房地產開發企業成本核算方法淺解

孫榮霞

摘 要：本文主要對房地產行業開發產品的核算過程中，涉及的容易混淆的問題及需要重點關注的問題進行了明確。如其中涉及的成本對象的概念，成本對象劃分前提、原則、方法，開發成本核算方法，開發成本預提方法和依據、如何計算開發產品成本的方法等問題。對房地產企業開發產品核算規范化有積極的建設意義。

關鍵詞：房地產開發企業;開發產品結轉;開發成本核算;成本預提;單方成本計算

房地產企業的會計核算不能象生產制造業企業一樣直接運用《企業會計準則》，而只能運用其中的原則結合房地產企業的開發過程來建立適合房地產企業的成本核算體系。因為對《企業會計準則》中的核算原則的理解和掌握的水平不同，以及對房地產開發過程理解程度的不同，導致各房地產企業相同的開發過程可能采取的是不一樣的核算方式，所以房地產企業會計核算的重點問題就是成本核算問題。

一、房地產企業成本核算項目

土地成本、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、開發間接費這六個成本項目是房地產企業通用的成本核算項目。前面五個成本核算項目可以根據字面意思即可理解其核算內容，開發間接費按字面意思難以確定其核算內容，其可以相當于生產制造業企業的制造費用，用于歸集成本核算對象發生的不能明確記入前面五個成本核算項目的內容。在這六個成本核算項目下還可以根據企業管理的需要設置下級科目，核算的內容可能略有差異但差異不大。由此可見，房地產行業的成本項目是由有關規定確定的，這個是行業通用的內容比較容易取得。

二、房地產開發企業成本核算對象

房地產企業的成本核算對象是比較難確定的，因為每個企業開發過程不盡相同，需要根據企業的實際情況劃分成本對象，沒有辦法統一。這就導致每個企業成本核算對象劃分方法差異較大，甚至同一個企業不同的人來核算，因為專業水平的不同以及對開發過程了解程度的不同，都可能導致劃分的成本核算對象不一樣。因此，在進行成本核算之前要先把成本核算對象確定好，使后續發生的成本費用有所歸屬。如果成本核算對象劃分的不合理，結轉開發產品跟收入配比后可能會產生異常結果，所以成本核算對象的劃分在會計核算中占有非常重要的地位。

（一）劃分成本核算對象的意義

成本核算對象就是房地產企業的費用中心，劃分成本對象是為了歸集和分配發生的成本費用支出。只有成本對象劃分的合理，才能將房地產開發過程中不同產品類型，不同使用功能的開發單元區分開來，才能使開發產品的成本更具有合理性。成本核算對象劃分的最終目的是為了使開發產品成本更準確，更符合實際情況，以便和不同產品的銷售收入配比，使利潤更合理。

（二）確定成本核算對象的前提

成本核算對象的確定要根據企業的開發過程而定，所以我們要了解：開發項目取得的土地性質是什么性質的用地與建設內容是否相符;項目的立項情況，立項中批準的建設內容是什么，投資多少、批準的建設面積是多少;項目取得《土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建筑工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《銷售許可證》的情況是否與立項一致;產品設計情況，由幾家單位設計，分別設計內容;開工計劃，什么時候開工建設，什么時候建設完工，建設周期是幾年;供應商的建設范圍，項目由幾個供應商建設，分別負責哪些區域，建設產品的類型等信息，提高成本核算對象劃分的合理性。

確定成本核算對象時，企業財務部要和成本預算部、工程部充分溝通，規范成本對象的名稱，各部門采用一致的成本對象名稱，以使成本費用的歸集保持一致。成本核算對象的確定盡量細化，不宜太粗，以適應不同成本核算方法的需要。

（三）房地產企業成本核算對象的確定原則

劃分成本核算對象要從以下三個方面進行確定：

（1）對外銷售的開發產品，對外銷售和不能對外銷售的開發產品要有所區分。對外銷售的開發產品成本有相應的收入配比，不能對外銷售的配套設施要單獨核算，待結轉開發產品時按受益的可售面積分攤進獨立對外銷售的成本對象。

（2）對外銷售的成本對象按不同開發地點、不同的開發周期、不同產品類型、不同產品功能、不同的裝修、不同的施工單位、不同設計單位等信息，結合企業管理需要的實際情況進行綜合考量，選差異較大的方面確定成本對象核算。

（3）對于受托代建或共同合作開發的開發項目，應與自己獨立建設的項目分開核算。

（四）房地產企業成本核算對象的確定方法

單獨一個開發項目，因為該單體項目的預算編制和產品設計都是單項工程獨立進行的，所以該單體項目可以確定為一個成本對象。對于開發規模較大、工期較長的開發項目，可以結合項目特點和成本管理的需要，按開發項目的開竣工時間、施工單位、產品功能或產品類型劃分成本核算對象。產品分期開發的，可以按期確定成本對象。同期開發的群體開發項目，對于在同一區域開發、產品戶型相同、建設周期接近、由同一施工單位施工的，可以確定為一個成本核算對象;如該群體項目盡管由同一施工單位施工同期開發，建設周期也相同，但是開發的是商業和住宅等不同使用功能的產品，應按使用功能進行成本對象的劃分;如該群體項目產品戶型結構不同有高層、花園洋房、聯排別墅等產品，還應按產品戶型結構進行成本對象的劃分;如果該群體項目施工單位不同，還應該按不同的施工單位進行成本對象劃分。

根據成本核算的需要，對單獨編制預算的不獨立對外銷售的配套設施，雖然其發生的成本以后要攤入可獨立對外銷售的開發產品中，但也應單獨作為成本對象進行核算，完工后再將其成本攤至受益可售面積中。對于只為一個產品服務并且造價較低的配套設施，可以將其發生的成本費用直接計入該產品的成本，不單獨作為成本核算對象。

三、房地產開發企業成本的歸集和分配

（一）成本的歸集

企業開發建設的開發產品按制造成本法進行核算。成本核算對象確定之后，對于能直接歸屬到明確成本對象或者能夠區分是哪個成本對象承擔的成本費用，應在成本費用發生時，直接記入相應成本核算對象的土地成本;前期工程費;基礎設施費;建筑安裝工程費;配套設施費;開發間接費等六項成本項目中，這個過程叫成本的歸集。

（二）成本的分配

對于發生的不能區分成本核算對象的成本費用，應按誰受益誰承擔的原則分攤至各成本對象，這個過程就是成本分配。具體分配方法可從以下選擇其一：占地面積法、直接成本法、建筑面積法、預算造價法。土地成本的分攤一般選擇占地面積法，按成本對象的土地面積和總土地面積的比例分攤土地成本至相應成本對象。資金成本的分攤一般選擇直接成本法，按成本對象發生的成本費用占項目已發生的成本費用的比例分攤資金成本到相應成本對象。其他成本費用的分攤一般按成本對象建筑面積占項目總建筑面積的比例分攤到相應成本對象。當然也可以根據企業實際需要選擇預算造價法進行分攤。對于整個項目中有完工和在建開發產品的，在完工和在建開發產品之間按建筑面積法分攤共同成本。對于整個項目中有可售面積和不可售面積的，應按建筑面積法將共同成本分攤至可售面積，不可售面積不分攤共同成本。

四、房地產開發企業的成本預提

房地產開發企業在結轉開發產品成本前，對于本期發生的應該由前期、后期承擔的成本費用，應按權責發生制原則分攤至前期和后期。還要和企業成本預算部門、工程部門溝通，確認是否還有應該屬于待結轉開發產品承擔的成本費用目前還沒有發生的情況，確認開發總成本的完整性，防止結轉的開發成本發生重大遺漏。如果有應該屬于待結轉開發產品承擔的還沒有發生的成本費用情況，應進行成本的預提。

（一）成本預提的原則

成本預提是按權責發生制原則把應由本期、本受益對象承擔的尚未結算或支付的成本費用記入本期、本受益對象的過程。當含有預提費用的開發產品結轉完畢，用此開發產品成本結轉的銷售成本和固定資產賬面價值，不再根據預提費用的變更而調整銷售成本和已提折舊，也不對已結轉的開發產品成本進行調整。

（二）成本預提的方法

成本預提是指將要發生而“未簽訂合同”的部分由企業成本預算部門和工程部門根據成本預算，結合實際成本發生情況進行預提。列出預提的項目、金額及計算依據，能確定施工方的列出施工方名稱，記入“應付賬款-預提費用”。預提部分按本期結轉可售面積占預提部分受益可售面積的比例分攤到對應的需要結轉開發產品的成本對象。已經發生已簽訂合同尚未支付的“合同未付款部分”由財務部門根據未付款金額預提記入“應付賬款-應付工程款”，相應金額記入原合同計入的成本對象中。

（三）配套設施的預提

在復核開發成本的完整性時，還應關注需要建設但尚未建設的配套設施。對項目規劃應該建設而目前未進行建設，計劃在項目后期建設的，對于應在本期、本受益對象分攤的公共配套設施的成本支出，應按擬建配套的立項金額或預算成本或政府規定的收費標準進行預提。預提之后按本期、本受益對象的建筑面積占總受益對象的建筑面積的比例分攤到待結轉開發產品的成本對象中。因為營利性配套設施有與之相對應的收入，不需要將成本分攤出去，所以營利性配套設施，其將發生的成本費用不需要預提。

五、房地產開發企業的成本核算

（一）房地產開發企業成本核算的賬務處理

房地產開發企業在進行開發成本核算時，應按已劃分的成本核算對象設立會計科目，并將成本核算項目設置為輔助核算項目，從賬務賬面可以看到每個成本核算對象發生的開發總成本，進入輔助核算項目又可以看到該成本核算對象每個成本核算項目發生的金額。

（二）房地產開發企業成本核算方法

房地產開發企業在進行開發成本核算時，應按已劃分的成本核算對象建立成本合同臺賬，并按成本核算項目對成本核算對象發生的成本費用進行歸類。會計期末，當開發產品取得竣工備案手續，或者開發產品未取得竣工備案手續，但開發方、施工方、監理方、設計方四方驗收已合格，并且開發產品符合收入確認條件，會計期末需要確認銷售收入，應按開發產品驗收單取得的時間結轉開發產品。在結轉開發產品時，用成本合同臺賬編制開發成本計算表，匯總各成本對象的開發總成本，按測繪部門的實測面積計算單方成本及單方成本的成本項目金額。

（三）房地產開發企業成本結轉方法

房地產企業在結轉開發產品成本時，用上述方法對需要結轉開發產品的成本對象的進行成本費用的歸集和分配，確定各成本對象的開發總成本，并與合同成本臺賬計算出的開發總成本進行核對。核對無誤后依據測繪部門出具的成本對象的實測總面積，計算出單方成本并與成本合同臺賬計算出的單方成本核對。核對無誤后依據成本合同臺賬計算出的單方成本項目組成和每套房屋的實測面積做出需要結轉開發產品的成本核算對象的成本結轉明細表，計算出各單套房屋的實際成本，根據成本結轉明細表做結轉開發產品的賬務處理。

六、結論

房地產開發企業因為開發周期長，通常跨年度甚至跨幾個會計年度，開發過程復雜，涉及成本費用金額大，成本核算復雜而且沒有固定模式可能直接引用，所以房地產開發企業的成本核算工作一直是財務工作中的重點和難點，通過對本企業的工作實踐總結出一套完整的成本核算方法，希望能對房地產開發企業的從業人員有所幫助，如果文中有分岐的地方，歡迎探討、指正。

參考文獻：

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