深圳住宅40年

文：覃力

深圳1979年建市，1980年成為經濟特區。作為改革開放的試驗田，首創土地有償使用機制，最早開始住宅市場化的轉型，住宅設計亦率先突破了計劃經濟的設計模式，在大膽引進、勇于創新的基礎之上，逐漸形成了自己的特色。40年來，經過不斷的發展、蛻變和努力的探索、實踐，深圳已經成為改革開放之后中國城市住宅最具有代表性的地域之一，對國內其他地區的住宅設計也產生過不小的影響。

一、住宅建設

1980年代時，在計劃經濟體制主導之下，深圳的住宅與國內其他城市一樣，主要是政府統建的福利房和微利房。當時的住宅建設重在解決有無問題，急需為來深的建設者們提供生活居住的地方。與深圳市的發展同步，早期建設的居住區多集中在羅湖、福田下步廟和蛇口一帶，設計上基本沿用國內當時的標準和通用的設計模式，以6層“單元式”住宅為主，同時，也嘗試著建設了少量的別墅區和混合型居住社區。如1983年建成的“石云苑”和1986年建成轟動一時的“怡景花園”，就建有深圳最早的別墅。當時的居住區基本上不考慮商業，配套設施也較少，居住區用地的容積率普遍較低，其時興建的具有代表性的居住區有：“景貝南小區”、“園嶺新村”、“鹿丹村”等等。至80年代中后期，深圳開始出現高層住宅，1984年建成的“白沙嶺小區”是國內最早的高層住宅小區之一。受香港的影響，深圳的高層住宅，立足于嶺南地區的氣候特征，與國內其他城市不同，多為點式塔樓，利用凹槽解決廚房和衛生間的采光、通風。

1990年代，隨著深圳城市建設步伐的加快，以及土地的有償使用和住房制度的改革，深圳的住宅建設，呈現為政府主導的福利房與地產商開發的商品房并行發展的局面。福利房仍以多層為主，后期出現小高層和高層混合的社區，如“益田村”和“梅林一村”。而商品房則是以高層住宅為主，而且起點高、發展快，建設標準也與福利房不同，例如“東海花園”、“百仕達花園”、“香榭里花園”等等的建設標準都遠超福利房。當時因地利之便，一些香港、新加坡及其他地區的境外設計機構進入深圳，為住宅的規劃設計帶來了新氣象，對深圳的住宅建設產生了深遠的影響。在這種體制轉型和新思想、新觀念的引發之下，深圳住宅的規劃設計開始更多的從居住者的立場出發，去考慮社區的安全性、私密性和公共交流等諸多需求，商業及社區配套設施也有所增加，沿街住宅底層設置商鋪的所謂“底商”的做法十分流行。而隨著深圳人口的增多，居住區的建設開始西移，擴展至“關內”各區，到90年代末時，已有向“關外”拓展的趨勢。這一時期，深圳還建成了一批由獨立及半獨立式住宅構成的居住社區，羅湖的銀湖和蛇口的大南山兩處是這類住宅的集中之地，“齊明山莊”、“鯨山別墅”、“碧濤苑”等是深圳第一代豪華別墅區的代表。

2000年以后，房地產市場得到了迅速發展，城市建設亦可謂是突飛猛進。深圳市的住宅建設形成了以商品住宅為主導的多元化發展趨勢，住宅區的建設已經擴展至關外，龍華，寶安、龍崗、光明等地成為大規模住宅建設的重點地區。住宅的設計理念也發生了很大的變化，綠色、節能、生態等可持續發展的觀念深入人心，居住區的規劃設計更注重環境、景觀的營造以及公共空間的處理，并逐漸形成了深圳自己的特色，建成了許多在全國都很有影響的居住社區，如“四季花城”、“蔚藍海岸”、“中信紅樹灣”、“半島城邦一期”、“金地梅龍鎮”、“香蜜湖一號”、“萬科第五園”、“萬科十七英里”、“萬科東海岸”等等。總體上來看，深圳這一時期居住用地的容積率明顯增高，住宅建設以高層為主，同時還興建了不少高層、小高層與多層、連排等一起混建的混合型居住社區，即所謂的“高低配”，以及一定數量的超高層住宅和低密度的別墅區。由于商業配套、服務設施及住戶停車需求的增長，新世紀前后市中心地帶的居住區，學習香港，開始出現將底商結合車庫形成一個大平臺，平臺的周邊布置高層住宅，平臺的屋頂作為屋頂花園的處理方式，也就是所謂的“高臺型住宅”。2003年建成的“星河國際”和2004年建成的“御景東方”即是這種“高臺型住宅”早期的代表性案例，這種建筑處理方式，現在已經發展成為住宅與大型商業設施及辦公、公寓等相結合的“城市綜合體”的常見形式。

2010年至今，深圳已經發展成為一個人口密集、經濟發達的國際化大都市。此時特區內的建設用地越來越少，住宅建設多為城市更新項目，大量性的新建居住區轉移到了坪山、松崗等更為偏遠的地段。而伴隨著保障性住房建設的推進，人們生活需求的提高，深圳的住宅建設呈現出了商品房、公寓、保障房三分天下的局面。住宅設計開啟了豪宅型和經濟適用型的兩級分化，“深圳灣1號”、“雙璽”、“悅府”、“天元”、“天琴灣”等，可謂是深圳新一代豪宅的代表。公寓屬于在非住宅用地上變通設計的類住宅居住建筑，多帶有精裝修。而保障性住房的建設，則側重于戶型的標準化設計和工業化的裝配式施工，而且，多采取與商品住宅混建在同一社區的做法，以加強社會性的融合。2012年時，深圳頒布了《深圳市保障性住房建設標準試行》，明確規定了4類標準戶型，以保障經濟適用類住房的基本要求。同時，智慧家居也開始進入住宅市場，人臉識別系統、家居設備的互聯自動控制，在許多新建成的居住社區中已經開始應用。此外，由于市區內建設用地日趨緊張，建設密度越來越大，超高層住宅開始大量建設，多層集合住宅與獨立、半獨立式住宅明顯減少，“高層高密度”聚居成為深圳目前的生活實態，高樓林立的高層、超高層住宅已是今日深圳最為常見的城市景觀。

二、聚居方式

深圳的住宅與國內其他城市一樣，也是以集合住宅為主，一戶自用的連排住宅和獨棟住宅在建設量上很少。深圳建市初期，大部分集合住宅均是6層左右，個別有建到7層高的情況。居住區的容積率絕大多數在2.0左右，僅有“南苑新村”（容積率3.24）等一兩個居住區的容積率超過了3.0。當時，深圳也建有一些低密度的別墅區，建設用地的容積率在0.3至1.0。住宅商品化之后，建設標準相應提高，出現了底層向外凸出形成露臺，1至3層由室外樓梯入戶，以及帶有電梯的所謂“洋房”。這種外型高低錯落，群體空間怡人的洋房，一度很受歡迎，并被移植到省內外許多地方。其后，又有部分此類多層住宅轉化為全復式結構的“疊拼住宅”，即所謂“疊墅”。

但是，1990年之后，深圳的集合住宅實際上經歷了一個從多層發展至高層、超高層的變化過程。隨著深圳建設用地容積率的提高，高層集合住宅開始大量興建，幾年間便從混建小高層迅速發展成為以高層為主，全部多層的居住社區逐漸退出深圳市場，很多居住區的容積率都遠遠超過了3.0。如1995年建成的“深南花園”的容積率達到了6.7，而1999年建成的“鴻業苑”的容積率更高達8.15。到了1990年代的中后期，100米高的集合住宅已經比較普遍，1998年時，深圳還建成了第一棟高度超過100米的超高層住宅——“萬科俊園”。“萬科俊園”高49層160米，它的建成拉開了深圳超高層住宅建設的序幕，同時，也預示著人們的聚居方式正在發生著重大改變。

新世紀以來，在土地資源集約化和市場鋼需的推動之下，深圳進入了高層、超高層住宅大規模的建設時期，陸續建成了“蔚藍海岸”、“星河國際”、“中信紅樹灣”、“紅樹西岸”、“蘭溪谷”、“金地香蜜山”、“水榭花都”等很有影響力的高層居住社區，以及“萬科金域藍灣”（高158米）、“華潤幸福里”（高164.4米）等超高層居住社區。2000年之后，公建性質的居住類建筑——公寓開始大量建設，公寓亦多為高層建筑，而且，很多高端的酒店式公寓建造得更高。2013年建成的“東海國際公寓”，高82層308.6米，至今保持著中國居住類建筑第一高的記錄。與此同時，深圳低密度住宅區的建設已經明顯減少，2004年廣東省在《2004年經營性房地產項目用地計劃》中，停止了獨立、半獨立式住宅類的土地供應，深圳市低密度住宅區的建設幾乎停建，僅有為數不多的以“高低配”方式興建的社區才能夠配建一些低層或是多層的住宅，而在2010年之后，這種建設方式也基本上絕跡，大量建設多層居住社區的情況已經成為歷史。

今天的深圳，不論是在建設數量上還是在建造高度上，高層、超高層居住類建筑已經成為主流，建設用地的容積率也增長至5.0到8.0，甚至多有高達10.0以上的情況。多層住宅已經成為過去，非常多的住宅和公寓的高度都攀升到了120米至180米，例如：“君臨天下”、“皇御苑六期”、“華潤城一期”、“半島城邦三期”等等，就連寶安、龍崗等地也多有超過120米的居住社區，如“天悅壹號”即高達150米。在深圳市中心的城市更新項目中，高層、超高層住宅或是公寓，還會采用綜合開發模式，與辦公、酒店混建在一起，形成高層、超高層建筑更加密集的城市景觀，例如“深業上城Upper Hills公寓”的高度是224.5米，“崑崙府公寓”的高度是210.25米，正在建設之中的“恒裕深圳灣”更是高達250米，而在羅湖區布心村水圍村的城市更新項目中，還將會誕生5棟77層、高293米的超高層住宅。這即說明“高層高密度”的聚居方式已經成為現實，是深圳有別于國內大多數城市的一種生活狀態。

三、規劃景觀

深圳居住區的規劃和環境設計都很有特色，有許多創新之處，其影響可謂是遍及全國。深圳早期的居住區規劃，也延用計劃經濟時代的規劃設計原則，多采用南北向布置建筑的“行列式”布局，室外環境基本上無設計，空間單一綠化簡單。住宅商品化之后，出現了“圍合式”布局，大膽地突破了南北朝向的局限，從規劃階段即使建筑布局與景觀設計相結合，開始注重庭院景觀的作用，在國內率先引進現代景觀設計的理念，使居住社區的室外環境園林化，確立起了“朝向與景觀并重”的設計原則。同時引入適合深圳氣候的架空層，將底層建筑空間融入園林綠化，形成開放形的公共活動場所，從而使得規劃、建筑、景觀成為一種相互整合的互動關系。由于一些境外景觀設計公司的加入，到1990年代后期時，深圳居住社區的景觀設計已經開始成為人們普遍關注的亮點。雖說居住區規劃布局結構并無高下之分，但是，布局形式的多樣化卻可以豐富居住環境的空間體驗，可以為人們提供更多的選擇。1997年建成的“百仕達花園”和90年代末建設的“萬科四季花城”，即是這類在規劃組織結構上具有創新精神的居住社區的代表。

新世紀以來，深圳建成了許多在規劃和環境設計等方面都有突出表現的居住社區，例如：“蔚藍海岸”、“陽光帶海濱城”、“中信紅樹灣”、“橫崗中央花園”、“香蜜中央”等等。這些社區以各種混合布局的方式，圍合創造出了不同效果的中央庭院或是多重庭院，利用底層架空使庭院之間相互貫通，營造出了豐富的空間環境，并使住戶能夠從中體驗到社區內優美的園林景觀。居住區的外部邊界也用植物與道路隔開，綠化亦結合深圳的氣候特征，配置大量觀賞效果極佳的植物，使整個居住區內的建筑，看起來更像是建設在一個大花園之中。而對于居住用地周邊環境資源的利用深圳也多有心得，基于深圳南面臨海北面靠山的地理特征，所以許多居住區都非常注重山、海、公園、高爾夫球場等自然資源，以“景觀最大化”的原則進行規劃設計，其典型案例有：“紅樹西岸”、“金地海景花園”、“東湖豪庭”、“中海天鉆”、“天安高爾夫瓏園”等等。一些地產公司還將建筑、規劃、景觀進行整合互動，使之升華成為擁有特定文化背景的“風情主題”以利于營銷，如華僑城推出的意大利小鎮“波托菲諾”和西班牙風情的“曦城”，即是這類強化景觀情境的代表之作。

在居住區交通組織方面，深圳是國內最先探索人車分流、附設大面積地下停車設施的地區之一。許多居住社區在上世紀90年代中期，便開始探討人車平面分流和立體分流的各種方式，興建大規模的地下車庫，如“東海花園”、“百仕達花園”等，后來，又發展到低密度的別墅區也采用大面積地下車庫的停車方式。現在，深圳幾乎所有的居住社區，都是機動車從社區出入口處即進入地下車庫，社區內部僅以園林化的步行道路連接每一棟建筑，借以營造出既安全又安靜的居住氛圍。一些高密度的居住區還利用地形的高差，設計成半地下車庫與商業設施相結合形成底層平臺，平臺的屋頂則作為沒有機動車干擾、景觀怡人的屋頂花園，以及利用室外連廊將不同高度的平臺或建筑銜接起來，形成不受日照、雨淋影響的人行通道與休憩空間。總之，這類立體分流組織交通的處理方式，動靜分區清晰合理，可以有效地保障內部庭園景觀的塑造，形成更加舒適的居住環境。而隨著大規模地下車庫的普及，車庫的內部環境也開始得到改善。一些居住社區學習新加坡開放式地下車庫的經驗，在地下車庫中設置多處采光天井和下沉花壇，將樹木、綠化引入地庫，同時形成自然通風，陽光也能夠直接照射到地下，2002年建成的“招商海月花園二期”，即是國內第一個采用開放式地下車庫的代表性案例。

今天，深圳居住區的規劃、景觀設計手法可謂越來越豐富，已經不再局限于僅僅從安全性、舒適性和功能性的角度去探究規劃結構、交通組織、環境景觀等等問題。而是在此基礎之上，進一步地從居住社區的整體出發，追求生活環境的居住品質，從空間、環境、生態、文化、效益等多個層面進行綜合性的研究、整合，使人、住宅與自然環境、社會環境形成一種融洽的共生關系，令社區生活更加健康，空間環境更加豐富多彩，而且，充滿更多的樂趣和活力。

四、戶型蛻變

通觀深圳初期建設的多層集合住宅的戶型，當時均以實用性為主，戶型面積較小，多為“兩室一廳”或“兩室兩廳”的“方廳”式單元住宅，采用中央樓梯間兩側對稱布置住戶的平面組織方式。戶內的空間組織不甚合理，進深大、面寬小，餐廳和起居室往往共用，衛生間每戶只有1個，且有起居室不朝南的情況。1990年之后，商品房迅速發展起來，深圳雖然率先開發出了一批在原來多層住宅基礎上進行戶型改良的所謂“洋房”，但是，深圳很快便形成了以高層、超高層住宅為主的建設局面，多層住宅逐漸退出了市場。

深圳高層集合住宅的建設，開始時受香港的影響，多選用點式塔樓，標準層戶數較多，通常是6至8戶，戶型單元組合之間，用凹槽解決廚房、衛生間的采光通風問題。典型的平面形式有：井字型、十字型、X型，及稍晚一些時候出現的蝶型等等。基于對生活體驗理解的逐步深化，1990年代商品房的戶型設計開始講究功能分區和舒適性，注重餐居分離、動靜分區、干濕分隔，多廳多衛的戶型成為主流。90年代后期還出現了錯層、躍層和復式等多種豎向空間組織變化的形式，戶型設計呈現出多樣化的發展趨勢。

2000年前后，房地產企業和策劃公司加強了對住宅戶型的深入研究，并開始引領戶型設計的發展導向，在開發商、策劃公司和設計單位的共同努力之下，新世紀以來，高層集合住宅標準層的戶數開始減少，戶型單元的組合方式更加靈活，而且，非常注重住宅戶型平面的通透性，推崇橫向展開、南北通透的戶型，并避免出現純北向。隨著深圳物質生活水平的提高，戶型面積逐漸增大，出現了兩三百平方米以上的大戶型，客廳、主臥、主衛成為設計的重點，各個房間之間的關系更為合理，戶型設計更加精細化，玄關、洗衣機及空調位的設計開始受到重視。

現在，深圳高層集合住宅的戶型設計，已經分化形成為豪宅型和經濟適用型兩大發展趨勢。大面積戶型強調居住空間的舒適性和空間感受，標準層戶數很少，多采用一字型和T字型平面，平面上1部電梯僅服務2～3戶，甚至只服務1戶，電梯直接入戶。超高層的豪華公寓多為回字型平面，小戶型則注重居住空間的精細化設計，標準層戶數較多，有些保障性住房或采用長外廊與內廊的形式。總體上來看，深圳目前市場上戶型的“均好性”明顯提高，普遍追求小進深、大面寬和橫廳的布置方式，并盡量確保每戶都有朝南的客廳和主臥。戶型內部的空間組織更加精到、更有特色，入口處多設置玄關，主臥不僅配有衣帽間、衛生間，有些還帶有化妝和起居空間，大戶型中設有中、西廚與工人房、儲藏間等附屬功能用房。

曾有一個時期，為了改善高層居住環境的質量，深圳的戶型多設計有“入戶花園”或是“空中花園”，將地面上的綠化庭院搬到了空中。這種帶有立體綠化概念的設計很受歡迎，成為當時深圳高層住宅設計上的一大特色，其時法規上的一些寬松規定，也為這種設計創造了有利條件，使得深圳在相當長的一段時間內，帶有二至三層通高的“空中花園”和“錯位陽臺”十分流行，而這種做法在建筑外觀上也形成了一種顯著特征，并一度影響到了其他城市。不過，后來這種設計卻被異化，成為追求“拓展使用空間”的不當做法，很快便被叫停，其建筑形態上的特征也成為了那個時代遺留下來的一種記憶。

除了集合住宅之外，深圳也建有一定數量的獨立與半獨立式住宅，這類住宅早期戶型的面積都不太大，多在100至200m2之間，戶型基本方正，當時還沒有門廳的概念，缺少儲藏、娛樂空間。1990年代，這類住宅的戶型面積增大至200至300m2，交通面積減少，輔助功能增多，并開始控制建筑面寬，“小面寬、大進深”的連排住宅的建設量逐漸加大。進入21世紀之后，深圳的獨棟住宅越來越少，連排住宅成為主流，同時，還出現了所謂的“疊拼住宅”——“疊墅”，獨立及半獨立式住宅區的建設也在減少，“高低配”的混合型居住區越來越多，住宅的層數也由2至3層演變為3至5層，戶型面積多有超過400m2甚至有“實用”面積過千的情況。此時由于戶型進深變大，所以多將樓梯布置在戶型中部的一側，同時設置通高空間、庭院和下沉天井等等，以便于改善采光和、通風的條件。主臥則趨向于豪華設計，配備有超大的衛生間、衣帽間、起居空間和書房等，空間布置上也增加了影視廳、宴會廳、健身房、酒窖、家庭活動室等輔助設施，私家電梯和工人房專用通道也是許多豪華別墅的重要選項。

五、形態特征

深圳住宅的造型形態，整體上一直趨向于現代建筑風格，這可能與深圳是個新興城市，觀念開放、勇于接受新生事物有關。起步階段時，深圳與國內其他城市一樣，遵循“經濟實用”的設計原則，住宅造型簡潔，無裝飾性構件，建筑形態具有早期功能主義的設計特征，外墻多采用適應南方氣候的淺色涂料，出入口的處理非常簡單，還沒有入戶大堂的概念。

1990年代，深圳住宅的造型出現了一些變化，商品房為了提高居住感觀的外在品質，吸引客戶，引進了架空層和凸窗，設計上流行經過簡化了的“歐陸風”，如“東海花園”、“百仕達花園”、“萬科城市花園”等，別墅區的建筑也多是采用歐美風格。這些居住社區的建筑，多以三段式、坡屋頂和裝飾性線腳來豐富外觀造型，并開始注重立面效果與居住社區的整體風格特征，以建筑形象配合社區的文化主題。

新世紀之初，深圳住宅的造型曾有一個時期呈現出現代建筑與歐美風格、新古典主義、新中式風格并存的情況。盡管看似多元化的發展，但是，實際上，深圳的住宅還是以現代建筑為主，尤其是高層住宅，除少量采用新古典主義風格之外，大部分都是現代建筑，而且，還時有設計理念非常前衛的作品出現，例如2002年建成的“雕塑家園”和2006年建成的“紅樹西岸”。而歐美風格和新中式，僅僅出現在以多層建筑為主的居住社區，例如“波托菲諾”（意大利小鎮）、“橫崗中央花園”、“觀瀾湖高爾夫別墅”（南加州風格）、“曦城”、“萬科城”（西班牙風格）、“萬科第五園”（新中式風格）等。別墅區也一反過去歐美風一統天下的做法，出現了“十七英里”、“天麓”、“東方花園”等在全國都很有影響的現代設計風格。從某種意義上來說，“十七英里”、“天麓”、“紅樹西岸”、“泰格公寓”等這些境外名家的設計，在深圳，開啟了利用豐富工業化材料，通過現代設計手法創造高品質住宅的新時代。

總體上來說，現在深圳的住宅仍有部分采用Art Deco風格，也有一些別墅區沿用歐美風格，例如“中海9號公館”（英倫風情），不過，大多數住宅仍以現代建筑風格為主，特別是高層、超高層住宅的外觀有著明顯的“公建化”趨勢，細節處理更加精致，設計手法日趨簡潔、純正。住宅建筑外裝修的標準近些年也有了明顯提高，開始采用鋁合金、陶板、石材、玻璃幕墻取代過去的涂料，并利用材料本身的特點和質感提升整體的建筑品質。色彩也與過去多用淺色基調不同，嘗試著運用灰色、咖啡色等深色系，去創造一種沉靜、高貴的氣質。入口大堂和電梯廳的設計多追求酒店式的感受，或豪華典雅，或簡約時尚，與建筑的整體風格相一致。“幸福里”、“深圳灣一號”、“華僑城天鵝堡三期”、“臻灣匯”、“天琴灣”等，即是這種追求建筑品質影響較大的代表性案例。

從造型形態的角度來看，很多人都認為：相對于建設的數量，深圳這些年建成的住宅精品并不多，大部分設計受市場效益制約，過于商業化、產品化。確實如此，雖說現狀并不盡如人意，但是住宅設計受使用功能和經濟條件的限制較多，標準化和裝配式施工對設計的自由度也有一定的影響，不過，住宅在城市中屬于大量性的“背景建筑”，其形態特征也與文化、藝術類建筑的追求完全不同，過于強調形態對城市整體的空間效果也不一定是好事。所以，從這層意義上來看，深圳住宅的整體建筑感覺比較安靜、平和，更多的關注居住空間本質的表達以及對現代生活方式的詮釋，還是對整座城市和文化積累比較有利，這也表明深圳的住宅設計不同于那種炫耀造型的思維模式，只是大多數深圳住宅的外裝修標準較低，顯得建筑品質不高，更重要的是，開發建設方式所導致的城市空間構成過于趨同，缺少富有活力的多樣化發展的刺激。

六、結語

深圳40年間建設了大量的居住建筑，取得了豐碩的設計成果，在不同時期，創造了許多超越當時的相對“領先”和“超前”的做法，這主要是受惠于深圳開放和寬松的設計環境與多方的支持、協作。深圳建市初期，就曾經得到過來自全國各地設計單位的技術支援，其后，香港、新加坡等地一些境外設計機構的介入，又為深圳注入了新鮮血液，地產開發、營銷策劃對居住需求的深入研究，也對深圳住宅設計水平的提高起到了十分重要的推動性作用。今天的深圳，已經鍛煉、成長起來了一大批優秀的本地建筑師，深圳現在的住宅設計也大多出自他們之手。與公共建筑不同，深圳僅有為數不多的住宅由境外名家設計，而且，現在境外設計公司參與的深圳住宅項目已多屬概念性設計，后期調整落地實施主要是依靠深圳本地的設計力量，倒是深圳的設計已經走向了各地，全國很多地方都有深圳建筑師設計的住宅，一些建筑師還走出了國門，將設計帶到了境外。