探討房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)管理及稅務(wù)籌劃

于志泓

摘 要：在市場經(jīng)濟(jì)中，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的重要手段為納稅籌劃，納稅量會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)的不同的經(jīng)營活動(dòng)而造成不同程度的影響。就目前而言，房地產(chǎn)開發(fā)公司在歷經(jīng)了一段快速發(fā)展的高峰時(shí)期后，逐漸回歸了平穩(wěn)的狀態(tài)，從而進(jìn)入微利時(shí)代，但是在房地產(chǎn)開發(fā)公司的內(nèi)部成本控制和資金分配仍然存在較大的壓力。隨著近年來市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷發(fā)展和擴(kuò)大，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式也發(fā)生了一定程度的變化，未來房地產(chǎn)的發(fā)展仍需要遵從國家的宏觀調(diào)控理念，構(gòu)建科學(xué)而合法的稅務(wù)籌劃方案，從而使企業(yè)達(dá)到合理的稅負(fù)最低目標(biāo)，緩解經(jīng)營壓力，提高經(jīng)營效率。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)公司;財(cái)務(wù)管理;稅務(wù)籌劃

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，行業(yè)利潤不再像發(fā)展期那樣高，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)公司過多，導(dǎo)致利潤飽和，企業(yè)與企業(yè)之間的競爭過于激烈，而在這個(gè)房地產(chǎn)直接成本已經(jīng)優(yōu)化到極點(diǎn)的時(shí)代，企業(yè)務(wù)必要從自身出發(fā)，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，制定科學(xué)合理的融資方案，有效的控制稅務(wù)成本，針對(duì)企業(yè)自身的經(jīng)營情況和財(cái)務(wù)情況選擇長期融資和短期融資。在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，稅務(wù)籌劃是其中的重頭戲，而稅務(wù)籌劃如何能落實(shí)到實(shí)務(wù)上，這全都要靠企業(yè)財(cái)務(wù)事前、事中和事后的控制與執(zhí)行。

一、財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)籌劃概述

（一）財(cái)務(wù)管理

在企業(yè)的運(yùn)營發(fā)展中，財(cái)務(wù)管理是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的重要組成部分之一，換句話來說財(cái)務(wù)管理，就是管控企業(yè)在內(nèi)外部的經(jīng)營中的資金往來的管理活動(dòng)，具體而言，就是在企業(yè)的整體經(jīng)營目標(biāo)下，實(shí)施投資、籌資和營運(yùn)資金以及利潤分配的管控。企業(yè)管理的重要組成部分就是財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)管理是根據(jù)財(cái)經(jīng)法規(guī)和財(cái)務(wù)管理原則所實(shí)施的一系列合法和有效的企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)，是處理企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容在于：科學(xué)的現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理模式、可持續(xù)化發(fā)展市場的經(jīng)營目標(biāo)、真實(shí)可靠的會(huì)計(jì)核算資料、合法和誠信社會(huì)機(jī)制。

（二）稅務(wù)籌劃

納稅籌劃這個(gè)名詞最早來自于西方國家，并且西方發(fā)達(dá)國家也是最早開始實(shí)施納稅籌劃的國家，當(dāng)西方的發(fā)達(dá)國家的納稅籌劃水平相當(dāng)成熟后，國內(nèi)在引進(jìn)納稅籌劃這個(gè)概念，這導(dǎo)致我國的納稅籌劃根底太薄，納稅籌劃水平發(fā)展不如一些西方發(fā)達(dá)國家成熟，繼而導(dǎo)致企業(yè)的納稅籌劃能力不強(qiáng)，繼而產(chǎn)生企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。近年來，隨著市場環(huán)境的劇烈變動(dòng)，各行各業(yè)在面臨著巨大壓力的同時(shí)，也在積極的開展納稅籌劃，隨著市場經(jīng)濟(jì)變化的速度越來越快，市場環(huán)境不再局限于國內(nèi)，大量國外企業(yè)加入了市場，這不僅給國內(nèi)企業(yè)帶來了更多的機(jī)會(huì)，也給稅收籌劃帶來了巨大的挑戰(zhàn)和更廣闊的空間。近年來，國家為了鼓勵(lì)各行各業(yè)積極發(fā)展，頒布了許多高新行業(yè)的優(yōu)惠政策，而房地產(chǎn)企業(yè)立身于一個(gè)競爭激烈行業(yè)環(huán)境中，就更需要認(rèn)真研讀國家稅收政策，在合理合法的情況促使企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)化，所以企業(yè)更應(yīng)該打起十二萬分的精神，結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，制定健全完整的納稅籌措方案，緩解企業(yè)的經(jīng)營壓力。而在實(shí)施納稅籌措方案的時(shí)候，一定要遵從一條原則，那就是無論怎樣的稅收籌劃行為，究其目標(biāo)都是想要減少企業(yè)稅負(fù)，增大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，所以在制定納稅籌劃方案的時(shí)候，一定要充分結(jié)合企業(yè)經(jīng)營情況，避免制定出無效甚至損害企業(yè)自身利益的方案。科學(xué)合理的納稅方案，能夠幫助企業(yè)完成合理的避稅和節(jié)稅，規(guī)避稅收陷阱，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)合理最小化的目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)籌劃的關(guān)系分析

（一）稅務(wù)籌劃屬于財(cái)務(wù)管理的一部分

企業(yè)財(cái)務(wù)管理的順利開展，離不開科學(xué)合理的納稅籌劃，納稅籌劃的主要開展目的在于合理范圍內(nèi)，最大限度優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營利益，最大程度上合理減少房地產(chǎn)開發(fā)公司的稅負(fù)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司在開展稅收籌劃的同時(shí)，要密切關(guān)注稅務(wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)稅收政策和政策約束，及時(shí)有針對(duì)性地進(jìn)行調(diào)整，優(yōu)化稅收環(huán)境。稅務(wù)籌劃是財(cái)務(wù)管理的一部分。財(cái)務(wù)管理與稅收籌劃的最終目標(biāo)是一致的，在企業(yè)經(jīng)營管理中，稅收籌劃在整合企業(yè)資源、實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化和稅負(fù)合理最小化方面發(fā)揮著重要作用。稅收籌劃需要根據(jù)我國現(xiàn)行稅法的相關(guān)政策，提前安排企業(yè)的資本活動(dòng)，從有效的降低稅收成本。財(cái)務(wù)管理與稅收籌劃之間還存在一定的關(guān)聯(lián)性，企業(yè)股東利益要想最大化，就必須提高企業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率和控制企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利最大化。所以財(cái)務(wù)管理和稅收籌劃具有較大的關(guān)聯(lián)性。

（二）稅務(wù)籌劃對(duì)財(cái)務(wù)管理有重要影響

納稅籌劃方案的優(yōu)劣能夠影響到企業(yè)是否可以完成財(cái)務(wù)目標(biāo)，財(cái)務(wù)管理最重要的目的是降低企業(yè)的經(jīng)營成本，同樣包括納稅成本。可以這么說，開展科學(xué)合理的納稅政策，可以幫助企業(yè)最大化財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的完成。其次，財(cái)務(wù)決策也會(huì)因?yàn)槎愂栈I劃方案而受到一定程度的影響，財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容就是對(duì)企業(yè)的各種財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行分類，所以稅收會(huì)是企業(yè)的任何活動(dòng)，所以在實(shí)施稅收籌劃的同時(shí)，必須充分考慮財(cái)務(wù)管理的工作內(nèi)容，因此，對(duì)財(cái)務(wù)管理決策秩序的規(guī)劃具有重要的影響。一方面，企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)需要進(jìn)行自我控制;另一方面，他們也需要關(guān)注和監(jiān)督管理財(cái)務(wù)，以此確保最大程度上實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)管控，因此納稅籌劃與財(cái)務(wù)管理可以說是相輔相成的。財(cái)務(wù)管理作為納稅籌劃的參考，納稅籌劃需要根據(jù)財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)，而財(cái)務(wù)管理也需要納稅籌劃來合理避稅和減少企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)管理及稅務(wù)籌劃的對(duì)策

（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)管理及稅務(wù)籌劃的要點(diǎn)

1、積極解讀財(cái)稅政策

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，如果可以將項(xiàng)目分撥的利息支出進(jìn)行轉(zhuǎn)移，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)可以向企業(yè)提供相應(yīng)的利息有效扣除的證明。但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，銀行發(fā)放貸款的利息仍不得超過相關(guān)規(guī)定。如房地產(chǎn)開發(fā)公司不能提供有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目借款方式及利息的機(jī)構(gòu)證明，仍扣除土地及開發(fā)成本5%的利息金額。因此，該房地產(chǎn)開發(fā)公司在項(xiàng)目開發(fā)過程中，一定要規(guī)范化和合理化的進(jìn)行評(píng)估，就土地成本和開發(fā)成本的5%總和與項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出，選擇符合房地產(chǎn)自身利益的利息扣除方式。

根據(jù)我國稅法的有關(guān)規(guī)定，納稅人修建商品房的增值稅不超過項(xiàng)目資金的20%，免征土地增值稅。增值稅超過項(xiàng)目資金20%的，按超額部分的累進(jìn)稅率繳納土地增值稅的具體數(shù)額。由于土地增值稅率是相對(duì)較高的，納稅人應(yīng)選擇盡可能建造房屋出售項(xiàng)目銷售過程中，以資產(chǎn)增值之間的關(guān)系和增加稅收負(fù)擔(dān)由于優(yōu)惠待遇低于增值點(diǎn)，以避免超過損失由于增值速度略低起點(diǎn)。適當(dāng)?shù)耐恋乜梢赃x擇增加稅收的比例計(jì)算，包括各種類型的業(yè)務(wù)的比例，和歸因的每種類型的成本業(yè)務(wù)可以明確定義，可有效減少相關(guān)類型的業(yè)務(wù)的增加率，以減少土地增值稅。并充分考慮增值稅收入和土地增值稅增加額可超過項(xiàng)目資金的20%，充分平衡兩者的關(guān)系，進(jìn)而選擇合理的銷售價(jià)格。通過合理控制銷售價(jià)格來應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)的普通住宅在20%臨界點(diǎn)的升值率，可以避免繳納土地增值稅。另外也可以通過添加有關(guān)扣除項(xiàng)目來對(duì)土地增值稅的臨界點(diǎn)實(shí)施納稅籌劃。

2、創(chuàng)新稅務(wù)籌劃思維

為了保證稅收籌劃的順利實(shí)施，有必要在稅收籌劃中加強(qiáng)企業(yè)各成員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。稅務(wù)師事務(wù)所在接受企業(yè)委托后，應(yīng)嚴(yán)格告知委托人稅務(wù)籌劃的范圍和原則，不得有過高的期望。在委托過程中，稅務(wù)規(guī)劃師應(yīng)將委托人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)告知委托人，并建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，避免稅務(wù)糾紛。企業(yè)在制定稅收籌劃方案時(shí)，應(yīng)認(rèn)真考慮相關(guān)稅收政策。稅收籌劃的合理性和合法性不容忽視，同時(shí)也是有效進(jìn)行稅收籌劃的必要前提。和企業(yè)開展稅收籌劃過程中，通常面臨著許多不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素。因此，稅收籌劃應(yīng)建立嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制，科學(xué)合理建立風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策，如通過集成和收集有關(guān)當(dāng)前稅法的最新進(jìn)展，掌握更多的計(jì)劃數(shù)據(jù)，嚴(yán)格合理的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。同時(shí)，不但要關(guān)注當(dāng)前的稅收優(yōu)惠政策，還應(yīng)該注意到企業(yè)自身利潤和虧損的狀態(tài)，如果企業(yè)本身的財(cái)務(wù)水平低下，即使優(yōu)惠政策力度再大，企業(yè)也沒有資本去享受優(yōu)惠。所以企業(yè)必須首先做好內(nèi)部財(cái)務(wù)管理，然后采取稅收籌劃方案，減輕企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)納稅能力。企業(yè)的最高管理者應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，企業(yè)的納稅與企業(yè)的盈虧沒有直接的關(guān)系，每個(gè)企業(yè)和公民的義務(wù)就是納稅。深入分析企業(yè)經(jīng)營情況，運(yùn)用國家頒布的相關(guān)優(yōu)惠政策，提高經(jīng)營效率，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

基本上需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注重以下幾條：

（1）細(xì)化業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)：綜合分析每個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，與企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)相結(jié)合，在處理具體業(yè)務(wù)的過程中，要放眼于長遠(yuǎn)目標(biāo)，不能死盯著眼前的利益。具體的免稅政策有明確規(guī)定。在實(shí)施戰(zhàn)略的過程中，企業(yè)應(yīng)充分分析和發(fā)揮各項(xiàng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，盡可能地促使企業(yè)達(dá)到免稅政策的要求，明確企業(yè)的納稅環(huán)節(jié)，明確優(yōu)惠政策對(duì)企業(yè)的影響，從而做出科學(xué)合理的決策。

（2）要建立完善的稅收籌劃體系，就必須將稅收籌劃的理念貫穿于企業(yè)管理鏈的始終。稅收籌劃屬于企業(yè)的綜合性業(yè)務(wù)，對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展具有全面的監(jiān)督和控制作用。而在對(duì)企業(yè)進(jìn)行納稅管理的過程中，納稅籌劃需要做到事先規(guī)劃和分析、事中控制、事后處理等綜合的運(yùn)籌。需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿地環(huán)節(jié)制定全盤初步稅收籌劃方案，在拿地后制定全盤詳細(xì)稅收籌劃方案。在項(xiàng)目前期報(bào)建、項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目銷售、項(xiàng)目交付等各個(gè)環(huán)節(jié)，不斷修正并執(zhí)行到位。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)需要與政府部門加強(qiáng)溝通，積極爭取區(qū)域性優(yōu)惠政策，如某企業(yè)的一個(gè)項(xiàng)目中，該企業(yè)利用園區(qū)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)扶持政策，與園區(qū)簽訂了經(jīng)濟(jì)建設(shè)獎(jiǎng)勵(lì)協(xié)議，根據(jù)協(xié)議規(guī)定，按照服務(wù)經(jīng)濟(jì)建設(shè)鎮(zhèn)級(jí)財(cái)政貢獻(xiàn)部分的20%予以返還，即獎(jiǎng)勵(lì)鎮(zhèn)級(jí)稅收返還20%，保守估計(jì)大約1000萬元左右，大約1000萬左右。可見與政府部門達(dá)成良好的共識(shí)，能夠促使企業(yè)合理的享受部分政策待遇。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)管理及稅務(wù)籌劃的對(duì)策

1、土地增值稅籌劃

大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更注重房地產(chǎn)的自建銷售，但這種自建銷售并沒有很大的稅收籌劃空間。如果采用代建制和聯(lián)合建制，一般會(huì)有較大的稅收籌劃空間。代建制方案的選擇一般是指客戶被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)替代，收取相應(yīng)的代建費(fèi)，開發(fā)房地產(chǎn)的做法。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，代建制雖然能獲得足夠的經(jīng)濟(jì)利益，但房地產(chǎn)所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移，仍在合同規(guī)定的勞動(dòng)報(bào)酬范圍內(nèi)，不屬于土地增值稅繳納范圍。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以使用代理建設(shè)減少企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，但這需要做房地產(chǎn)開發(fā)的初期用戶確認(rèn)后，以避免需要繳納土地增值稅的開發(fā)和銷售。合作建設(shè)期間，甲乙雙方各提供下部使用權(quán)和下部資金，房屋建設(shè)由甲乙雙方共同合作完成。房屋建設(shè)竣工后，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)比例共同使用。在房屋建成后，如果要轉(zhuǎn)讓，這需要根據(jù)有關(guān)規(guī)定繳納一定的土地增值稅。

就拿目前的北京市場來說吧，普遍做法為拿地配建保障性住房。在簽訂合同和建造住房的過程中，明確各個(gè)業(yè)態(tài)的直接成本。通常情況下，保障性住房具有較低的增值額度，或者可以免繳土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)盡可能的不要按照建造面積進(jìn)行成本分?jǐn)偅菚?huì)導(dǎo)致保障性住房多繳納部分土地增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)就回遷房等部分保障性住房而言，應(yīng)該積極地與建委等有關(guān)政府溝通交流，明確保障性住房的定向材料，積極爭取土地增值稅的暫不預(yù)征政策，從而減少資金占?jí)海脖M可能的避免因?yàn)楹笃谕恋卦鲋刀愅硕惗a(chǎn)生問題。

房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅的征稅對(duì)象是土地和地上的建筑物。一般情況下，稅收征收標(biāo)準(zhǔn)為四級(jí)超額累進(jìn)稅率的30%-60%。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本過高，核算比較困難，所以每年都要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷售收入進(jìn)行預(yù)收，然后在項(xiàng)目竣工后接受土地清算，是土地增值稅通常的征收方式。稅前稅率很低，只有清算稅的一小部分，大部分土地增值稅必須在清算時(shí)繳納。房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅管理有三個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)稅收有著深遠(yuǎn)的影響。

（1）建設(shè)前，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)行為不再屬于土地增值稅管轄范圍，因此及時(shí)規(guī)劃項(xiàng)目是十分必要的，企業(yè)規(guī)劃和開發(fā)項(xiàng)目管理相對(duì)容易發(fā)生模糊的地方就是開發(fā)期間的間接成本和費(fèi)用的分離，而企業(yè)開發(fā)期間為繳納的滯納金不包括土地增值稅，在建設(shè)之前就要明確劃分清楚這部分款額。

（2）在施工中期，企業(yè)要想享受免稅或優(yōu)惠政策，必須選擇成本分?jǐn)偟姆绞健Ｈ绻怂惴椒ㄥe(cuò)誤，會(huì)增加很多不必要的土地增值稅支出。

（3）在建設(shè)后期，要根據(jù)項(xiàng)目扣除金額和房地產(chǎn)取得的收入總額來計(jì)算土地增值稅的增值額，進(jìn)而計(jì)算項(xiàng)目金額中增值額占有的比例，即增值率，再根據(jù)增值率采用稅率計(jì)算計(jì)算出應(yīng)繳納的稅額。

2、企業(yè)所得稅籌劃

目前，房地產(chǎn)開發(fā)公司在納稅人籌劃方面，主要通過建設(shè)獨(dú)立的銷售公司進(jìn)行納稅人籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)公司大多都通過在各地建設(shè)不同的子公司的模式，實(shí)施總分支機(jī)構(gòu)的運(yùn)營。根據(jù)新企業(yè)所得稅法規(guī)定：在中國境內(nèi)居民企業(yè)建設(shè)的營業(yè)機(jī)構(gòu)如不具有法人資格，應(yīng)該匯總計(jì)算再行繳納企業(yè)所得稅，另有規(guī)定表明企業(yè)之間不得私自合并繳納企業(yè)所得稅（除了國務(wù)院特別規(guī)定的除外），這樣在企業(yè)需要擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模而需要建設(shè)新的營業(yè)機(jī)構(gòu)的時(shí)候，建設(shè)分支機(jī)構(gòu)則更為有利。因?yàn)榉种C(jī)構(gòu)不具備相關(guān)的法人機(jī)構(gòu)，那么，那么總機(jī)構(gòu)就可以跟分支機(jī)構(gòu)合并繳納稅款，并且享受盈虧互補(bǔ)的好處，從而實(shí)現(xiàn)減少應(yīng)納稅額的目的，避免多交企業(yè)所得稅。單如果企業(yè)采用的營業(yè)機(jī)構(gòu)具有獨(dú)立的法人資格，比如子公司，然而母公司的盈利就不能抵消建設(shè)子公司初期的虧損，母公司的應(yīng)納稅所得額就會(huì)超過設(shè)立分公司時(shí)的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)的資金就會(huì)被當(dāng)期繳納的稅款較多的占用，所以，企業(yè)在新企業(yè)所得稅法之下，建設(shè)自己的分公司沒有建設(shè)子公司盈利大。

3、增值稅籌劃

（1）增值稅留抵退稅政策：如果房地產(chǎn)企業(yè)滿足有關(guān)政策條件，可以辦理該政策，完成增值稅留抵退稅。（2）營改增后，需要房地產(chǎn)企業(yè)尤其注重獲取進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的途徑：營改增實(shí)施后，在增值稅發(fā)票的全面管理上將會(huì)有越來越嚴(yán)格的規(guī)定，企業(yè)要想獲得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的優(yōu)惠，取得發(fā)票的渠道就必須符合稅法，取得增值稅專用發(fā)票后在有關(guān)政策發(fā)生改變的如今，必須遵循“三流統(tǒng)一”的原則，保證貨物服務(wù)與應(yīng)稅勞務(wù)的流動(dòng)，現(xiàn)金流動(dòng)，發(fā)票的流動(dòng)都是一手抓的。在營改增后，進(jìn)項(xiàng)稅對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響是決定性的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在加強(qiáng)票據(jù)管理水平上多花心思.（3）合理的進(jìn)行增值稅發(fā)票開具的時(shí)間籌劃，如果進(jìn)項(xiàng)稅額較多，而項(xiàng)目利潤不高，可以在預(yù)售環(huán)節(jié)開具9%的增值稅發(fā)票，從而避免前期納稅。如果進(jìn)項(xiàng)稅較少需要繳稅，可以先行按照預(yù)征3%的方式開具零稅率發(fā)票。

4、延緩或減少納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目完成后，將面臨后續(xù)清算問題。企業(yè)所得稅不能按稅率總額來完成，所得稅成本的扣除應(yīng)按預(yù)售的實(shí)際收入來實(shí)現(xiàn)。并充分考慮到足夠的時(shí)間來收集企業(yè)成本和延期執(zhí)行完成清算，從而使時(shí)間的規(guī)劃，完成結(jié)算，房間不做房間，年底調(diào)整年之前一個(gè)房間盡可能盡可能降低稅收，企業(yè)的資金壓力，在某種程度上資金的時(shí)間價(jià)值在某種程度上，也可以應(yīng)用于稅收籌劃。理論上，銷售建筑企業(yè)可以通過使用精細(xì)裝修的手段，進(jìn)入開發(fā)成本，增加裝修成本支出，可以通過加計(jì)扣除土增稅，從而降低土增稅的稅負(fù)效果。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)公司在日常管理中是稅收風(fēng)險(xiǎn)的來源，樹立良好的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生后，及時(shí)采取有效措施應(yīng)對(duì)，從而減輕房地產(chǎn)開發(fā)公司的稅收財(cái)務(wù)壓力，提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)濟(jì)效益，使房地產(chǎn)開發(fā)公司適應(yīng)市場的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。稅務(wù)籌劃人員要隨時(shí)注意當(dāng)前稅法項(xiàng)目的變化，從而根據(jù)新稅法法規(guī)的基礎(chǔ)上，修改原企業(yè)的納稅籌劃方案，使房地產(chǎn)開發(fā)公司享受更合理的避稅、納稅的條件，促使企業(yè)建立良好的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制，在日常工作中對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因進(jìn)行預(yù)測，進(jìn)一步消除稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)。通過更好的財(cái)務(wù)管理手段使得稅收籌劃在事前、事中、事后得以很好的執(zhí)行與落到實(shí)處，同時(shí)，通過稅收籌劃更好的促進(jìn)財(cái)務(wù)管理水平的提升。兩者相輔相成，不斷優(yōu)化和提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益。

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