未來社區低碳場景運行模式及資金平衡探索研究

陳琦 姚正楠 柳兆印 林俊光 李建設

未來社區低碳場景建設擬引入綜合能源服務商，并以特許經營的模式負責社區范圍內能源資源產品的供應、銷售及相關設施的維護工作。針對低碳場景的運營和資金平衡，本文以某規劃社區為例，對整體投資+ 運營、增配投資+ 運營、單運營三種方案進行了分析。對整體投資+ 運營模式，即使是將售電采購銷售價差納入綜合能源服務商總體運營消費的一部分，依然無法實現資金平衡。對增配投資+ 運營模式，如果將售電采購銷售價差納入綜合能源服務商總體運營消費的一部分，則在入住率達到80%以上時基本能實現資金平衡。單運營模式綜合能源服務商無初投資壓力，且能夠實現盈虧平衡。未來社區低碳場景采用增配投資+ 運營或是單運營的模式較為合理。

一、未來社區低碳場景簡介

2019年浙江省委省政府在大灣區建設行動計劃中提出“開展未來社區示范工程建設，探索規劃建設一批生活便利、密度合理、交通便捷、智慧互聯、綠色低碳的未來社區”[1]。根據《浙江省未來社區建設試點工作方案》要求，未來社區包含了九大場景，其中未來社區低碳場景主要任務包括：打造多能協同低碳能源體系，構建社區綜合能源系統，創新能源互聯網、微電網技術利用、推廣近零能耗建筑、建設“光伏建筑一體化+ 儲能”的供電系統、“熱泵+ 蓄冷儲熱”的集中供熱（冷）系統，優化社區智慧電網、氣網、水網和熱網布局，實現零碳能源利用比例倍增。構建分類分級資源循環利用系統，打造海綿社區和節水社區，推進雨水和中水資源化利用。完善社區垃圾分類體系，提升垃圾收運系統功能，促進垃圾分類和資源回收體系“兩網融合”、建筑垃圾資源化利用，打造花園無廢社區。創新互利共贏模式，引進一體化開發、投資、建設和運營的綜合能源服務商，搭建綜合能源智慧服務平臺，實現投資者、用戶和開發商互利共贏，有效降低能源使用成本。

未來社區低碳場景建設內容中明確將引入綜合能源資源服務，但模式上仍有待探索，本文討論以特許經營的模式負責社區范圍內能源資源產品的供應、銷售及相關設施的維護工作，并以某規劃區域為算例分析。

二、案例未來社區低碳場景規劃概況

案例選址地塊總面積113公頃，建設內容包括住宅、人才公寓、寫字樓、商業、小學、幼兒園、公園、以及相關配套設施。總建筑面積648814平方米。

低碳場景實施方案主要包括：光伏建筑一體化、儲能系統（含充電樁）、集中供冷供熱、智慧節能升級、雨水回收系統、中水利用系統、智慧垃圾分類系統、社區綜合管網廊道、綜合能源資源服務平臺，并引入綜合能源資源服務商。

未來社區低碳場景以特許經營權的模式由綜合能源服務商提供全方位、定制化的能源資源服務。服務商可選擇三種運營方案。

三、案例社區低碳場景投資估算

（一）未來社區整體能源資源系統投資估算

未來社區整體能源資源系統包含社區能源資源垂直、水平系統（常規配置）以及未來低碳場景增配設施，總靜態投資為60712萬元，單位面積能源資源系統投資881元/平方米，其中常規配置623元/平方米，低碳場景增配258元/平方米。其中社區能源資源常規配置指未來社區紅線至用戶入戶表前相關的電力、供水、集中供冷熱、天然氣等相關設施，低碳場景的建設內容則為圖3-2中的全部內容。具體建設內容的投資估算表如表3-1。

（二）未來社區低碳場景增配部分投資估算

未來社區低碳場景增配設施明細同表5-1（二），加上其他費用+ 預備費（15%），總靜態投資為17799萬元，單位面積297元/平方米。

四、資金平衡基準收益測算

按照以下基本數據測算。項目經營期：20年;資本金比例30%，貸款利率4.9%;定員10人，年人均工資12萬元，福利費系數60%;保險費率0.25%;修理費率3%。按項目投資內部收益率6%反測每年所需的差額保本收益。

五、資金平衡分析

（一）投資+ 運營模式1、收益方案

投資+ 運營模式收益包括系統自收益和用戶繳費兩部分。考慮到用戶價格承受力，收益方案按照高消費場景和低消費場景兩種模式估算。在高消費場景下，集中供冷供暖收費水平相對取高位，同時中水回用價差、公共充電樁服務費等服務費用可正常取得。低消費場景下，集中供冷供暖消費水平相對取低位，同時中水回用價差、公共充電樁服務費等服務費用無法正常取得。

社區入住率達到100%時，不同消費場景的年收益估算如表6-1：

2、資金平衡分析

通過對比方案一和方案二所需最低年差額保本收益和高、低消費場景收益，可得社區入住率達到100%時的資金平衡情況。

方案一整體投資+ 運營，無論在高消費場景和低消費場景均存在巨大的收益缺口，主要由于投資較大，且相較方案二增加的約4.2億投資并不能帶來直接收益。由于在該模式下收益缺口過于巨大，故考慮給予綜合能源服務商更加優惠的上游能源采購價格。假設消費平衡依賴售電彌補，由于社區內年電量總消耗為4833萬度，則高消費場景下度電需有購售價差0.73元/kWh，低消費場景下這一指標更是達到1.01元 /kWh。但要實現上述兩個價差顯然是不現實的，故方案一在實際操作中存在著極大障礙。

方案二增配投資+ 運營，在高消費場景收益盈余35.7萬元，在低消費場景收益缺口1338.5萬元，進一步計算，當電力采購和銷售中間尋求0.1元的價差，則方案二每年收益增加438萬元，資金平衡時入住率為81%左右。

（二）單運營模式

單運營模式下，綜合能源資源服務商只承擔運維職能，不參與建設投資，向居民和公建每月收取2 元/平方米綜合服務費，商業消費7.7元/平方米綜合服務費。方案三單運營模式下，基本達到2039萬的收益需求，基本平衡。

六、結論

未來社區低碳場景的建設將使社區環境更舒適、更節能、更環保，是十分必要的。針對低碳場景的運營和資金平衡，本文對整體投資+ 運營、增配投資+運營、單運營三種方案進行了分析，形成結論如下：

（1）整體投資+ 運營模式可為業主節約623元/平方米左右的房屋采購成本，但綜合能源服務商運營資金缺口較大，即使是將售電采購銷售價差納入綜合能源服務商總體運營消費的一部分，綜合能源服務上依然無法實現資金平衡，方案存在較大缺陷。

（2）增配投資+ 運營不增加業主房屋采購成本，供冷供熱價格也相對合理。如將售電采購銷售價差納入綜合能源服務商總體運營消費的一部分，則在入住率達到80%以上時綜合能源服務商就基本能實現資金平衡，是可行的運營方案之一。

（3）單運營下業主需增加約258元/平方米的房屋采購成本，并需要承擔2 元/平方米* 月的物業成本。而該模式下綜合能源服務商無初投資壓力，且能夠實現盈虧平衡，也是可行的運營方案之一。

綜上所述，未來社區低碳場景采用增配投資+ 運營或是單運營的運營方案較為合理。

參考文獻：

[1]?? 孟剛.未來社區建設的時代背景和浙江追求[J].浙江經濟，2019（A01）：6-8.

[2]?? 張曦，林俊光，葉蕾，et al.未來社區低碳能源場景設想[J].煤氣與熱力，2019（12）：19-21.