房地產企業財務風險識別與控制

李軍

摘要：隨著房地產行業轉折點的到來，行業競爭持續加劇，房地產企業財務風險持續攀升，這給行業企業財務管理工作帶來了新的挑戰。在這種背景下，如何加強對財務風險的識別與控制，確保企業穩健發展，成為房地產企業經營管理的重中之重。本文基于風險管理理論，在對房地產企業財務風險進行識別分析的基礎之上，系統探討了當前房地產企業財務風險管控領域存在的突出問題，并圍繞這些問題提出了具體的財務風險管控策略。希望本文的探討，能夠給房地產企業做好財務風險管控工作帶來一點有益借鑒和啟示，幫助房地產企業將財務風險控制在較低的水平，從而實現企業的財務健康。

關鍵詞：房地產企業;財務風險;識別;控制

引言

財務風險是當前房地產企業經營中面臨的主要風險之一，隨著房地產行業供求關系的逆轉以及調控的初見成效，房地產行業目前已經步入了增速放緩、競爭加劇的新階段，這導致房地產企業的財務風險失控壓力越來越大。目前我國不少房地產企業在財務風險識別與控制方面存在明顯的短板，成為企業健康發展的巨大隱患。這些年，房地產企業財務風險失控案例比比皆是，很多企業因為出現財務風險而遭受了巨大的經濟損失，也有的企業因為財務風險管控不力而直接倒閉，能否做好財務風險管控工作對房地產企業生存發展的影響越來越大。面對呈現出來了持續攀升勢頭的財務風險，房地產企業的當務之急就是要全面提升財務風險管控水平，確保財務風險得到較好的控制，從而給企業的良好發展提供財務保障。

一、房地產企業財務風險識別

從目前房地產企業的經營情況來看，財務風險主要集中在籌資、投資、稅務以及現金流等方面，具體闡述如下：

（一）籌資風險

房地產是典型的資金密集型行業，資金需求量大是行業企業經營特點之一，因此，財務管理工作的重要內容之一就是籌資。在房地產行業外部融資環境趨緊的背景下，房地產企業籌資風險越來越大，具體表現之一就是融資難度越來越大，房地產企業出現了巨大的融資缺口，企業無法順利籌集到項目投資建設所需要的資金。另外就是房地產企業的融資成本不斷提升，企業還本付息壓力越來越大，企業債務風險攀升。

（二）投資風險

房地產項目投資具有投資金額大、建設周期長等特點，這導致了投資風險影響因素較多，很容易就會出現投資風險。目前房地產企業投資風險越來越突出，從大環境來看，我國房地產行業經過幾十年的快速發展，供不應求的局面已經發生了根本性的改變，這意味著房地產企業的產品去化速度將會放緩。另外就是目前國家出臺的限購、限賣等政策、環保更加嚴格等，這些都會成為投資風險產生的導火索。

（三）稅務風險

規范納稅是企業應履行的義務，稅務成本是房地產企業主要的成本支出之一，隨著我國稅收管理的越來越規范以及稅制改革的不斷推進，房地產企業的稅務風險也不容忽視，部分房企因為土地成本分攤原則、借款利息費用資本化等與稅務規定不一致，存在較大的稅務風險。因此，對于房地產企業來說，財務風險管控非常重要的一個方面就是科學進行納稅籌劃，既要合理避稅，又要規避稅務風險。

（四）現金流風險

房地產行業企業資產負債率目前普遍較高，行業企業追求的是高周轉，對于現金流的要求很高，在目前房地產企業銷售受阻、融資困難的情況下，企業高周轉受阻，現金流風險升高。房地產行業的幾家龍頭企業碧桂園、恒大、融創等企業，都是依靠高周轉的經營模式來獲得超常規的發展。一旦因為融資或者銷售等問題而出現高周轉受阻的情況，大概率會出現現金流風險。

二、房地產企業財務風險控制存在的問題

財務風險控制本身是一項非常復雜的工作，房地產企業在財務風險控制方面存在的較多問題，本文將比較典型的問題歸納為以下幾個方面：

（一）財務風險預警不夠有效

很多房地產企業財務風險管控方面的突出問題之一是預警不夠有效，無法對于潛在的各種財務風險及時預警，結果導致風險干預措施容易延誤，財務風險無法及時化解。出現上述情況在于很多房地產企業對于財務風險預警工作重視不足，沒有構建完善的風險預警指標體系，導致企業財務風險無法通過敏感性良好的預警指標及時被發現。財務風險預警的不夠有效讓很多本來微不足道的風險不斷醞釀累積，最終成為給企業帶來巨大損失的風險，房地產企業只能被動地在財務風險發生之后采取處理措施，無法有效降低財務風險發生概率。

（二）財務風險控制措施不夠有力

目前房地產企業財務風險管控措施不夠有力的問題比較突出，具體表現就是財務風險管控措施比較單一，且應對各種財務風險的效果不夠理想，從而導致了各種財務風險無法得到較好的控制。房地產企業財務風險種類很多，不同的財務風險需要采用不同措施才有效，不過目前很多房地產企業在財務風險控制方面，更多的是在財務風險發生之后，通過風險承受、止損等方法來應對風險，財務風險事先預防、分散、轉嫁等措施沒有得到較好的應用，影響到了財務風險管控效果。

（三）財務風險控制能力不足

財務風險管控工作本身的專業性很強，不少房地產企業在開展這一工作方面存在能力不足的問題，導致財務風險管控工作的開展情況不是很理想。在很長一段時間內，房地產行業發展突飛猛進，行業企業財務風險比較小，企業對于財務風險管控工作關注不夠，既沒有針對如何做好財務風險管控工作出臺完善的制度，缺少對于這一工作的研究部署。也沒有給這一工作配備比較精干的人員，財務管理人員缺少做好這一工作的能力，從而導致在開展財務風險管控工作的過程中出現了崗位勝任力不足的情況，拖累了這一工作水平。

（四）財務風險管控制度不完善

上文已經談到，房地產企業財務風險種類以及影響因素很多，加上財務風險管控具體工作內容非常煩瑣，如果沒有完善的財務風險管控制度，那么就很難做好這一工作。目前很多房地產企業財務風險管控制度并不完善，沒有根據開展財務風險管控工作的需要來制定完善的規章制度。在沒有完善的財務風險管控制度的情況下，很難精準規范地開展這一工作，容易放大財務人員主觀意識對于這一工作的影響。在沒有完善財務風險管控制度的情況下，面對各種財務風險如何進行應對，不同財務人員就會出現理解不同的情況，出現應對混亂的情況，這自然不利于對財務風險的有效管控。

（五）經營策略彈性不夠，放大了調控帶來的不利影響

目前不少房地產企業的經營策略彈性不夠，面對出臺的各類調控政策，無法在經營方面做到快速調整，從而導致了企業財務風險的放大。當前房地產行業各類調控措施不斷出臺，各個城市土地出讓限價政策、房地產限購、限貸政策等，這些政策給房地產企業的經營帶來了很大的沖擊，很多企業因為無法及時地調整經營策略而不得不承受上述政策所帶來的負面影響。有的房地產企業面對限購、限貸等政策的不利影響，不能夠在產品開發定位、營銷方案等方面進行快速調整，結果導致房地產去化速度下降，資金壓力劇增，從而導致財務風險的發生。

三、房地產企業財務風險控制策略

房地產企業財務風險控制需要多措并舉，針對上文談到的這一領域存在的各種問題，關鍵之舉是要做好以下幾個方面的工作：

（一）做好財務風險預警工作

房地產企業財務風險控制的要點之一就是要及時預警，在風險尚未發生或者處于萌芽狀態的時候就進行干預，從而將財務風險盡早消除，避免風險的發生。房地產企業需要構建完善的財務風險預警指標體系，確保對于各類財務風險及時預警，同時房地產企業要制定財務風險處置預案，對于識別出來的潛在財務風險按照預案第一時間進行處理，這樣才能夠發揮好風險預警的作用。房地產企業財務風險預警體系的構建過程中，需要注意構建定性分析與定量分析相結合的預警模型，完善財務管理信息化系統，依托翔實準確的財務數據，實現對于潛在財務風險的精準預警。房地產企業在新項目拓展可研階段需要提前進行風險評估及稅收籌劃，包括項目開發后對公司整體資產負債狀況、盈利能力、融資能力影響，項目融資需求解決方案，綜合考慮調控政策影響，預留足夠的完全邊際，確保各項風險可控在控。

（二）完善財務風險控制措施

房地產企業需要不斷完善財務風險控制措施，從具體完善重點來看，一方面是要確保財務風險控制措施的多樣化，即針對不同的財務風險，需要綜合采用不同的應對方法，靈活運用財務風險分散、轉嫁等措施來應對不同的財務風險;另一方面就是要確保財務風險管控措施有力，即所采用的財務風險控制措施要有效果，能夠有效地控制財務風險。舉例來說，針對融資成本過高的風險，需要房地產企業在做好經濟效益分析的基礎之上，嚴格控制融資成本，對于資金成本超過自身承受能力的融資要果斷拒絕。

（三）不斷提升財務風險控制能力

房地產企業財務風險管控能力提升方面需要重點從以下幾個方面著手，一方面是企業根據開展這一工作的需要，設置財務風險管控崗位，并通過內部選擇以及外部引進相結合的方法，給這一崗位配備精兵強將，確保專業的人來做專業的事，確保這一工作的有序推進。另一方面則是要在加強財務風險管控理論研究，豐富相關研究成果的同時，針對財務風險管控人員不斷去開展培訓工作，針對財務風險管控人員在工作能力方面的不足，通過必要的針對性培訓，讓財務人員具備更好地勝任力，能夠掌握財務風險管控工作的技巧以及規律，從而提升財務風險管控水平。

（四）健全財務風險控制制度

房地產企業在開展財務風險管控工作的過程中，需要健全相關制度，對于如何開展財務風險管控工作進行詳細而具體的規定，從而讓財務管理人員能夠按照相關規定來推進這一工作，減少不同人員在財務風險管控理解以及行動方面的差異性。房地產企業財務風險管控制度設計方面，需要注意制度的全面性、動態性、可行性等幾個關鍵點，確保所有的風險點管理都有制度規定，制度切實可行，易于操作，同時根據實踐中發現的問題對制度進行動態調整，持續修訂完善。

（五）根據調控政策調整經營策略

房地產企業經營策略需要更加靈活，密切關注調控政策的變化，根據經營環境的變化及時調整經營策略，以減少調控政策所帶來的不利變化和影響。從未來房地產行業的發展趨勢來看，調控將會成為一個常態，調控的目的在于推動這一行業更加穩健地發展，避免行業發展的大起大落。各種調整政策，對于每一個房地產企業來說，都是既面臨挑戰，也面臨著機遇。房地產企業需要全面分析調控政策所帶來的各種影響，保持經營策略的良好彈性，實現經營水平的不斷提升，以降低經營活動受到的不利影響，降低企業的財務風險。

結語

未來財務風險管控將會是房地產企業經營管理的重點和難點，企業管理者需要高度重視這一工作的有效開展，全面提升財務風險管控水平，從而推動企業的健康發展。房地產企業財務風險管控策略方面，主要包括了對財務風險預警體系的建設、財務風險管控措施的優化、財務風險管控制度的健全、財務風險管控能力的提升等，本文所提出的各項策略有自身的理解，也有對于相關研究成果的借鑒，這些策略以及建議具有一定的借鑒價值。當然，考慮到各個房地產企業情況不一，財務風險管控水平不盡相同，企業管理者需要在這一工作實踐中不斷探索新舉措，以實現財務風險管控水平的不斷提升。

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