言，提前采納新收入準(zhǔn)則，對(duì)整體利潤(rùn)的影響較為明顯?，F(xiàn)結(jié)合此企業(yè)的做法，進(jìn)行影響分析。

（二）新收入準(zhǔn)則的影響分析

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行新收入準(zhǔn)則實(shí)踐，準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)造成的影響如下：

（1）緩解企業(yè)收入劇烈波動(dòng)。受到行業(yè)特殊性的影響，房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行舊的收入準(zhǔn)則，產(chǎn)品處于尚未交付狀態(tài)，即使企業(yè)已收取全部房款，在會(huì)計(jì)核算時(shí)也無(wú)法直接確認(rèn)為收入。按照舊的收入確認(rèn)準(zhǔn)則，房屋銷(xiāo)售收款和當(dāng)期銷(xiāo)售收入差異巨大。企業(yè)從拿地開(kāi)發(fā)到房屋竣工備案期間均無(wú)銷(xiāo)售收入，利潤(rùn)存在大額虧損。房屋竣工并經(jīng)業(yè)主驗(yàn)收合格后才能結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)銷(xiāo)售收入，當(dāng)期利潤(rùn)為正，進(jìn)而彌補(bǔ)以前年度虧損，該收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致利潤(rùn)異常波動(dòng)。執(zhí)行新收入準(zhǔn)則之后，房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)開(kāi)發(fā)階段，按照工程進(jìn)度即合同履約進(jìn)度合理確認(rèn)收入，使得收入確認(rèn)更加平緩，能夠有效緩解企業(yè)收入劇烈波動(dòng)。

（2）促進(jìn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)與現(xiàn)金流匹配。執(zhí)行新收入準(zhǔn)則之后，按照時(shí)段履約確認(rèn)收入。新收入準(zhǔn)則使房地產(chǎn)企業(yè)能夠按照施工進(jìn)度合理確認(rèn)收入，確保銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售現(xiàn)金流入合理匹配。舊準(zhǔn)則下，因?yàn)轫?xiàng)目處于尚未交付使用狀態(tài)，無(wú)法確認(rèn)收入，因此最終的金額是“0”。執(zhí)行新收入準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入與現(xiàn)金流可以合理匹配，促使其進(jìn)行現(xiàn)金含量的精準(zhǔn)計(jì)算，分析現(xiàn)金流是否對(duì)已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本的全面覆蓋，助力利潤(rùn)的評(píng)估與分析。

（3）保障計(jì)量的準(zhǔn)確性。執(zhí)行新收入準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)交易價(jià)格必須充分考慮各類(lèi)因素，例如可變對(duì)價(jià)以及非現(xiàn)金對(duì)價(jià)等，分析其產(chǎn)生的影響。分析可變對(duì)價(jià)因素的影響，企業(yè)來(lái)根據(jù)現(xiàn)行的法律簽訂合同，若簽訂的合同文本內(nèi)容中有可變對(duì)價(jià)，開(kāi)展收入計(jì)量，要依據(jù)相關(guān)要求，開(kāi)展可變對(duì)價(jià)的評(píng)估與分析。經(jīng)過(guò)可變對(duì)價(jià)的優(yōu)化以及調(diào)整，保障計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性。

三、新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)推行相關(guān)問(wèn)題的探討

（一）按照時(shí)段履約確認(rèn)收入的條件分析

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)舊收入準(zhǔn)則在交房時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入;新收入準(zhǔn)則為時(shí)段確認(rèn)收入為企業(yè)盈余管理提供調(diào)劑的可能。新的收入準(zhǔn)則按照時(shí)段履約確認(rèn)收入需要滿(mǎn)足下列條件之一：（1）客戶(hù)在企業(yè)履約的同時(shí)即取得并消耗企業(yè)履約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益;（2）客戶(hù)能夠控制企業(yè)履約過(guò)程中在建的商品;（3）企業(yè)履約過(guò)程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)。因購(gòu)買(mǎi)期房客戶(hù)無(wú)法消耗企業(yè)履約帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益也無(wú)法控制履約過(guò)程的在建商品，所以第一條和第二條不適用。第三條，對(duì)于期房銷(xiāo)售，因合同限制具有不可替代性符合時(shí)段履約確認(rèn)。

根據(jù)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，新收入準(zhǔn)則適用需要“磨合”，因?yàn)檎叩淖兓厝粫?huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)影響，加之對(duì)準(zhǔn)則內(nèi)容缺少全面的了解，很容易引發(fā)不適應(yīng)的情況。每項(xiàng)政策都有其出現(xiàn)的背景和適用的范圍，也存在著薄弱點(diǎn)和空白區(qū)，并非剛性不可變更，是不斷完善的過(guò)程。這需要企業(yè)能夠積極推行，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和矛盾，提出解決的措施，進(jìn)而能夠更好地推行新收入準(zhǔn)則。

（二）合同方面的應(yīng)對(duì)策略

新收入準(zhǔn)則實(shí)施背景下，企業(yè)必須和客戶(hù)簽訂合同，才能夠擁有收取對(duì)價(jià)的權(quán)利，同時(shí)負(fù)有提供商品或者勞務(wù)的義務(wù)。合同既是確認(rèn)收入的基礎(chǔ)條件，也是收入確認(rèn)時(shí)間與金額的重要依據(jù)。作為企業(yè)必須要高度重視合同的識(shí)別，簽訂合同時(shí)要圍繞合同要素做好注意點(diǎn)的把握：

（1）雙方已經(jīng)批準(zhǔn)此合同并且承諾履行義務(wù)。準(zhǔn)則規(guī)定的合同，主要形式包括書(shū)面形式、口頭形式、默認(rèn)形式，要格外注意非書(shū)面形式下的合同是否批準(zhǔn)、是否具有法律約束力的確認(rèn)。

（2）合同明確雙方與商品或者服務(wù)相關(guān)的權(quán)利與義務(wù)，則要注意合同內(nèi)容中是否對(duì)商品或者服務(wù)的性質(zhì)、類(lèi)型以及數(shù)量等加以明確。

（3）具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。分析合同是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)需要運(yùn)用重大判斷，并且關(guān)注非貨幣性交易以及往返交易等內(nèi)容。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，新收入準(zhǔn)則實(shí)施后，給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)很大影響。文中結(jié)合實(shí)例，提出企業(yè)推行新準(zhǔn)則的注意事項(xiàng)。企業(yè)圍繞按照時(shí)段履約確認(rèn)收入的條件、合同方面的控制深度研究，采取全面的應(yīng)對(duì)措施，保障企業(yè)利益的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)新準(zhǔn)則的價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1]謝海森.新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響探討[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2020（11）：141-142.

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