警惕長租公寓“隱秘的角落”

李雪嬌

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。”繁華的北宋汴京城內，房屋鱗次櫛比，但仍滿足不了眾多人口的住房需求。曾困擾古人的住房問題，現代人何嘗不在經歷著，租房尤甚。如今，在外漂泊的年輕人并不確定付了租金的房子能住幾天。

10月11日，一個平常的周日，深圳南山區陽光科創B座2201被一群人圍得水泄不通。這并不是公司交流業務的火熱場面，而是公司與業主的糾紛現場。該公司名為小鷹找房，創立于2019年，目前已進駐廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、肇慶等多個城市。據一位業主透露，僅在深圳范圍內，小鷹已收管了5000戶-6000戶房源，涉及租客和業主近千人，金額近億元。

這已不是長租公寓第一次爆雷。在社交平臺上，輸入關鍵詞“租房”，就能查找到不少長租公寓平臺的跑路事件。企業跑了，租戶亂了，這不僅會擾亂正常的市場秩序，還會為住房租賃行業的發展前景蒙上一層陰影。而長租公寓持續爆雷，究竟是眼前困境還是行業頑疾？

黑天鵝來臨連環爆雷

2018年1月，上海好租好住卷款跑路;3月，愛生活愛公寓資金鏈斷裂;5月，長沙優租客法人自曝資金鏈問題，關門整頓;8月，杭州長租公寓品牌鼎家因破產而停止運營，成為第一家爆雷的長租公寓明星品牌;僅僅兩個月后，曾獲得軟銀、順為資本加持的寓見公寓也因資金鏈斷裂關門大吉。

2019年下半年，西安左旗公司、鄭州悅如公寓、南京友居公寓等都沒有逃過爆雷的危險。

據《經濟》雜志、經濟網記者不完全統計，今年8月至今短短一個多月時間里，已有10多家住房租賃企業疑似跑路，一些公司資金杠桿率達10倍以上，涉及資金上億元，給上萬房東及租客帶來重大經濟損失，也令長租公寓行業遭遇空前的信用危機。

“近年來，長租公寓在各大城市發展迅速，但市場魚龍混雜。經歷過跑馬圈地的長租公寓行業，在資本逐利過程中，對市場需求包括結構性需求的認識、分析均存在盲點和誤區，投機炒作意識濃厚，自然無法避免風險和運作失敗。另外，疫情是壓垮整個行業的最后一根稻草。”深圳市住房研究會會長陳藹貧在接受《經濟》雜志、經濟網記者采訪時對近期事件這樣評價。

年初的復工復產推遲，導致租客數量下滑明顯，房屋空置率上升。但長租公寓的運營平臺仍需承擔高昂的運營成本——團隊員工費用、房源預付租金成本、裝修和維護費用等，導致原本現金流吃緊的情況更加嚴重。這或許也是年初長租公寓問題頻發的重要原因之一。

長租公寓多指租期一年、以月為單位支付房租、規范化標準化地對房源進行系統裝修和家具家電配置的房屋租賃方式。在長租公寓發展的歷史中，復雜的市場環境催生了三種主流業態。

以自如、蛋殼公寓為代表的分散式長租公寓。他們在各個小區住宅樓里承租房間，裝修改造之后出租;也有以新派公寓、魔方公寓為代表的集中式長租公寓，它們通常將一整棟樓租下來，改造成公寓出租;還有以萬科泊寓、龍湖冠寓為代表的房地產自持土地建設項目，房地產公司自行拿地，自主建設，然后出租，其模式相對來說更為規范。

不過，除房地產自建公寓外，長租公寓并不是一門十分賺錢的生意。

倒閉的長租公寓，有一個共同的標簽——“高收低租”。“本質上，互聯網思維、資本運作，這與住房租賃這類需要深入細微的服務格格不入。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《經濟》雜志、經濟網記者坦言，長租公寓所謂的“增值服務”，不過是資本市場“講故事”。

無論是分散式長租公寓還是集中式長租公寓，本質上都是運營方扮演二房東角色，通過“低進高出”的租金差和后續的維護服務賺錢;針對分散式長租公寓，由于其后續維護服務缺失，盈利空間也變得更為狹窄。

風口上危機早有端倪

《2020中國青年租住生活藍皮書》顯示，中國租房市場正呈現持續上升趨勢，超過56%的租客將長租作為首選，長租機構業主的平均托管時長也接近5年。

長租公寓一般與房東簽下5年左右的租約，按照品牌規劃重新裝修后再對外出租。理想情況下，對于房東和租客來說，與傳統租房方式比較，這種模式應該更省心、更有保障。

2011年前后，第一批看到這片藍海市場的企業開始探索長租公寓的經營模式。2011年5月，自如友家正式上線運營;次年，青客公寓、優客逸家成立;到2014年年末，行業內數得上名字的長租公寓品牌已經接近30家。長租公寓市場成為市場風口，引起了資本市場和投資者的廣泛關注。

但實際上，長租公寓一直問題不斷。比如為了搶空置期，有些房子趕工完成裝修后立刻出租，有關甲醛、裝修污染的事件接連不斷;還有一些平臺被爆高價從房東手里租房再以遠低于市場價的價格租出去，以此吸引租客、搶占市場份額。

用資本換市場，埋雷不斷。

即便是成功在紐交所上市的蛋殼，在2017年-2019年，凈利潤虧損也從2.72億元擴大到34.37億元。

在租金貸模式逐漸清晰后，長租公寓的玩家就已經不在乎租一套房子到底能不能帶來收益了。只要自己擁有的房源越多，自身優勢就越明顯;即使是虧損的，也可以通過資金的時間差來打平虧損額。大家相信，堅持到壟斷市場的那一天，想要盈利只需一個翻手的動作就可以完成。

激烈的“軍事競賽”，資本加持下的“跑馬圈地”，留給長租公寓足夠長的盲目“試錯”時間，但經營不善、資金鏈斷裂等隨之而來，行業弊端暴露無遺。從2018年開始，長租公寓企業出現“爆雷”現象，2019年倒閉跑路“如約而至”，2020年行業洗牌再度升級，“爆雷”“跑路”的戲碼重復上演。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《經濟》雜志、經濟網記者表示，爆雷事件也說明了一點，即當前房地產市場中的金融風險有很多，以至于開始波及房屋租賃市場。因此，金融風險應該被持續關注，而房源收儲等方面接下來也會迎來去杠桿行為。

2015年以前是資本市場廣泛投資長租公寓的賽道時期，這一時期只要掛名“經營長租公寓”，企業融資難度就會比較低。到2018年，行業融資則更聚焦于行業的龍頭企業。自如兩輪融資約73.5億元人民幣，蛋殼三輪融資6.7億美元，魔方一輪融資3.5億美元，城家一輪融資3億美元。

“當前長租公寓發展總體上圍繞著‘多主體供給、多渠道保障的思路推進。”嚴躍進表示，較好落實中央和地方對長租公寓的政策思路，關鍵還要看經營，如果長租公寓通過金融工具加杠桿，不加以控制便會存在很大風險。另外，從監管方面來看，新科技、新技術不斷涌現，深刻改變著租賃住房市場，有關部門需要密切監測長租公寓出現的新情況和新問題。

監管短板需加快補齊

通過長租公寓的爆雷事件不難發現，被波及的租客往往是還沒有進入社會的學生，或者是職場新人，社會經驗不足，抵御風險能力弱。房東也是受害者，因收不到租金而強制收房，給社會帶來不穩定因素。

長租公寓跑路，租客和房東究竟應當怎么辦？受訪專家表示，目前這一問題在理論界和實務界爭議較大。北京市京師律師事務所律師孟博告訴《經濟》雜志、經濟網記者，受長租公寓的運營模式影響，租賃房屋涉及多個法律關系，包括長租公寓與房東之間的房屋租賃法律關系;長租公寓與承租人之間的轉租法律關系;房東與其房屋的物權關系等。

“從租客角度來看，靠譜的長租公寓是首先需要考慮的，租客要遠離無照經營、超范圍經營、列入異常經營、存在違法違規記錄的企業。其次要提升風險意識，租客在租賃房屋時，對于明顯低于市場價格的情況要提高警惕，抵制低價誘惑。最后還要了解租客所需承擔的責任、費用明細和違約條款等內容，避免霸王條款、隱形條款造成合法權益受損。”孟博提到，租客一定要保存好各項證據，及時依法維權，對于租賃合同、轉賬記錄、微信聊天記錄、廣告宣傳資料等，及時進行收集、整理。一旦出現消費糾紛或遭受詐騙，要及時向監管部門投訴舉報或直接向公安機關報案。

長租公寓具有前期資金回籠時間長、重資產等行業特點。由于市場主體和租賃房源的數量大、種類多，監管能否全面覆蓋市場上的租賃房源以及租賃機構的經營行為，是各地實際操作過程中的一大難點。

李宇嘉表示，長租公寓要放棄規模效應和資本運作，經營上要沉到線下，深耕服務，探索精細化的運營模式，提升并輸出品牌價值;對管理層來講，基于民生屬性、居民收入水平及對租金的敏感性，長租公寓定位于多渠道租賃供應的“小眾產品”;推動頭部企業更重視品牌價值、可持續經營，打造業內典范、樹立行業形象，為行業貢獻正能量，推動規模化租賃發展。

今年9月，住建部發布《住房租賃條例（征求意見稿）》特別強調，住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。長租公寓有望迎來最強監管，同時也將迎來更為健康的發展機遇。

李宇嘉提到，長租公寓的健康發展需要完善各地房屋租賃管理規定，堵住“長收短付”“高進低出”導致的資金鏈風險;監管部門可以開展預警監測，建立龍頭公寓企業現金流監測指標體系，建立企業和個人信用誠信體系。

爬坡期深耕為上策

2016年以來，我國大力支持住房租賃市場發展，其本意是落實房住不炒，推動形成租購并舉、住有所居的房地產市場。

2017年中央經濟工作會議也明確提出，加快住房出租市場立法，加快機構化、規模化出租企業發展。同年7月18日，住建部等9部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，廣州、深圳、南京等12個城市成為首批試點。

2019年，16個城市進入中央財政支持住房租賃市場發展試點范圍，包括一線城市和部分二線城市。相關規定表明，支持房企拓展業務范圍，將其持有的房源向社會出租，支持房地產開發企業改變經營方式，從單一的開發銷售向租售并舉模式轉變。

而目前市場的痛點在于，無論新建住宅還是二手住宅，過去2年間房價上漲明顯加快。但同期由于租金上漲幅度小于房價上漲幅度，導致租金回報率逐年降低。

國內長租公寓已成長近10年，但與國外比較，仍處于發展的初級階段。

一些歐美國家的住房體系呈現高自有率的特征，住房租賃市場在住房體系中占有重要地位。但不同國家的住房制度不同，其住房租賃市場結構也不同。部分國家以公共租賃為主導，政府分別通過控租和補貼，主導市場供求機制的建立，如英國、荷蘭;部分以民間租賃為主導，政府只對市場進行適當示范，并對低收入階層提供租金補貼，如美國;部分則是以政府主導、吸引民間投資進入租賃市場為模式，如日本、德國。

嚴躍進表示，從國外市場看，對于租客的保障確實到位，租房的性價比很高。后續國內其實也需要在改善租客體驗感上做文章，包括提供租賃家居行李等托運和倉儲服務、實現居住證更好辦理等。

隨著我國經濟發展和住房體制的不斷完善，我國住房租賃市場需要借鑒歐美等國家完善的規章制度和先進管理經驗，進而使市場更有效地滿足租房者長期穩定的住房需求。

陳藹貧表示，國外租賃住房對長租公寓的借鑒主要有三條：一是正確的住房消費觀念，如“租”在發達國家城市幾乎是半壁江山，而我們還沒做到這一點;二是健全的法制，如租金穩定、法律對于租客利益保護周全等;三是市場機制作用充分。房屋租賃行業是產業，不是“投機場”，“深耕、精耕和長耕”方為上策。