房地產企業財務分析中存在的問題

張新朋

摘 要：針對房地產企業財務分析的常用方式進行概述，主要包含對比分析法、比率分析法、趨勢分析法及因素分析法。分析當前房地產企業財務分析的現存問題，提出與之關聯的改進建議。房地產企業需要立足于實際，強化財務分析的重視程度。合理規避風險，促進房地產企業的科學、持續發展，提升市場競爭力。

關鍵詞：房地產企業;財務分析;財務管理

城市化進程快速發展的環境下，越來越多的人開始到城市中謀求發展，房地產行業得到了快速發展。在房價持續上升的環境下，房地產行業財務經濟問題嚴重，房地產企業存在不同程度的經濟危機。房地產企業作為資金流通量較大、資金需求較高的行業，不管是經營階段還是銷售階段，均面臨著諸多財務風險。房地產企業需要在分析經濟發展現狀的同時，制定科學的經營戰略計劃，對財務資金進行合理管理，加強風險的預測與管控。文章將根據當前房地產企業財務分析的現存問題進行分析，希望能夠對相關管理及研究工作帶來參考意義。

一、房地產企業財務分析的常用方式分析

（一）對比分析法

對比分析法顧名思義，即為將≥2個相關指標進行比較，分為基礎性、常見性的比較方式。房地產企業財務分析中的對比，多將絕對額、百分比、比率等進行比較，將財務報表與財務計劃等進行比較，明確數據及資金之間的差距。

（二）比率分析法

比率分析法指的是將財務相對指數予以比較，觀察房地產企業經濟活動的變化情況，進而了解企業的經營現狀。比如可以對房地產企業盈利能力的凈資產收益率、資產利潤率予以比較。在相關比率分析的方式下，對財務數據產生深刻認識，對進一步房地產企業決策、戰略計劃的制定可產生重要影響。

（三）趨勢分析法

趨勢分析法指的是將企業持續階段或者兩期財務會計報表的指標、比率予以對比，進而清晰財務變化情況，上升或者降低的幅度等，了解企業財務現狀，經營額增減度等，為財務數據動態分析的有效方法。

（四）因素分析法

因素分析法主要是分析關聯因素對某指標的影響效果進行探究，進而了解財務指標產生變化、差距的原因，對房地產企業相關管理指標的優化制定有益。

二、房地產企業財務分析中常見的問題分析

（一）系統分析不足

根據房地產企業具體的財務分析需求，所使用的財務分析指標也會有所差距。以銷售指標為例，財務口徑以簽約為標準，銷售部門則以認購為標準。在相同指標而口徑存在差距的情況下，具體的核算方式也會有所不同。比如物業費應收欠收數，業務部門以收付實現制為標準，財務部門以權責發生制為標準。在具體的財務分析過程中，缺乏系統性分析，則會造成財務分析交叉、口徑不一的情況，難以真正發揮財務分析的作用。

（二）結果缺乏分析

財務分析的作用，在于真實呈現經營現狀，對后續工作的開展提供參考、指標作用。但是在具體的房地產企業財務分析過程中，則可能會出現慣性分析，缺乏分析的情況。在得到財務數據或者完成數據跟蹤、記錄后，相關工作人員只是按照要求如期上報，對數據關聯的具體內容缺乏深度思考。比如在相同金額拖欠指標的情況下，需要對拖欠款項具體的原因、時長、責任人溝通情況等進行分析。對相關指標的變化趨勢進行分析，評估其市場發展前景與市場風險等。再如銷售額持續上漲的情況下，需要根據營銷費用、庫存指標等進行對比分析。

（三）數據來源分散

財務分析具有專業性強、關聯性強等特征，對指標應用、數據獲取、數據分析及結果整理，均具有較高要求。但是結合當前房地產財務分析的現狀而言，多具有財務數據來源分散的問題，專業性受到影響。房地產企業多使用ERP軟件整理數據，但是因為運營期間各類業務由多個部門完成，前置階段、相關階段均可能會形成諸多數據，財務部門在獲取數據來源分散的情況下，則需要對各類數據進行驗證。在大量數據聚集、不斷驗證的過程中，財務人員工作量較大，易于發生數據核算錯誤的情況。

三、房地產企業財務分析的優化建議分析

（一）全面預算管理，構建人才團隊

房地產企業發展的過程中，需要明確認識到財務分析、全面預算管理的重要意義，強化成本控制工作。房地產企業財務分析涉及諸多環節，且計算的周期時間較長。比如購置土地、工程建設、項目宣傳等等。房地產企業需要提升資金的利用率，預防資金浪費的問題發生。綜合項目開發期間需要結合具體的項目、特征及成本等，制定預算指標。在項目實施后，根據預算指標實施執行情況的考核。若出現問題，則可以對相關責任人予以處罰、整改。

優秀的人才團隊也是保證財務分析有效率的重要保障，房地產企業需要提升人才隊伍構建的重視程度。在房地產行業利潤持續降低的大環境下，需要構建完善的財務管理體系，對各個環節提出具體的要求。在人才團隊構建方面，主要是通過外部引入和內部培養雙向發展。首先在外部引入方面，可以通過到高校招聘，以及聘請經驗豐富人才等方式，將先進的理念、活力的狀態及專業的技術等引入到房地產企業中，為人才提供豐富的待遇，預防人才流失。其次在內部培養方面，則需要定期開展專業知識、先進技術的培訓課程，針對不同部門的特點，房地產行業市場發展趨勢及財務分析方式等進行專題講解，使財務分析人員能夠保持專業的水準，較好的職業素養。最后，還可以讓財務分析人員參與到房地產企業決策、考核的過程中，使其充分認識到財務分析結果對企業的影響，也能夠明確進一步工作中需要重點關注的指標與內容。

（二）加強指標分析，設置反饋制度

房地產企業需要在征集相關部門需求、建議的基礎上，將各類交叉、口徑不一致的問題予以解決，匯總相關指標，制定統一的規劃財務分析指標。根據具體的指標規劃方案，設計財務分析體系，設置財務分析反饋制度。在數據分析結果呈現后，定期總結、調整。若出現緊急問題，則啟動應急反應制度，充分發揮財務分析的作用。

科學的財務分析體系，可保證數據的有效性與安全性。在IT后臺監控下，按授權執行。房地產企業需要加強對財務數據的動態分析，且根據市場變化的情況，適當增加指標項目、指標維度，對指標分析的視角予以拓展。同時定期對指標進行檢查，提升資金的利用率，為融資工作的開展奠定基礎。

（三）統一數據來源，注重財務統一

房地產企業需要加強財務分析的重視程度，管理層可以對財務目標、業務目標予以整合，避免各個部門存在的“本位主義”問題。例如銷售指標，既是銷售部門的主要考核指標，也是財務部門的次要考核指標。在兩個部門工作的過程中，均需要提升重視程度，保證業務與財務目標的統一，降低工作期間各類矛盾的發生率。

財務分析，需要對關聯數據來源、獲取時間及責任人等進行統一管理，構成一套完整的數據信息庫。不管通過任何方式獲取數據，均可以通過數據庫獲取，預防數據來源渠道不一，數據信息差異等問題的發生。房地產企業需要提升信息化技術應用的重視程度，利用各類辦公軟件對數據、公式進行應用，且通過圖標的形式，呈現數據分析的結果。在一致性的數據獲取源頭、分析方式下，則能夠對數據進行比較、分析，切實發揮財務分析的作用。

四、結語

在政府調控政策出臺的情況下，房地產行業收益里不斷降低，為了保證房地產企業的發展，則需要提升自身的市場競爭力。房地產企業需要提升財務分析的重視程度，對內部成本、經營利潤予以合理控制，完善財務管理、分析制度，培養及引入人才。構建完善的財務管理體系，以科學的方式控制成本，提升資金的使用率，為房地產企業的發展奠定良好基礎。

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