產業地產新風向

李雯

國內已有超過三成的百強房企捆綁產業，爭相躍入產業“紅?！敝校粓鲫P于產業地產的變革正在進行……

是繼續堅守住宅開發？還是多元化布局？白銀時代下的開發商，各自有了自己的答案。融創在青島西海岸布局康養小鎮，在高新區與騰訊落地雙創小鎮。與融創一樣在產業地產上大展拳腳的還有新城、綠地，他們分別和山東大學產業園、國科大合作，搭建“教育+產業”的生態圈。

青島最近幾年產業地產的發展，只是全國產業地產發展的一個縮影。據不完全統計，目前國內有超過三成的百強房企捆綁產業，爭相躍入產業“紅?！敝小?/p>

產業地產方興未艾

西海岸、城陽、即墨、膠州、萊西、平度……在青島的近郊板塊，一場關于產業地產的變革正在進行。

今年5月份，青島阿朵小鎮頤養社區投入運營，這是一個提供康復養老、生活文娛等服務的“藏馬山頤養社區”。據了解，阿朵小鎮只是融創落地青島的第一個康養品牌，它代表的不只是一個美好的頤養社區、文旅小鎮，其背后呈現出的融創醫療康養和文旅產業規劃藍圖已漸次鋪開。去年10月27日，融創中國與青島市政府簽署投資協議，將投資45億元，與清華大學聯合在青島建造一座包括醫院、住宅、商業、學校、文化中心、社區衛生中心兼養老院、體育中心等在內，覆蓋全人群、全生命周期，集醫療、預防和康養為一體的國際智慧健康城。目前，融創中國已在全國范圍布局醫療康養項目，覆蓋包括山東、四川、云南、浙江、海南等省在內的廣大區域，融創已規劃的22個醫養類項目，現在投入建設的已有14個，而山東半島則是融創醫養業務的重點布局區域之一。

同樣在西海岸藏馬山板塊，還有佳諾華國際醫養健康小鎮項目。該項目由佳諾華生命健康論壇中心、佳諾華國際理療檢測中心、佳諾華產業研發孵化中心、佳諾華金色年華頤養中心等四個業態發展板塊組成，將引入美國德克薩斯州醫療健康中心、美國佛州太陽城老齡康養社區、IBM健康云醫養大數據平臺及國際頂尖專家實驗室等國際領先醫療資源，打造一個集現代醫學研究、健康理療檢測與中華傳統養生相結合的國際健康醫養小鎮。

在城陽白云山片區，一個關于教育和健康的小鎮正在崛起。綠地國科健康科技小鎮項目主要包括健康、教育、雙創基地三大板塊，依托中國科學院大學的高水平科研優勢、高層次人才資源及信息優勢，以及綠地集團世界500強企業和綜合型龍頭企業優勢，旨在打造集教育培訓、科技研發、醫療健康、創新創業于一體的健康科技新城和區域性創新創業活力中心。

作為產業地產的一條重要分支，養老醫療地產近年在青島大放異彩。在即墨，將規劃建設泰康醫養健康小鎮、青島森林康養小鎮;在膠州，新城控股正在建設少海金東方頤養小鎮;在萊西，將建青島桃源頤養小鎮;在平度，正規劃建設店子醫養健康小鎮。

房企的選擇與行業環境息息相關。據官方公布的統計數，截至到2019年，青島60歲以上戶籍老年人口183.5萬，老齡化率22%，其中80歲以上需要照料服務的高齡人口已超過30萬。按照這個計算，青島人口老齡化高峰將于2035年左右出現。而此前青島在康養產品上存在缺口，如今醫養項目的興起也不無道理了。

地產巨頭跨界轉型產業

告別了低地價、高杠桿、高周轉的淘金樂土，身處轉型關鍵節點的房地產開發企業，紛紛跨界轉型。截至2019年底，已有近百家房企竟相布局文旅、教育、健康等產業地產，形成一股行業新風向。

本月初，記者隨綠地集團參觀了濟南多個產業項目，從城市空間站項目到綠地中心再到博覽城項目，綠地于濟南深耕產業的雄心非同一般。據了解，綠地控股的“地產+”進口商貿、科創、康養、會展、基建、金融等一系列重大項目將全面布局濟南。其中，綠地·濟南全球貿易港將以“地產+進口商貿”的創新模式，成為綠地承接進博會溢出效應落地山東區域、輻射全國的重要布局。依托“地產+進口商貿”模式，綠地全球商品貿易港從上海起步，已在天津、成都、武漢、西安、哈爾濱、嘉興等國內重要區域落地，初步形成全國布局。

從2019年的業績來看，除房地產外，大基建、大金融也成為綠地營收和利潤來源的優勢板塊。“綠地在轉型的過程中實現了持續高增長，這就意味著轉型的成功。”綠地控股董事長、總裁張玉良曾對媒體表示，綠地已不再是單一的房地產企業，而是形成了大基建、大消費、大金融、康養產業、酒店文旅等多元化業務的發展模式。

不止是綠地，越來越多的房企將產業地產作為開啟利潤增長點的新窗口，搶灘布局。相關數據顯示，目前已有包括融創、萬科、恒大、遠洋、綠城、協信、金茂等數十家地產巨頭發力產業板塊。截至2019年底，已有近百家房企競相布局文旅、教育、健康等產業地產。投其所“需”為破局之道

采訪中，業內人士紛紛表示，“以地產形式短線套取暴利”的發展模式已經難以為繼，市場需求的轉變促使地產轉型升級，逐步實現大健康、旅游業、文化教育產業、房地產業密切結合，告別以往單一的房地產業態，真正解決市場所面臨的需求。

談及青島產業地產的發展現狀，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“從青島的產業地產發展來看，在全國屬于居中水平。從行業表現較好的城市來看，成都、合肥、昆明等表現要更好。雖然青島現有的整體水平居中，但也不缺乏像影視產業這樣全國拔尖的項目，這也是青島當前的優勢所在。”

對于房企來說，其業務發展都會考慮產業的定位和市場的需求。嚴躍進表示，“對于產業定位來說，這兩年包括大健康、醫療、文旅等產業確實得到國家的支持，房企有較好的資金實力，愿意投資此類業務。而從市場需求來看，傳統購房需求也會飽和，而類似文旅大健康等需求會釋放，所以這都是值得肯定的地方，也是房企愿意轉型的領域?！?/p>

“現在各地政府對于產業項目的招商力度和政策都非常大，要求也非常高。”對此，優淘城總裁薛建雄表示，“拿產業換低價土地成了開發商轉型的新模式，各地開發商都在跟產業龍頭企業合作拿產業用地，也有很多產業企業自己直接拿地開發商辦運營?！毖ㄐ厶貏e指出，“青島這輪學深圳大力發展民營企業，所以政策上會給民企和產業園更大的空間和自由，這對發展產業地產來說是利好的?！?/p>

值得注意的是，對于產業地產而言，如何避免同質化競爭、如何保障產業項目的后續運營，房地產企業同樣面臨考驗。

嚴躍進表示，同質化的模式其實在于對市場需求把握不到位。對于此類產業地產的運營來說，后續不能攤大餅，還是需要以小見大，真正形成較好的品牌效應，形成鮮明的主題，以打造差異化體驗。“同時，要善于利用互聯網來做營銷，真正打造出網紅產業和品牌，這樣才有更大的投資價值。資金到位了，企業的經營才不會有太多的困難或壓力。”嚴躍進如是說。