淺談房地產企業全面預算管理

摘要：全面預算管理是促進企業成本控制，增強資金使用效率，提高企業管理水平，實現企業戰略目標的重要措施。近年來，我國房地產行業經歷了高速發展，隨著市場環境變化，國家宏觀政策的調控，房地產公司在激烈的市場競爭中也面臨著多樣化挑戰。房產開發公司若想在市場競爭和企業盈利間取得突破，就需要從自身管理入手，提升企業的市場競爭力。但目前許多房地產開發企業存在預算編制不科學、執行不規范、預算控制流于形式等問題，為此需要深入分析原因，提出恰當的改進措施，通過提高預算編制水平，加強預算執行，使房地產企業的預算管理更加科學、有效。

關鍵詞：房地產企業;全面預算管理

中圖分類號：F293.33?文獻識別碼：A?文章編號：2096-3157（2020）22-0066-02

房地產業作為國民經濟高速發展的助推器，隨著市場飽和度的提高，在越發激烈的競爭中，如何生存壯大，是擺在每一家企業掌舵人眼前的核心問題。有效的預算，可以提前對經濟業務做出準確的預測及判斷，為財務目標的實現保駕護航;從實際執行結果與數據的差距找尋原因，彌補企業管理短板;從宏觀上規劃企業的戰略方向，也可從微觀上指導企業的經濟活動;可以從整體上預測利潤目標，也可以從細節上控制成本費用;更好地進行整體籌劃，實現成本費用的精細化管理，最大程度地使用稅收優惠政策;為企業面臨的風險提前做出預判，確保企業運行在安全高速的道路上。

一、全面預算基本概述

預算是通過對企業整體經濟活動通盤考慮，實現對內部各部門具體事務所涉及經濟活動的預判，以數字的形式進行表述，從而展現出企業長、中、短期經濟活動的結果。全面預算作為一種現代化管理方式首先應當體現為全員全部門積極參與，所有員工均應樹立預算理念，從最高負責人到基層員工都必須參與預算編制與實施。全面預算要涵蓋全部的業務活動，包括前期拿地、報批報建、前期融資、工程投入、成本測算、合約規劃、崗位設定、人員定編、收入預測、費用預估、稅金測算及籌劃、工程竣工驗收及交付;在此過程中不僅要做好前期預算編制及審批，還要做好事中的執行、控制及調整，并且在事后進行監督、考評，以保證預算目標的實現。

二、房地產企業實施全面預算的意義

1.規范企業的經濟活動

預算管理可以將企業的成本費用進行詳細的列出，可以依據以前年度或者項目工作情況及資金使用情況，合理計劃并預算本年度或本項目所需的資金、資源，實現資源的合理使用，避免資產浪費及錯配，讓企業的經濟活動在既定框架內進行。

2.控制成本及費用支出

全面預算管理可以在事前規劃各項經濟業務指標，在各項業務發生時以既定標準去執行，有助于約束職工行為，讓公司的運行方向在既定軌道里，防止風險的無效支出的發生。

3.有效激勵員工

目標清晰明確，再將工作業績與預算目標聯系起來，從思想上就規范了職工的工作思想;職工清楚了工作任務與目標的聯系后，也能夠快速把自己的工作行為及態度調整到最佳，提高自己的工作效率，向對自身最有利的方向發展;事后通過對工作結果進行財務及非財務指標評價，與預算進行對比，從而對員工個人可以得出非常有效準確的評價。

三、房地產企業全面預算管理現狀

全面預算管理的實施已經成為現代企業經營管理中的共識，雖然房地產企業已經逐步認識到全面預算管理對企業發展的重要性，但在實際經營過程中，房地產企業的全面預算管理仍然存在一定的問題。

1.沒有形成預算管理體系

房地產企業近年來一直處于快速發展狀態，企業采用的基本都是粗放式管理，行業的繁榮發展掩蓋了企業自身內部管理的不足，預算管理只是形式上存在。有的房地產企業有預算制度，但是只是用來制定企業年度預算，與行業特點不匹配;有的因為工程成本涉及金額高，對公司資金影響大，有工程預算，但是無整體預算;有的有項目預算，也有企業年度預算，但是兩則無關聯;以上種種都是企業對預算管理不重視，對全面預算認識不足，把預算當做一個簡簡單單的任務去完成，沒有形成完整的預算體系，結果使得預算無權威。最終在管理層的眼里，項目預算只是一個了解項目利潤情況的測算，企業預算只是一個了解公司資金情況的測算，無法起到引導企業聚焦長遠戰略目標，降低經營風險的作用。

2.員工預算意識不足，業務水平有待提升

全面預算管理是新的企業管理方法，要把所有的經濟業務活動以預算的形式展現出來。比如在工程成本預算中，有的成本項目有漏項，有的數據用經驗值，成本編制人員對當地政策不了解、對項目情況不了解，只是估算出一個大體單方成本;在費用預算中則是用收入的一定比例得出，在此基礎上再計算稅金，得出項目預算;實際執行過程中，發現成本明細項偏低或者遺漏，業務部門內部則先進行成本項目間挪用，由于房地產開發的特殊性，往往發現成本已經超標時已在很長時間后，再加上變更、簽證無預算管理，實際結算時成本遠超原預算。又比如費用預算是按收入的一定比例計算，未對整個項目或者全年的具體工作做出計劃或者安排，只是被動的去工作，從未考慮過支出的合理及效益，過程中產生了大量的浪費。

3.編制方法簡單化，準確性差

在一些房地產企業編制項目整體預算時，不客觀分析實際情況，工程成本預算簡單的以經驗單價與建筑面積乘積得出，費用預算采用定率方式確定;落實預算編制過程中，不對各項目真實性核查，初編制后不進行預算細化，后期預算指標修改隨意，導致預算脫節、失真，影響了預算管理效力的發揮。

4.預算執行過程控制缺乏剛性

就目前很多房地產企業來說，大部分關于項目的預算編制在成本管理部，成本部門既當裁判員又當運動員，以各種理由頻繁變動預算;而財務部門只負責企業賬務的核對與統計，弱化了財務部門的基本職能，無法對項目預算及資金使用進行有效控制，使得財務部門的工作重點不在預算管控及分析上，而是放在了數據統計及財務報表的編制上。

5.預算考核力度差

獎懲有度才能規范組織成員的行為，使得員工知道什么樣的行為值得鼓勵，什么樣的行為是被禁止的。但大部分房地產企業只是簡單地對工程進度、銷售額進行考核，沒有對預算執行情況進行監督和考核，缺少制衡機制和考評制度，未真正實現基于預算的獎懲分明，使員工工作熱情較低，造成預算執行效果差，制約了全面預算管理的效果。

四、如何解決預算管理中存在的問題

1.建立全面預算管理體系

預算制度的建立就是為全面預算的實施打下良好的基礎，使預算的操作有完整的根基。完善的預算管理體系可以約束企業內部人員的行為舉止，有效地提升企業員工工作積極性及責任意識，公司的整體目標是由每位員工的個人目標組成的，只有員工個人目標的實現才能保證所制定目標的順利實現。建立健全預算管理體系，應結合企業實際特點，根據實際需要，對企業的全面預算管理體系進行不斷更新與創新，完善符合本企業特色的預算體系，以推動企業的發展。

2.重視全面預算的編制

企業最高管理層應建立預算管理為核心的管理制度。首先，應專門召開全面預算啟動會議，確定項目預算的編制時間、原則及周期;其次，由總經理召開各部門預算會議，就預算編制過程中存在的問題、難點進行溝通、協調;再次，預算數據的編制結果要進行主導部門的復核，并在總經理參與的預算會議上進行詳細匯報;最后，責任部門上報的預算要經過部門負責人及項目負責人的簽字確認并報董事會核準。

3.企業預算編制應全員參與

預算編制組織部門要根據行業特點制定各責任部門的預算編制科目明細，由上至下發出預算表格式，再由下至上反饋預算表內容，因為預算涉及部門費用及成本支出控制，責任部門預算傾向于偏松，公司為實現股東利益最大化必然要求責任部門偏緊，存在部門利益博弈，所以預算應全員參與全面制定本部門責任計劃及費用計劃，防止漏項，實事求是，預算不可偏大或者偏緊，保證預算的真實可行。

4.引進信息化管理系統

信息化技術能極大程度提高工作效率。房地產企業預算一般由財務部門匯總及監督，但預算與會計核算是兩個相關的獨立系統，例如會計核算是依據會計準則、會計制度;而預算編制則可以依據企業、項目的實際情況自行制定預算明細及匯總方式;會計核算采用權責發生制，預算采用收付實現制;會計核算側重事后記錄，而預算側重事前控制。由于兩者之間的關聯性，往往很多人簡單的將會計核算與預算管理捆綁在一起，認為財務人員應該簡單迅速的拿出與預算相對應的數據，而事實上，預算執行數據往往由財務人員手工單獨整理，這樣出來的數據費時費力容易出錯，并且存在反饋不及時，易造成超預算風險。通過信息管理系統的引進，順應信息技術的發展趨勢，簡化了執行操作的困難。計算機處理系統時效性極強，可以即時取出時點數據，在涉及預算調整時，可以將數據及時錄入系統對應目錄，并得到最新的預算對比數據;并且在合同的審批階段就可以及時反饋出預計合同金額是否超出預算，支付數是否超出合同額，將超支風險提前顯現，大大改善了財務數據的滯后性;信息系統的數據來源于經辦人錄入，經過相關部門審核，極大的降低了手工匯總的缺陷，并且實現了遠距離共享。

5.企業中層及高管應加強預算管理思維

企業管理層應首先遵守預算制度，預算的增加要履行相應審批程序，不應將不可預測性作為理由，將個人權力關進預算的籠子里;其次，預算的準確性取決于責任部門領導是否能夠準確的預計本部門業務成本和費用，換而言之，就是部門領導對本部門業務是否清楚，對本部門工作是否有安排;第三，出現預算外情況，應及時通過預算追加程序處理。制度的破壞往往從管理層的放任開始，因此只有在企業管理層的帶頭遵守下，全面預算管理工作的各個環節才能順利完成。

6.開展全面預算培訓，提高預算管理人員專業技能

預算管理從本質上要求財務人員必須懂業務，必須經常與各預算部門進行交流，要具有把財務語言翻譯成業務語言，同時也要把業務語言翻譯成財務語言的能力，也就是既能從財務走向業務也能從業務走向財務，讓預算的內容接地氣，更具有可操作性。財務人員必須不斷加強學習，不但要學習同行業先進的預算管理經驗，也要學習最先進的預算管理方法，同時還要了解學習其他部門的業務，以便于與業務部門溝通引導，為公司的全面預算管理添磚加瓦。

7.建立合理的考核機制，獎懲明確

預算編制不是終極目的，執行是為了更好地管控方向，預算分析是為了及時發現偏離的原因，預算考核是為了告訴大家哪些是該做的，哪些是應該鼓勵的，分部門設計與其業務特征的考核指標，對于提高員工的積極性，實現公司的戰略目標意義重大。

五、結語

總而言之，房地產企業在實施全面預算時，一定要提高規格，建立預算管理體系，結合企業本身特點，借助信息化管理系統對預算編制、執行進行全流程管控，以此來促進企業管理的科學化與精細化，從而增強企業核心競爭力，促進企業健康發展。

參考文獻：

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[2]韓冬青.公立醫院預算管理實施過程探析[J].中國總會計師，2018，（12）：47～47.

作者簡介：

晏軍，供職于杭州匯高置地有限公司。