房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題與對(duì)策分析

繆水清

摘 要：在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，成本管理屬于一項(xiàng)重要的管理內(nèi)容，受到各大房地產(chǎn)企業(yè)高度關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)由于受到國(guó)家政策和行業(yè)本身特點(diǎn)等影響，需要企業(yè)不斷提升成本管理水平，提升經(jīng)濟(jì)效益，以增強(qiáng)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，在日益激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。基于此，本文著重探究房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，并針對(duì)性提出有效的解決對(duì)策，促使房地產(chǎn)企業(yè)不斷提升成本控制效果及管理水平，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本控制;問(wèn)題;對(duì)策

一、前言

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，各房地產(chǎn)企業(yè)面臨日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，若房地產(chǎn)企業(yè)要全面提升自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，就要采取切實(shí)措施，不斷提升自身經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)在收入穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，可通過(guò)合理降低成本擴(kuò)大企業(yè)盈利空間，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要高度關(guān)注成本控制，并積極采取有效策略不斷改善和優(yōu)化成本控制工作，通過(guò)有效縮減成本支出，提升企業(yè)效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題

（一）缺乏正確的成本控制意識(shí)

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有樹(shù)立正確的成本控制理念，對(duì)成本控制缺乏全面認(rèn)識(shí)，只有少部分房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注落實(shí)全面成本控制，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)未體現(xiàn)出全方位、全過(guò)程、全要素、全員參與的全面成本控制。同時(shí)，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制存在片面認(rèn)識(shí)，認(rèn)為只要在設(shè)計(jì)階段做好成本控制工作，后續(xù)其他階段可不關(guān)注成本控制。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)覺(jué)得設(shè)備及材料作為建設(shè)項(xiàng)目最主要的成本構(gòu)成，只需要在這些方面加強(qiáng)成本控制即可。在房地產(chǎn)領(lǐng)域快速發(fā)展過(guò)程中，企業(yè)內(nèi)部管理更加體現(xiàn)出精細(xì)化要求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理期間需要將所有成本要素和各類微小成本都納入到成本控制范圍。而目前大多房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，也不夠注重將成本控制滲透到企業(yè)全員活動(dòng)當(dāng)中，難以獲得良好的成本控制效果。

（二）成本控制方法較為滯后

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展成本控制工作期間，主要的控制依據(jù)還是財(cái)務(wù)部門所提供的決算報(bào)告，而因?yàn)樨?cái)務(wù)部門報(bào)告提供時(shí)間相對(duì)滯后，這導(dǎo)致成本控制不能體現(xiàn)時(shí)效性，并且有關(guān)核算體制也無(wú)法體現(xiàn)成本控制價(jià)值。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制環(huán)節(jié)缺乏事前的預(yù)測(cè)控制和事中的過(guò)程控制，這一控制模式無(wú)法滿足當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)全方位成本控制及管理要求。在這一控制模式下，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本控制工作中存在的不足及原因，無(wú)法及時(shí)采取切實(shí)措施加以調(diào)整，因此需要房地產(chǎn)企業(yè)加快創(chuàng)新并積極引進(jìn)先進(jìn)、科學(xué)的成本控制方法，以提升企業(yè)成本控制效果。

（三）本控制流程不夠科學(xué)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃階段開(kāi)展的成本控制工作作為一項(xiàng)綜合性突出的工作，要求各部門彼此協(xié)同配合才可獲得良好的控制效果。而房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)閷?duì)成本控制缺乏正確認(rèn)識(shí)與理念，不夠注重從項(xiàng)目規(guī)劃階段就實(shí)施成本控制流程，這會(huì)對(duì)后期成本控制效果產(chǎn)生一定影響。其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)不夠關(guān)注設(shè)計(jì)階段的成本控制工作，而設(shè)計(jì)階段會(huì)涉及到項(xiàng)目建設(shè)工藝與材料等，比如綠化環(huán)保材料選擇與應(yīng)用，建設(shè)材料和工藝應(yīng)用直接關(guān)系到成本支出，若在設(shè)計(jì)階段不夠注重針對(duì)相關(guān)因素加強(qiáng)成本控制，將對(duì)后續(xù)材料采購(gòu)、使用以及工藝應(yīng)用等環(huán)節(jié)的成本支出合理性產(chǎn)生影響，不利于保證項(xiàng)目正常利潤(rùn)水平。最后，一些房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于看重成本結(jié)算環(huán)節(jié)，對(duì)其他階段的管理不夠注重應(yīng)用有效的成本控制手段，導(dǎo)致企業(yè)在各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)其他環(huán)節(jié)存在嚴(yán)重的支出浪費(fèi)情況，不利于企業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展。

（四）缺乏健全的成本控制體系

目前，大多房地產(chǎn)企業(yè)仍然保持粗放式成本控制，目前所制定的成本控制制度呈現(xiàn)出明顯的不完善性。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)雖比較看重成本控制制度制定，保持了制度的高度完善性，但不夠關(guān)注制度執(zhí)行情況，導(dǎo)致制度執(zhí)行力度不足。還有部分企業(yè)未針對(duì)成本控制建立專門的部門及崗位，也未明確相關(guān)管理人員的職權(quán)范圍，這將直接影響到成本控制效果。在這種粗放式成本控制狀態(tài)下，很多企業(yè)對(duì)成本控制缺乏必要的績(jī)效考核，或者在獎(jiǎng)懲過(guò)程中礙于情面只關(guān)注獎(jiǎng)勵(lì)，不嚴(yán)格懲罰，難以體現(xiàn)績(jī)效考核所應(yīng)發(fā)揮的激勵(lì)價(jià)值，也無(wú)法為成本控制工作奠定堅(jiān)實(shí)的管理基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的對(duì)策

（一）強(qiáng)化企業(yè)全員的成本控制意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)成本控制，就要樹(shù)立正確的成本控制理念，深刻認(rèn)識(shí)到成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)發(fā)展中的重要價(jià)值，立足全局分析成本控制方法、內(nèi)容及對(duì)象，實(shí)現(xiàn)全過(guò)程控制、精細(xì)化控制[2]。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要注重?cái)U(kuò)大成本控制范圍，不能只關(guān)注物質(zhì)產(chǎn)品成本，還要關(guān)注服務(wù)成本、環(huán)境成本、產(chǎn)權(quán)成本、人力資源成本、資本成本等非物質(zhì)產(chǎn)品成本，以體現(xiàn)成本控制的全方位性。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要注重增強(qiáng)企業(yè)全員成本控制理念，向所有員工加強(qiáng)成本控制方面的宣傳教育工作，強(qiáng)化全員成本控制意識(shí)，促使企業(yè)員工在各自工作崗位與活動(dòng)中充分滲透成本控制理念，從細(xì)節(jié)入手不斷提升成本控制效果。房地產(chǎn)企業(yè)要注重從項(xiàng)目規(guī)劃階段就實(shí)施成本控制流程，對(duì)在規(guī)劃方案制定期間滲透成本控制理念，保證對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展全過(guò)程落實(shí)成本控制策略。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，要著重針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)工藝與材料等進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，始終落實(shí)成本控制原則，為后續(xù)工藝應(yīng)用及材料選購(gòu)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，保證各項(xiàng)材料與工藝支出合理，保障項(xiàng)目整體利潤(rùn)。

（二）運(yùn)用科學(xué)的成本控制方法

房地產(chǎn)企業(yè)在加強(qiáng)成本控制期間，還要積極運(yùn)用科學(xué)、先進(jìn)的成本控制方法，以提升成本控制水平。在成本控制工作開(kāi)展期間，要積極建立清單計(jì)價(jià)模式，以更加充分地體現(xiàn)企業(yè)在不同項(xiàng)目中的差異化成本控制。同時(shí)，企業(yè)要結(jié)合戰(zhàn)略管理開(kāi)展成本控制，基于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略制定成本控制方案，立足競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略成本控制，對(duì)企業(yè)內(nèi)部、企業(yè)所處行業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈分析，在洞察全局并知己知彼前提下，構(gòu)建價(jià)值鏈成本控制戰(zhàn)略。

（三）優(yōu)化設(shè)計(jì)成本控制流程

在成本控制過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身實(shí)際情況和未來(lái)發(fā)展需求健全的設(shè)計(jì)成本控制流程。在項(xiàng)目規(guī)劃階段，需要明確成本控制目標(biāo)，科學(xué)制定不同部門各自的成本控制職責(zé)，根據(jù)相關(guān)要求開(kāi)展成本控制工作，同時(shí)要有專門的管理人員嚴(yán)格控制并監(jiān)督各項(xiàng)成本支出情況。在設(shè)計(jì)階段要嚴(yán)格把關(guān)各項(xiàng)設(shè)計(jì)，及時(shí)與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行交流和溝通，在保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量與水平的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)成本控制。

（四）健全成本控制組織與體系

為了有效加強(qiáng)成本控制，需要房地產(chǎn)企業(yè)成立獨(dú)立的成本管理委員會(huì)，組內(nèi)成員要包含材料總監(jiān)、預(yù)算經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)以及總工程師，保證對(duì)成本控制工作作出指導(dǎo)性意見(jiàn)。在成本管理委員會(huì)組建基礎(chǔ)上，要在其下組建成本管理小組，負(fù)責(zé)日常的成本控制工作。組內(nèi)成員要科學(xué)制定成本控制細(xì)則，確保各項(xiàng)工作順利開(kāi)展，有效維護(hù)企業(yè)利益。另外，成本控制工作要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)過(guò)程實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)跟蹤與控制，建立相關(guān)的績(jī)效考核機(jī)制及成本責(zé)任制，把工期、安全、質(zhì)量等指標(biāo)連同控制指標(biāo)納入到承包任務(wù)書當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)成本控制期間，可結(jié)合實(shí)際情況適當(dāng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，并在機(jī)制落實(shí)過(guò)程中更有效的搜集房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)成本控制資料，促使房地產(chǎn)企業(yè)逐步強(qiáng)化成本控制。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)充分加強(qiáng)成本控制，有助于縮減項(xiàng)目建設(shè)成本，擴(kuò)大企業(yè)利潤(rùn)空間，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要深度分析目前在成本控制工作開(kāi)展中存在的問(wèn)題與不足，關(guān)注強(qiáng)化企業(yè)全員成本控制意識(shí)，運(yùn)用科學(xué)的成本控制方法，優(yōu)化設(shè)計(jì)成本控制流程，健全成本控制組織級(jí)體系，在全面提升成本控制水平基礎(chǔ)上，促使房地產(chǎn)企業(yè)全面提高綜合實(shí)力。

參考文獻(xiàn)：

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