在建工程抵押制度完善的若干思考

王坤

【摘要】建筑工程具有較大的增值潛力，同時，也是在資金支持下持續建造形成的實物。為滿足工程要求，在工程建設過程中需要將其用于抵押，從而獲取后續的工程建設資金，但是立法與實務中存在工程抵押脫節的情況，不利于建筑工程抵押的正常運轉，而這也是法律行業應當高度關注的問題。

【關鍵詞】在建工程;抵押制度;工程建設資金

抵押制度設計中，建筑工程抵押是一種特殊的抵押方式。結合當前的工作實際，建筑工程抵押主要的目的是保證工程后續建設中向金融機構獲取足夠的資金。在日常工作中，建筑工程抵押中的問題尤為明顯，存在著較為顯著的風險，立法與實務間存在著十分明顯的差異。

1、明確在建工程抵押登記部門

盡管我國《物權法》中明確提出了國家不動產統一登記的制度，但是現階段，我國并未明確統一的不同產登記部門。很多地區依然采用房屋和土地兩個部門獨立登記的登記方式，因此，抵押人在建設用地使用權抵押中選擇土地管理部門，建筑工程抵押時，以房屋管理部門為登記部門，導致建筑工程抵押登記部門分布范圍較廣，且部門間并未充分劃清職能界限，登記要求也存在明顯的差異，登記程序相對混亂。最終在房屋土地抵押過程中需要投入較高的抵押登記時間成本和資金成本，無法保證登記的效率。另外，抵押登記申請人也需要多次到相關部門辦理登記手續。

綜上論述，在當前工作中，應將工作重點放在明確在建工程的抵押登記部門上。如以在建工程所在范圍內的建設用地使用權作為抵押物時，則需以土地管理部門為登記部門。我國始終堅持房地一體主義。將在建工程作為抵押財產設置抵押權的過程中，在建工程所占范圍內的土地建設用地的使用權要一同抵押。即便抵押人與抵押權人并未在抵押合同當中明確提出。工程與建設用地使用權共同抵押，依據相關法律法規的規定和要求，也要將其視為共同抵押。如在建工程抵押登記主管部門確定為房屋管理部門，并未出現工程及工程所在地的土地使用權共同抵押的要求，則在建工程抵押中，土地抵押權方面容易出現矛盾和糾紛，因此，要充分結合我國的發展現狀，明確土地管理部門為在建工程抵押的登記部門。

2、重視在建工程信息化管理

在建工程抵押過程中，涉及到房屋主管部門、國土資源管理部門、開發商和銀行等多個部門，同時，不同部門和機構需要的信息內容有所不同。所以，為確保各部門信息的交流共享，及時了解和掌控重點信息，日常工作中需采取多種手段加強各部門的信息溝通和交流。

傳統建設和發展中，主要采用媒體公告、公文函件等方式發布重要信息。但是受到地域因素和時間因素的影響，各部門無法及時準確地交流信息內容，實現信息共享。在信息化和網絡化快速發展的今天，計算機技術滲透于社會生產的諸多方面，需合理利用信息化管理方式，建立科學完善的建筑工程抵押信息交流平臺，從而改進在建工程的信息管理和交流效率。

在建工程抵押信息數據庫中，應及時錄入在建工程的進展，工程價款支付概況、土地抵押、預售和貸款情況，第一時間錄入相關信息，對信息進行集中管理，利用專門研發的系統平臺等多種方式，共享在建工程登記信息，利用在建工程抵押信息的信息化管理，一方面能夠以較短的時間準確地查詢工程抵押信息，另一方面也可密切多個部門間的信息溝通，防止出現超額抵押等問題。再者，采取多種措施完善建筑工程信息化管理，對促進在建工程信息公開也有著重要的作用，可及時公布登記信息，以此解決重復抵押問題，切實維護抵押人的權益。

3、積極完善立法

3.1允許自由轉讓在建工程抵押權

為全方位展現在建工程抵押融資及投資功能，加強抵押權的獨立性和流通性，我國立法部門在日常工作中需突破傳統抵押權理論的桎梏，不得過于關注抵押權的債券擔保功能，從法律的角度規定允許在建工程抵押權自由轉讓，以在建工程作為抵押財產。與傳統的不動產抵押相比，在建工程抵押存在較大的不同。

首先，抵押物較為特殊，且抵押物的價值具有不確定性，但是法律法規中明確規定在建工程可用作抵押，就證明其在一定程度上推翻了傳統的抵押理論。所以，在研究在建工程抵押立法時，應充分考量在建工程抵押的特殊性，不必完全依據傳統民法上的不動產抵押理論及原則落實各項工作，而是要結合當前實際采取有效的創新策略，滿足社會實踐和發展的需求，從而更好地彰顯在建工程抵押融資和投資功能，推動我國在建工程抵押的穩定發展。

3.2制定科學的在建工程抵押管理規范

我國《物權法》首次以法律的形式確定了在建工程可用作抵押資產，但是對在建工程抵押的規定依然不夠細致和完善，盡管我國法律法規和部門的規定當中均提出了一些與在建工程抵押條文規定有關的內容，但是內容和形式尚未統一，且當前并未提出十分完善的房地產抵押登記管理制度，不同地區的規定和處理方式各有不同。

部分地區依據申報價登記抵押財產價值，部分地區依據評估價登記抵押財產的價值，因此，在抵押登記的過程中也出現了諸多難以解決的新問題。另外，在建工程抵押與普通的不動產抵押相比，存在著十分顯著的差異。為不斷優化和完善我國在建工程抵押制度，做好在建工程抵押登記工作，要制定統一且完善的在建工程抵押管理制度，明確統一的抵押登記程序、抵押物價值評估機制及抵押權變現的條件，從而防止不同主體間出現抵押權沖突和矛盾問題，引導多個物權管理部門密切合作，積極溝通和協調，有效降低交易的成本投入，完善不動產管理，切實保障房地產交易的安全性，同時也可有效維護公民的合法權益。

結語：

抵押權是物權法中的重要內容，一方面關系到市場交易的安全性，另一方面也關系著物品的使用價值，所以說，具有較強的經濟屬性。在建工程抵押是在傳統抵押制度的基礎上的創新與發展，也是商品經濟發展的必然結果，能夠加快資金流動的速度，而且也可滿足銀行增加貸款的要求，有助于開發商建設項目的穩步推進。但是我國房地產抵押制度依然存在明顯的不足，在建工程抵押是新鮮事物，因此需要結合當前的發展現狀和未來的規劃，采取切實可行的應對措施，相關部門需加大研究力度。

參考文獻：

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